开发商出海美国的机遇、挑战与策略

中国经济飞速发展，2010年GDP超过日本成为全球第二大经济体。而随着经济的发展，中国的企业也越来越多地考虑全球化战略。从去年开始，在资产配置全球化、企业国际化的浪潮中，以房地产企业为主的中国企业踊跃进入海外市场，因此有人称2013年为中国房企的“出海年”。其实，早在2004年就有中国企业投资了洛杉矶的一个商业中心，金融危机期间也不乏中国企业收购美国物业的案例，只不过这两年中国企业投资国外的力度大幅增加，随着万科、绿地、万达、金地等大型房企陆续出手，中国房企出海之势愈发明显。资料显示，2014年第一季度中国房企海外投资近千亿人民币，已超过去年全年投资总额。在国外地产的投资中，英美是最重要的市场，而从市场规模上看，美国无疑是最大的市场。现在出海美国机遇如何，会面临什么样的挑战，应该采取什么样的策略？笔者在此想根据自己在美国开发多年的经验，结合之前代表两家美国顶级开发商在亚洲和中国投资的一些体会，谈一些中国公司到美国开发地产方面可能碰到的比较具体的问题，供有意出海美国进行开发建设的企业参考。出海美国的机遇企业如今出海美国，无论是从市场的节点、企业的需求或政府的支持的角度来看，机会都是很好的。从美国市场的角度，现在很明显是处于上升期。2008年金融危机过后，美国无论是商业还是住宅地产的价格都出现了大幅度的下滑，在一些州降幅甚至达到60-70%，各地同时涌现了大量的不良资产，很多金融机构都成立了专门针对不良资产的基金进行抄底。但是随着美国经济的复苏，这些不良资产抄底的机会已经逐渐消失殆尽，而现成物业的收购也因为来自国际、国内资本激烈的竞争而价格高企。与此同时，住宅市场显著复苏，需求强劲，部分市场诸如纽约、波士顿、旧金山、洛杉矶等已经大幅回升甚或超过金融危机前的水平，全国范围内新房开工指数显著造好，经济数据也有良好的表现。在目前这种市场上升阶段，笔者认为介入项目的开发是进入市场不错的选择，而住宅相对商业来说对新进入市场的公司更合适些。从国内企业自身的角度，投资美国好处也很多。首先，是品牌和战略的需要。在完成全国化布局后，从战略布局角度需要国际化。目前开发商通过海外上市、海外投资的方式来实现在国际房地产市场的战略布局。其次，在业务做大的时候，适量地增加在国外的资产对于自身的资产配置、风险控制都更为有利。第三，投资美国可以直接接触更为国际化的运作，对提高自身的营运水平大有裨益。第四，充分利用海外宽松的融资环境。相对于国内越来越高的融资门槛，国外的低成本融资非常有诱惑。第五，迎合市场需求。现阶段国人为移民、留学和投资，海外置业热情很高。据外媒数据报道，在中国净资产在100万美元以上的约有270万人，其中30%都在海外进行地产投资，而美国经常是这些需求的首选地。这是一个相当庞大的市场，国内企业可以跟踪其客户群而转战海外市场。而从国家政策方面，国家越来越明确地支持企业走出国门。国家出台了一系列的政策鼓励国际性投资，最新的当属商务部2014年9月6号签署的《境外投资管理办法》，给境外投资进一步松绑。所以，自内而外，中国企业投资美国的各种有利因素都已日趋成熟。历史的经验自身的经济迅速崛起，而又适逢美国经济下滑，如今中国对美国的投资，很容易让人联想起80年代日本到美国的投资经历。当时的日本和今天的中国境况极为相似，无论是出口导向的经济成长，和美国之间的巨大贸易逆差，对外资的限制，还是作为第二大经济体被许多专家预测能够在短期间内超越美国成为世界最大经济体，两国的境况展现出众多惊人的相似之处。然而日本在美国的投资却有着不少经典的失误，这些在今天对于要进入美国的中国企业，依然具有借鉴意义。有关日本在美国投资的错误有很多专文和专著，这里就不展开了，总结起来，基本是以下几点：第一，羊群效应，一窝蜂地投资，如松下1990年收购环球影片公司就是追随索尼85年收购哥伦比亚电影公司的著名案例。第二，收购标志性建筑(trophyproperties)和企业，并用当时日本过度昂贵的地产价格来评估和比较美国的地产价格。如当年对洛克菲勒中心、蒂芙尼大楼和加州圆石滩高尔夫球场的收购等，都以惨败告终。第三，不能有效地管理美国公司，由于缺乏对当地文化和法律的了解，很多日本企业，包括松下电器、住友、日本电气、理光、本田和日立等，被人以雇用歧视的理由告上法庭。第四，对美国的政治环境缺乏了解，例如东芝机械非法将技术输出苏联所引起的政治风暴，导致美国政治人物对东芝产品实行全面制裁。其实不仅日本当年在美国的投资是面值的借鉴的镜子，中国企业自身在海外投资的一些案例也非常值得研究。在大规模投资国外地产之前，中国企业已经在国外展开收购，尤其是资源型的产业。在这个过程中，也产生了一些经典案例。例如中信泰富2006年进军西澳铁矿石的案例，华尔街日报报道其超支3倍，耗时八年(原来预计三年)，而且陷入旷日持久的股东诉讼-目前中信和澳洲矿业大亨，当地合作伙伴帕尔默(ClivePalmer)的法律纠纷仍未解决。今年2月，中信泰富披露了有关这一项目的最新数据：投资99亿美元，负债36亿美元，而公司对这项资产的估值还不到70亿美元。根据华尔街日报的总结，中国对国外资源型企业的收购，教训之一是支付“中国溢价”。一般而言，中国会为油气资产支付比行业均价高20%的价款。教训之二是中国打法，从政、商、环境到劳工的各种法律法规，各国都不相同，这对新入场者挑战巨大，加上中国企业常常将国内熟悉的操作方式移植海外，而且急于上马，准备工作不足。例如中信泰富通过承包商中冶，就乐观地认为可以用国内工资水平向澳大利亚输出工人，后来却发现澳大利亚仅给那些能说英语并且通过澳大利亚资格考试的工人发放签证，资方必须向通过考试的人支付与合资格澳大利亚人同样的薪酬，而且包括标准福利，致使每人每年需要公司花费的成本超过20万美元，这只是各种误判的冰山一角。而在2009年中海外在波兰的公路工程，中铁建在沙特的轻轨工程，也都可以看到标准的先报低价，再慢慢靠变更抬价的“中国打法”。中海外工程以烂尾收场，并被业主方开出2.7亿美元的罚单，而中铁建项目则净亏逾41亿元，最后由国家买单。今天的挑战今天中国房企投资美国，一定也会碰到不少当年日本企业以及之前出海的中国企业所面临的各种挑战。如果说，外资进入中国的水土不服主要表现在对于风险的过渡重视，从而错失了不少机会，那么中国公司进军海外，经常则表现出对风险的“无畏”，这是十分值得警醒的。目前也有很多就此分析的文章，笔者在此希望比较有针对性地展开探讨一些中国公司到美国开发地产方面可能碰到的比较具体的问题，包括公司架构的设计、合作伙伴的选择、项目尽职调查、操盘中的一些具体问题以及法律诉讼。企业到国外投资，大概遇到的第一个问题就是自身公司投资架构的设置。千万不要小看了这个步骤，这个对企业的风险控制，税务负担以及未来的退出机制都有重大的影响。一个好的国际律师行和会计师行应该可以给你建议，但是企业本身还是要明白自己需要什么，毕竟每家企业的需求不一样。美国的税法堪称世界上最复杂的税法，税率很高又是全球税网，所以税务规划就显得尤其重要。究竟是否需要匿名投资，进行税务切割，是咨询律师还是会计师，还是两者兼要，是找国内所还是找国际所，这些关键问题需要自己把控，因为没有人更了解自己的需要。知道了你的需求，律师可以建议你选择有限公司(Corporation)还是有限责任公司(LLC)，选择公司注册地，是否需要建立中间结构，如何设计进入和退出机制以及税务方面的考虑，而税务也包括联邦税、州税、地方税、个人税、以及中国方面的税务。这里的法律和税务问题我不展开来说，有很多律所和会计师事务所的专文探讨，大家可以参考。我想对开发企业说的是要尽量练好内功，才可以做出好的选择。用开发商比较熟悉的建筑师作例子，虽然说建筑是建筑师设计的，但是开发商必须懂得问合适的问题，提合理的要求，这样才可以有效的管理设计师。如果开发商不懂，也不清楚自己的需求，我想精明的开发商都会知道这样会有什么样的结局。其实，在税务筹划上，是选择律师、选择会计师、还是两者皆用都是有讲究的。律师和会计师是专业的，但是企业出海，要自己明白自己的需求，也要明白专业人才的作用和他们的运作，才好对症下药。第二个问题就是合作伙伴：是跟别的公司合作还是自己单打独斗；如果合作则要考虑选择什么样的合作伙伴。看看中国出海的企业大军，可以看到做两种选择的都有；而且可以隐约地看出，寻求合作是一种趋势，一些企业从自己操作开始，后来则选择了跟当地企业合作。这里面万科、金地进入美国就选择的是跟当地的龙头企业进行合作；万达、绿地等则是在其它地方自己操作过，但是到了美国似乎也选择了跟别家合作的路径；当然还有不少企业选择自己操盘，例如在美国上市的鑫苑等。自己操盘固然有水土不服的风险，可我这里想重点说的是，即便你选择了与本地企业，而且即便是本地优秀企业合作，也绝非就万事大吉，高枕无忧。首先是合作伙伴的选择问题。合作伙伴的选择，一般来讲要门当户对。龙头企业可以找龙头企业去合作，如果自己是二线品牌，去跟一线品牌合作可能会有困难。另一个问题，是对合作伙伴的背景有比较深入的了解，这里面有专业性的评估，有投缘性的考虑，也有他们对于合作伙伴的态度和过往的实例。有一些公司规模很大但是盈利能力未必很强，有一些优秀的公司却拿出并不十分优秀的项目跟你合作，而是拿了烫手山芋找你接盘。美国是个法治社会，本本主义，大家什么都根据合约约定，这就要求中国的企业做好功课。合作协议里会约定很多东西，这就要求企业对于在美国开发所涉及的流程和问题有比较清晰和全面的了解。如果是合作伙伴操盘，则要明白什么是他的责任，并在合约里明确地约定。这里很多人会犯过于依靠律师的错误，认为律师是专业人士，他们可以给你所有应有的保护。而根据我过往在各地投资的经验，这种认识有相当的局限性。任何协议都分法律条款和商业条款，法律条款基本可以依靠律师(如果你有一个好律师的话)；而商业条款，即便是最好的律师，也只能是配角，因为他们对开发的细节一知半解，也无法代你做出风险和回报的选择。在我之前参与的国际合作项目中，有关开发方面的条款，开发商从来都是主角，律师只是根据我们的意思来起草，完善。如果本末倒置，效果肯定不会理想。有一些协议签的草率，对操盘方约束不够，让他们在项目层面收取溢价，操盘上收取管理费，未来可以收取奖励性分红，但是却没有对他们失职有相应的惩罚，造成名义上是合作伙伴但是大家并不在一条船上，利益并不一致，这种例子其实不在少数。而作为非操盘方，究竟需要什么样的权利，也非常讲究，要结合自己、项目与合作方的具体情况而定，并不是权利越多、越大就越好。如果制约很多，形成操盘方无法正常操盘，决策缓慢，最后项目盈利必然受到负面影响。商业上的谈判和判断，不能依靠律师而必须依靠自己。西方合同中细节非常重要，不能只看表面。例如对方承包造价成本，不能仅仅看这一条，而是要去仔细地研究有什么样的条件可以让他不必履行他的承诺。可以很肯定地说，不会有任何一个合同是合作方会无条件地履行承包义务的。所以在客户得意地跟我说他的合作方如何大包大揽的时候，我往往会让他仔细看看各种“例外”条件(exception)。美国有句俗话叫魔鬼总是在细节之中，在此特别适用。我见到过一些例子，国内的企业对于合同满不在乎，对于合作伙伴发来的合同不做修改就“爽快”签署，等到合作开始才开始意识到问题而对合作伙伴提出不同的要求，这就将自己放在了一个十分不利的位置，因为自己的需求得不到法律的保障，而且这种出尔反尔也势必影响与合作方的关系。确定了合作方式，下一步就是寻找合适的项目。以住宅项目来说，一般开发商应对市场调研问题不大，但是做尽职调查还要求对当地市场有更深入的了解。一般来说，尽职调查包括两个部分：法律部分和开发部分。法律部分包括土地审批手续，分区(Zoning)合规调查，物业产权调查(TitleSearch)，契约(Covenant)等等。而开发部分则包括项目的规划设计、技术经济指标、技术报告例如地质报告，第一阶段和第二阶段环境报告(PhaseIandPhaseIIEnvironmentalReport)，交通评估等待，成