第三章住宅小区物业管理法律实务ppt-PowerPoin

第三章住宅小区物业管理的法律实务工商管理系物业管理教研室主讲教师：田珊目录物业管理法律概论1物业管理法律关系2住宅小区物业服务合同3物业管理法律责任4住宅小区物业管理纠纷的处理5学习目标物业管理立法的原则与主要内容；住宅小区物业管理法律关系中涉及的主要文本；住宅小区物业管理纠纷的起因和特点物业管理立法的意义；物业管理中的基本法律关系；住宅小区的管理规范住宅小区物业管理中各方的权利和义务；物业服务合同的主要内容和涉及的相关法律问题；住宅小区物业管理法律责任的构成和种类；住宅小区物业管理纠纷的处理方式了解熟悉掌握本章重点及难点本章重点：住宅小区物业管理中各方的权利和义务；物业服务合同的主要内容；住宅小区物业管理法律责任的构成和种类重点难点本章难点：住宅小区物业服务合同涉及的相关法律问题；住宅小区物业管理纠纷的处理方式一、物业管理立法的重要意义1物业管理法制建设是我国住房制度改革的内在要求2物业管理法制建设是维护房地产市场秩序，规范物业管理行为，促进房地产持续健康发展的重要保证3加强物业管理法制建设是依法保障业主和物业管理企业在物业管理活动中的合法权益的客观需要二、物业管理立法的原则1234物业管理权利和财产权利相对应的原则维护全体业主合法权益的原则现实性与前瞻性有机结合的原则从实际出发，实事求是的原则三、物业管理立法的主要内容明确政府主管部门和相关部门的职责1对房地产开发商的要求2明确业主和物业管理企业的权利和义务3四、物业管理立法的体系物业管理立法的体系宪法部门规章法律行政法规地方性法规规章@163.com精品课程《住宅小区物业管理》第二节物业管理法律关系一、物业管理法律关系的含义和意义含义：物业管理法律关系是法律关系中的一种。即由国家物业管理法律规范确定和调整的，在物业管理及相关活动中主体相互之间形成的具体的权利义务关系。意义：首先，物业管理法律关系的产生是以物业管理法律规范的存在为前提；其次，在具体的物业管理行为中，有关当事人必须遵守物业管理法律关系的具体内容，否则将承担相应的法律责任。二、物业管理法律关系的构成要素主体内容客体构成要素物业管理法律关系三、住宅小区中的基本法律关系业主相互之间的关系1物业管理企业和业主之间的关系2开发企业与业主以及物业管理企业之间的关系3供水、供电单位与业主以及物业管理企业之间的关系4社区居委会与业主、业主大会及物业管理企业的关系5物业管理各方主体与政府之间的关系6四、住宅小区业主及其业主组织的权利和义务权利义务五、物业管理公司在住宅小区物业管理中的权利和义务业务范围主要权利主要义务六、住宅小区物业管理法律关系中涉及的主要文本业主委员会章程住户手册业主公约1、主要内容（1）有关物业的使用、维护、管理（2）业主的共同利益（3）业主应当履行的义务（4）违反业主公约应当承担的责任2、示范文本1、主要内容2、示范文本1、主要内容（1）物业项目概况（2）住宅小区物业的管理（3）业主或住户须知（4）日常管理和维修（5）综合服务（6）其他2、示范文本@163.com精品课程《住宅小区物业管理》第三节住宅小区物业服务合同第三节住宅小区物业服务合同一、住宅小区物业服务合同概述二、住宅小区物业服务合同的签订物业服务合同的成立签订物业服务合同应注意的事项明确业主委员会的权利义务明确物业管理企业的权利义务对违约责任的约定对免责条款的约定物业服务合同的主要条款宜细不宜粗住宅小区物业服务合同订立的程序：同其他普通合同相似，物业服务合同订立的程序也要经历要约与承诺两个阶段。应当注意的是，物业服务合同是要式合同，即合同必须以书面形式订立，并报有关部门登记备案。物业服务合同订立的方式主要有以下两种：协商订立招标订立三、住宅小区物业服务合同的基本内容物业管理事项物业服务质量物业服务费用双方的权利义务专项维修资金的管理与使用物业管理用房合同期限违约责任第三节住宅小区物业服务合同四、物业服务合同范本五、物业服务合同的效力六、违反物业服务合同的责任七、物业服务合同的终止：1．物业服务合同约定的期限届满，双方没有续签合同的；2．物业管理企业与业主大会双方协商一致解除合同的；3．因不可抗力致使物业服务合同无法履行的，物业服务合同将自然终止；4．物业管理企业如果被宣告破产，应按国家规定进行破产清算，物业服务合同自然无法继续履行；5．法律、法规规定的其他情形。八、物业管理的收费问题：物业管理收费的依据主要表现在两个方面：一是合同的约定；二是法律的规定@163.com精品课程《住宅小区物业管理》第四节物业管理法律责任一、物业管理法律责任的概念和特点法律责任的种类法律责任的特征法律责任的概念法律责任是指由于侵犯法定权利或违反法定义务而引起、由专门国家机关认定和归结于法律关系的由责任主体所应承担的带有强制性的法律义务。依照行为违反法律的不同和违法者承担责任方式的不同，法律责任可分为：1．民事责任2．行政责任3．经济责任4．刑事责任1．法定责任与协议责任相结合2．专业性3．复杂性二、住宅小区物业管理法律责任的构成违法行为与损害结果之间的因果关系1行为人主观方面的过错2行为人的责任能力3特殊情况下物业管理法律责任的构成4三、住宅小区物业管理法律责任的种类（一）住宅小区物业管理法律责任中的民事责任违约责任侵权责任：（利用案例剖析）因房屋建筑质量而产生的侵权责任。因物业维修施工而产生的侵权责任。因物业管理人员违法履行职务而产生的法律责任。业主或使用人违反物业管理规定乱摆乱放，致使他人损害的侵权责任。因业主或使用人饲养的动物致使他人或财物损害的侵权责任。因妨碍行为而产生的侵权责任。（二）住宅小区物业管理法律责任中的行政责任非法买卖、租赁物业的行为不正当竞争行为非法经营行为妨碍管理的违法行为渎职行为（三）住宅小区物业管理法律责任中的刑事责任精品课程《住宅小区物业管理》第五节住宅小区物业管理纠纷的处理一、物业服务合同纠纷的起因和特点：1．物业服务合同纠纷的起因和特点：起因：（1）合同主体的合法性或是否适格的问题（2）合同内容是否合法真实的问题（3）合同订立的形式问题（4）合同履行中的问题特点：(1)纠纷主体的平等性。(2)纠纷的内容和标的既有有形的物质，更有无形的服务。(3)纠纷处理方式的协议性。(4)纠纷管辖的地域性。2．住宅小区物业管理侵权纠纷的种类和特点：起因：（1）基于过错责任的物业管理侵权纠纷（2）基于严格责任的物业管理侵权纠纷特点：(1)侵权行为和损害结果的多样性。(2)侵权损害赔偿的法定性。(3)侵权责任与违约责任的交叉性。精品课程《住宅小区物业管理》二、住宅小区物业管理行政纠纷的起因和特点1、起因2、特点三、区分几种不同性质的物业管理纠纷时应注意的几个问题：1、因法规变化所引起的物业管理纠纷的定性2、区分开发商与物业管理企业的行为和责任界限3、因第三方行为引发的物业管理当事人之间的纠纷二、住宅小区物业管理纠纷的处理方式和程序（一）住宅小区物业管理纠纷处理方式概述：各方当事人请求第三人调解当事人各方自行协商和解当事人约定仲裁1234司法诉讼二、住宅小区物业管理纠纷的处理方式和程序（二）住宅小区物业管理纠纷的调解（三）住宅小区物业管理民事纠纷的仲裁（四）住宅小区物业管理民事纠纷的诉讼（五）住宅小区物业管理纠纷处理的原则：1、物业管理纠纷处理的合法原则2、物业管理纠纷的地域管辖原则3、物业管理纠纷尊重合同的原则4、着重调解的原则本章小结本章主要讲述了我国目前物业管理立法的相关情况；剖析了住宅小区中的基本法律关系，学生应重点掌握住宅小区物业管理中各方的权利和义务、物业服务合同的主要内容、住宅小区物业管理法律责任的构成和种类等知识点。加强对住宅小区物业服务合同涉及的相关法律问题、住宅小区物业管理纠纷的处理方式等难点知识的学习。@163.com