龙湖景观成本专项分析报告

景观成本专项分析报告龙湖地产集团2009年10月一、景观成本分析目的二、影响景观成本的关键问题三、集团内现有项目景观实际成本目录四、总结及建议•一、目标成本审核结果3部门–文件名一、景观成本分析目的1.为新地区公司、新开工项目景观目标成本制定、控制提供参考依据2.在保证景观效果的前提下，合理、有效的控制景观成本3.提供各地区、各项目间相互学习、借鉴的平台一、景观成本分析目的•一、目标成本审核结果5部门–文件名二、影响景观成本的关键问题1.相关景观概念定义2.景观成本范围及费项明细3.景观成本的区域特性1.相关景观概念的定义景观投影面积：用地红线内面积-建筑占地面积-小区内车行路面积+屋顶绿化面积硬景比例：硬景（铺装+水体）投影面积占用地红线内景观投影面积比例硬景比例规定：《景观三大纪律十项注意》中规定：独栋别墅8-10%；联排别墅10-12%；花园洋房15-17%；高层公寓16-19%(若有地上停车位可适当放松，若有人车分流，面积应降3-5%)2.景观成本范围景观成本范围：1.软景2.硬景3.周界围墙、大门及入口岗亭4.导示系统5.环境水电6.环境设施及小品7.室外游泳池8.运动场地9.环保降噪工程与原范围的差异:1.挡墙结构成本，原纳入景观硬景成本，现调整如下：跟建筑主体结构相连的结构挡墙其成本纳入建筑及安装工程费/建筑工程/主体结构及粗装修跟建筑主体结构不相连的、因场地自身高差必须存在挡墙，其结构成本纳入三通一平工程费/场地平整。2.光彩工程（住宅光彩、商业光彩、商业广告位、灯箱)成本，原在景观成本范围内，现调整纳入入建筑及安装工程费/安装工程/其他安装工程注：运动场地、室外游泳池、环保降噪工程并不是每个项目都有，故单独列示2.景观成本费项明细序号成本项目成本费用说明1软景包括乔木、灌木、地被、草花、草坪、竹类、水生植物、藤蔓植物草等所有苗木、种植土、堆坡造型的材料费、施工费等全部费用。2硬景包括园区地面铺装、水体、挡墙、花池及树池、栏杆及铁艺门、木作、成品花盆花罐的材料费、施工费等全部费用。3周界围墙、大门及入口岗亭包括围墙围墙、大门、入口岗亭材料费、施工费等全部费用。4导示系统包括所有导示系统的材料费、施工费等全部费用。5环境水电包括景观给排水及景观电气的材料费、施工费等全部费用。6环境设施及小品包括儿童游乐设施、健身设施、垃圾桶、环境桌椅、信报箱及景观小品材料费、施工费等全部费用。7室外游泳池包括室外游泳池基础、防水、结构、面层装饰、水处理设备、爬梯等材料费、施工费等全部费用。8运动场地包括蓝球场、羽毛球场、网球场的结构、装饰、设施的材料费、施工费等全部费用。9环保降噪工程包括环保降噪工程，如隔音墙等工程的材料费、施工费等全部费用。3.景观成本区域特性(1)序号项目名称景观成本(元/m2)其中软景成本(元/m2)软景成本占总成本比重1.重庆-蓝湖郡东岸26617465%2.重庆-悠山郡一期28718665%3.成都-长桥郡林荫大道及主入口35524368%4.北京-滟澜山56237266%5.北京-香醍漫步36519553%6.重庆-弗莱明戈36121660%7.重庆-紫都城一二期24314560%8.重庆-水晶郦城25112650%9.重庆-观山水28014652%10.重庆-大城小院32517253%11.平均60%注：软景成本占总景观成本平均为60%，软成本的高低对总景观成本的高低影响重大软景成本比重分析A类重庆、成都、上海、苏南4个区域公司B类北京、西安、沈阳3个区域公司影响不同区域软景成本的主要因素：可使用的苗木种类数量苗木采购成本苗木运输距离苗木土球大小（运输成本）适宜栽种期的长短栽植成活率冬季是否需用特殊防护3.景观成本区域特性（2）软景成本的高低对总景观成本的影响重大•一、目标成本审核结果11部门–文件名三、集团现有项目景观实际成本1.集团内现有项目景观成本2.总结及建议A类地区别墅景观成本序号项目名称单方成本（元/m2)成本版本主要产品业态说明1.重庆-蓝湖郡东岸269结算成本别墅2.重庆-悠山郡一期292预结成本别墅3.无锡-太科园343目标成本别墅、高层4.重庆-西永一二期350目标成本别墅5.上海-滟澜山350目标成本别墅6.重庆-江与城二期33#地块352目标成本别墅、花园洋房、高层7.成都-长桥郡一期352预结成本别墅8.成都-长桥郡二期356目标成本别墅9.重庆-睿城一二期361目标成本别墅、花园洋房、高层10.重庆-江与城三期A组（7-5A联排）390目标成本别墅11.上海-郦城443目标成本别墅、高层平均成本351红线表示现平均成本351元/m2。注：因挡墙结构、光彩工程、运动场地、室外游泳池、环保降噪工程并不是每个项目都有，且其对成本影响较大，故本表中未含此部分成本A类地区花园洋房景观成本序号项目名称单方成本（元/m2)成本版本主要产品业态说明1.成都-弗莱明戈一期310目标成本花园洋房、高层2.重庆-大城小院340结算成本花园洋房硬景面积23%，且大量结构挡墙装饰3.重庆-悠山郡三期352目标成本花园洋房4.重庆-江与城二期33#地块352目标成本别墅、花园洋房、高层5.重庆-弗莱明戈360结算成本花园洋房重庆第一个花园洋房项目，植物种植过密，软景成本可降30~40元/m26.重庆-睿城一二期361目标成本别墅、花园洋房、高层7.重庆-江与城20#地块367预结成本花园洋房8.重庆-郦江376目标成本花园洋房、高层9.重庆-悠山郡二期385目标成本花园洋房、高层平均成本356红线表示现平均成本356元/m2注：因挡墙结构、光彩工程、运动场地、室外游泳池、环保降噪工程并不是每个项目都有，且其对成本影响较大，故本表中未含此部分成本A类地区高层景观成本序号项目名称单方成本（元/m2)成本版本主要产品业态说明1.重庆-紫都城一二期279结算成本高层2.重庆-水晶郦城289结算成本高层3.重庆-观山水300结算成本高层4.成都-弗莱明戈一期310目标成本花园洋房、高层5.成都-三千里340预结成本高层6.无锡-太科园343目标成本别墅、高层7.重庆-江与城二期33#地块352目标成本别墅、花园洋房、高层8.重庆-睿城一二期361目标成本别墅、花园洋房、高层9.成都-三千城365目标成本高层平均成本349红线表示现平均成本349元/m2。注：因挡墙结构、光彩工程、运动场地、室外游泳池、环保降噪工程并不是每个项目都有，且其对成本影响较大，故本表中未含此部分成本A类地区高层景观成本序号项目名称单方成本（元/m2)成本版本主要产品业态说明10.重庆-郦江376目标成本花园洋房、高层11.重庆-悠山郡二期385目标成本花园洋房、高层12.成都-翠微清波391预结成本高层13.上海-郦城443目标成本别墅、高层14.重庆-MOCO452目标成本高层项目具有一定特殊性（硬景面积比例80%），成本较高，未纳入平均统计15.重庆-春森彼岸二期465目标成本高层项目具有一定特殊性（大量竖向景观处理），成本较高，未纳入平均统计16.重庆-春森彼岸一期512目标成本高层项目具有一定特殊性（大量竖向景观处理），成本较高，未纳入平均统计平均成本349注：因挡墙结构、光彩工程、运动场地、室外游泳池、环保降噪工程并不是每个项目都有，且其对成本影响较大，故本表中未含此部分成本红线表示现平均成本349元/m2。B类地区别墅景观成本序号项目名称单方成本（元/m2)成本版本主要产品业态说明1.北京-香醍漫步365预结成本别墅、花园洋房2.北京-牛山二期380目标成本别墅、花园洋房3.北京-花盛香醍419目标成本别墅、花园洋房4.西安-曲江盛景460预结成本别墅5.北京-滟澜山562预结成本别墅6.北京-颐和原著934目标成本别墅产品定位差异较大，未纳入平均统计平均成本437红线表示现平均成本437元/m2。注：因挡墙结构、光彩工程、运动场地、室外游泳池、环保降噪工程并不是每个项目都有，且其对成本影响较大，故本表中未含此部分成本B类地区花园洋房景观成本序号项目名称单方成本（元/m2)成本版本主要产品业态说明1.西安-半坡项目360目标成本花园洋房、高层2.北京-香醍漫步365预结成本别墅、花园洋房3.北京-牛山二期380目标成本别墅、花园洋房4.北京-花盛香醍419目标成本别墅、花园洋房平均成本381红线表示现平均成本381元/m2。注：因挡墙结构、光彩工程、运动场地、室外游泳池、环保降噪工程并不是每个项目都有，且其对成本影响较大，故本表中未含此部分成本B类地区高层景观成本序号项目名称单方成本（元/m2)成本版本主要产品业态说明1.西安-半坡项目360目标成本花园洋房、高层2.西安-紫都城400目标成本高层3.北京-唐宁ONE915目标成本高层目标成本差异较大，未纳入平均统计平均成本380红线表示现平均成本380元/m2。注：因挡墙结构、光彩工程、运动场地、室外游泳池、环保降噪工程并不是每个项目都有，且其对成本影响较大，故本表中未含此部分成本•一、目标成本审核结果19部门–文件名四、总结及建议1.总结依据《景观三大纪律十项注意》中对景观效果、软硬景比例的相关规定及集团内现已完成结算项目的景观成本（共7个）、已竣工项目景观预结成本（共6个），确定集团景观成本指导价为下表所示（不含运动场地、室外游泳池、环保降噪工程费用），各地区公司可参照集团指导价制定各项目目标成本分类别墅洋房高层单方成本参照效果单方成本参照效果单方成本参照效果A类地区公司320重庆蓝湖郡、重庆悠山郡一期、成都长桥郡310重庆弗莱明戈、重庆大城小院300重庆水晶郦城、成都三千里B类地区公司420北京香醍漫步380北京香醍漫步360上述指导价每年回顾一次。2.建议软景成本占总景观成本的比重较大，针对软景成本管控有如下几点建议，供各地区公司参考：合理掌控植物栽植密度，避免不必要的浪费，景观成本人员可以通过苗木进场的工程量节点管控实际栽植密度与计划栽植密度的差异（重庆公司正在使用的软景成本管控办法）预留较充足的植物栽植后达成效果的时间，通常植物栽植2个月后其枝干、树叶可以得到充足伸展、生长，绿量的性价比较优。尽量避免因时间紧，通过加大栽植密度提高绿量的做法2.建议合理搭配地被栽植形式，如木本地被色带成本高，建议适量选择合理使用大规格苗木，这部苗木成本通常较高，建议合理选择其规格草坪成本是软景成本中单项成本较低的，可在保证效果的前提下适量提高草坪用量花卉的后期更换、维护成本较高，特别是北方地区，且冬季效果不好，建议适量选择。在阳光充足的地区，尤其北方地区，建议多用色叶乔灌木或变色乔灌木谢谢！Thanks