第十章房地产管理法规XXXX10

第十章房地产管理法规王凌云第一节概述一、房地产的概念广义：包括一切作为不动产的土地、房屋及固着于土地、房屋上不可分离的部分。狭义：仅指城市中具有商品房意义的房地产。不论是广义上的还是狭义上的房地产，从财产的含义上讲均为不动产。财产——财产的位置是不能移动——房地产所有权或不动产物权（占有、使用、收益、出售、馈赠、抵押、交换等处分的权利）二、房地产法的概念广义：是指调整在房地产开发、经营和各种服务活动中形成的一定社会关系的法律、法规、条例等的总称。狭义：指国家立法机关，即全国人民代表大会制定的对城市房地产关系做统一调整的基本法律——《中华人民共和国城市房地产管理法》。与房地产有关的法律、法规1.专门性法律1986年6月25日制定通过，经过1988年12月29日、1998年8月29日、2004年8月28日修订的《土地管理法》。1994年7月25日制定通过，2007年8月30日修订的《城市房地产管理法》。2007年3月16日制定通过的《物权法》。2.相关性法律：《城乡规划法》3、行政法规4、地方性法规三、房地产法的调整对象1.民事（商品）性质的房地产关系平等主体之间基于房地产而发生的所有、使用、转让、抵押、租赁等经济关系2.行政性质的房地产关系不平等主体之间基于房地产的征用、拆迁、土地用途管制、建设立项审批、房地产税收以及行政调处有关纠纷等经济关系土地房屋政府主体房地产法律关系房地产开发商建筑商购房者其他主体四、房地产法的基本原则P253促进房地产商品化原则•如国家实行国有土地有偿、有期限的使用制度，住宅商品化制度合理利用土地和保护耕地原则•珍惜、合理利用土地和保护耕地是我国的一项基本国策国家扶持发展居民住宅原则•“国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件。”（《城市房地产管理法》第4条）保护房地产权利人合法权益原则一、房地产开发概述1、概念房地产开发是以土地开发和房屋建设为投资对象所进行的生产经营活动在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为注意：房地产开发用地仅限于国有土地房地产开发用地仅指开发用地的使用权第二节房地产开发新城区土地开发、旧城改造如住宅、标准厂房、办公用房等。项目的选址和前期策划工程报建可行性研究与可研报告房地产营销工程施工物业管理工作勘察设计、规划审批等房地产开发程序项目的选址和前期策划可行性研究与可研报告勘察设计、规划审批等项目的选址和前期策划可行性研究与可研报告工程报建勘察设计、规划审批等项目的选址和前期策划可行性研究与可研报告工程施工工程报建勘察设计、规划审批等项目的选址和前期策划可行性研究与可研报告房地产营销工程施工工程报建勘察设计、规划审批等项目的选址和前期策划可行性研究与可研报告物业管理工作房地产营销工程施工工程报建勘察设计、规划审批等项目的选址和前期策划可行性研究与可研报告二、城市房地产开发用地P254（一）土地使用权出让国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为特征：①土地使用权有偿出让是土地使用权转让的一种特殊形式②出让的标的是土地使用权，其范围仅限于国有土地使用权。③土地使用权出让方只能是国家④土地使用权出让是一种有偿行为⑤土地使用权的时间限制（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。（一）土地使用权出让1.土地使用权的出让方式P255※《出让与转让条例》第13条、《房地产管理法》第12条规定：土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。出让方式：国有土地的产权代表采用一定的形式和程序将国有土地的使用权确认给土地使用者。是指土地使用权的有意受让人直接向作为出让方的土地所有者提出有偿使用土地的愿望，由出让方与有意受让人在没有第三人参与的条件下通过谈判、协商达成出让土地使用权一致意见的方式。政府或政府委托土地管理部门选择A.协议出让是指在规定的期限以内，由符合招标条件的单位或个人，以书面投标形式，竞投某宗地块的土地使用权，由招标人择优确定土地使用者的出让方式。是指土地使用权出让人在指定的时间、地点，利用公开场所，就所出让的土地使用权公开叫价竞投，按“价高者得”的原则，确定土地使用权受让人的方式。B.招标出让C.拍卖出让土地使用权出让的方式1、协议方式申请协商签约登记济南大学2、招标方式招标投标开标、评标和中标签约登记3、拍卖方式拍卖公告交验有关证件、领取入场证拍卖签约登记（一）土地使用权出让2.土地使用权出让合同P256土地使用权出让人与土地使用权受让人之间就土地使用权出让有关事项所达成的、明确相互间权利义务关系的协议。（一）概念类型1．宗地出让合同2.成片开发土地出让合同3.划拨土地使用权补办出让合同国家(二）土地使用权划拨P2581、土地使用权划拨的概念县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。2、土地使用权划拨的范围（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（四）法律、行政法规规定的其他用地。三、房地产开发原则P265⑴严格执行城市规划的原则⑵坚持经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则⑶必须实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设房地产开发企业P266房地产开发企业依法设立的，以营利为目的，从事房地产开发和经营的法人企业房地产开发企业的法律特征是具有法人资格的经济实体是以营利为目的的经营性企业经营范围限于房地产开发和经营三、房地产开发企业房地产开发企业的设立条件有自己的名称和组织机构有固定的经营场所有符合国务院规定的注册资本有足够的专业人员法律、法规规定的其他条件第二节房地产开发房地产开发企业的资质等级条件资质等级注册资本（万元）从事房产开发经营时间近3年房屋建筑面积累计竣工（万平方）连续几年建筑工程质量合格达到100％上年房屋建筑施工面积（万平方）专业管理人员其中中级以上职称管理人员持有资格证书的专业会计人员一级≥5000≥5≥305≥15≥40≥20≥4二级≥2000≥3≥153≥10≥20≥10≥3三级≥800≥2≥52≥10≥5≥2四级≥100≥1≥5≥2房地产开发项目管理房地产项目管理：人民政府对房地产开发项目从立项、设计到竣工验收的全程管理。包括：项目立项的管理；项目勘察、设计的管理；开发项目施工前的其他管理（房屋拆迁、工程建设项目报建）；开发项目的施工管理与竣工验收。一、概述城市房屋拆迁指因国家建设、城市改造、整顿市容和保护环境等需要，根据城镇规划和国家专项工程的迁建计划以及当地政府的用地文件，由取得房屋拆迁许可证的单位依法对城市建设用地范围内的房屋予以拆除，并对被拆迁房屋的所有人进行补偿和安置的行为房屋拆迁的民事关系、行政关系房屋拆迁的地域范围：指城市规划区内的国有土地。第三节城市房屋拆迁一、概述城市房屋拆迁的基本原则符合城市规划的原则有利于城市旧区改造原则有利于生态环境改善原则保护文物古迹原则保护当事人合法利益原则谁拆迁、谁安置补偿原则第三节城市房屋拆迁房屋拆迁的准备工作申请房屋拆迁许可证取得建设项目批准文件申领用地规划许可证获取国有土地使用权证签订拆迁协议实施房屋拆迁编制拆迁方案和计划存入拆迁补偿安置金发布拆迁公告房屋拆迁程序三、城市房屋拆迁补偿P262房屋拆迁补偿的概念拆迁人依法对被拆迁人因房屋拆迁所遭受经济损失所给予的合理弥补对象：被拆迁房屋及其附属物的所有权人房屋拆迁补偿的形式货币补偿：在拆迁补偿中，经拆迁人与被拆迁人协商，被拆迁人放弃产权，由拆迁人按市场评估价为标准，对被拆迁人进行货币形式的补偿产权调换：拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为第三节城市房屋拆迁四、城市房屋拆迁安置P263房屋拆迁安置是房屋拆迁人因拆除被拆迁入的房屋而对被拆除房屋使用人所另外提供房屋以供居住使用，并给予一定的补助费用安置与补偿不同，补偿是对被拆除房屋所有人的补偿，解决所有权问题；安置是对被拆迁人或被拆除房屋承租人的房屋安排，解决使用权问题一般安置和补偿往往在一个协议中解决，即在签署补偿安置协议时，就确定安置方式房屋拆迁安置补助搬迁补助费临时安置补助费停产、停业补偿费第三节城市房屋拆迁一、房地产交易概述P269房地产交易的概念“本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。”《城市房地产管理法》第2条房地产交易的特点房地产交易对象的特殊性房地产交易行为的要式性房地产交易中的“房地处置一体性”房地产交易的易受限制性第四节房地产交易二、房地产转让P2711、房地产转让的概念房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。2、房地产转让的条件以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件（3）转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。3、房地产不得转让的情形P271（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。房地产转让的程序当事人签订书面转让合同双方在合同签订30日内，持产权证、双方的合法证明、转让合同等文件申请转让，并申报成交价格房地产管理部门核实成交价，必要时现场查勘和评估当事人缴纳有关税费房产管理部门办理房屋权属登记手续，核发权属证书三、商品房销售1、商品房预售P273⑴商品房预售的条件（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。房地产开发企业申请办理商品房预售登记，取得《商品房预售许可证》。⑵商品房预售的行为房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。四、房屋租赁P2751、房屋租赁的概念是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。2、房屋租赁的范围不得出租：（一）未依法取得房屋所有权证的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的；（三）共有房屋未取得共有人同意的；（四）权属有争议的；（五）属于违法建筑的；（六）不符合安全标准的；（七）已抵押，未经抵押权人同意的；（八）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；（九）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。五、房地产抵押P2731、房地产抵押的概念是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。2、房地产抵押的范围依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可