论承租人优先购买权的法律效力

湖南大学硕士学位论文论承租人优先购买权的法律效力姓名：蒲薇申请学位级别：硕士专业：民商法指导教师：徐涤宇20090515论承租人优先购买权的法律效力作者：蒲薇学位授予单位：湖南大学相似文献(10条)1.学位论文贾继华房屋承租人优先购买权研究2006优先购买权，又称先买权，是指特定人依法律规定或合同约定而享有的、在出卖人出卖标的物于第三人时，得以同等条件优先于他人而购买的权利。它是当今世界各国或地区民法所普遍确立的制度，具有悠久的历史渊源。综观各国立法，在优先购买权的设计上，不外有共有人的优先购买权、承租人的优先购买权和典权人的优先购买权。我国大陆分别规定了共有人的优先购买权和房屋承租人的优先购买权。本文仅就房屋承租人的优先购买权问题进行探讨和研究。本文除引言外，共分五个部分。第一部分在分别介绍我国和国外的承租人优先购买权的历史发展的基础上，对该制度的法律价值进行分析。文章认为，作为一种解决资源利用与安全利益维护之间的矛盾、平衡出卖人与优先购买权人之间利益的法律制度，承租人优先购买权具有发挥物质财富的经济效益，促进资源有效利用，降低交易成本、维护社会关系、经济秩序的稳定，促进社会和谐，体现公平正义的法律价值。第二部分通过对物权说、债权说、请求权说、形成权或附条件的形成权说等多种学说的分析，认为承租人优先购买权应当是附条件之形成权，是一种依赖于基础关系的附从性的、具有一定物权效力的权利。第三部分通过各种观点的比较分析，认为基础法律行为合法有效为房屋承租人优先购买权的成立要件。房屋承租人优先购买权行使的前提要件是出租人出卖租赁房屋于第三人时；时间要件是先买权须在法定期间内行使；实质要件是先买权须在同等条件下行使；先买权行使须以意思表示为形式要件。第四部分针对承租人优先购买权与其他类型优先购买权的冲突进行分析和研究。认为在承租人优先购买权与共有人优先购买权竞合时，应坚持“两利相权取其重”的价值取向进行平衡，确定共有人优先购买权优先于承租人优先购买权。在承租人优先购买权与抵押权竞合时，无论是先成立租赁后设定抵押权还是先设定抵押权后成立租赁，在抵押权人实现抵押权时，承租人均可行使优先购买权。而在承租人优先购买权与原产权单位优先购买权竞合时，由于两者均系基于合同而存在的优先购买权，应依据权利取得时间顺序来界定先后。对司法实践中承租人优先购买权的保护，本文也分别作出了分析判断。第五部分针对当前我国优先购买权制度的现实情况，认为我国不仅不应废弃优先购买权制度，而且应在现行优先购买权制度的基础上，参照大陆法系国家和我国台湾地区的立法经验，对我国的优先购买权制度加以完善。文章指出，我国现行承租人优先购买权制度应确立优先购买权适用范围、成立的原则，明确规定承租人优先购买权行使期限、“同等条件”及其限制，并应规定承租人优先购买权的法律效力，以切实保护承租人的合法权益，真正实现公平的价值取向。2.期刊论文李晓丽承租人优先购买权性质分析及纠纷审理-青海社会科学2004(6)在理论上,有关承租人优先购买权的性质有形成权说、期待权说、物权说或债权说等多种观点.本文通过分析以期揭开这一权利性质的面纱.在实践中,则需对同等条件的内容以及共有人优先购买权与承租人优先购买权的竞合等问题予以合理解决,从而使这一制度更具可操作性.3.学位论文郑鑫房屋承租人优先购买权制度研究2007优先购买权制度作为民事制度之一种，因其于存在之价值、权利之性质、权利之行使、效力之判断等方面具有一定特殊性而争议不断，故颇值得深入探究.房屋承租人之优先购买权作为优先购买制度之缩影，一方面可以其为切入点对整个优先购买制度作较深入的剖析，另一方面，也可对基于其基础法律关系的特殊性而延伸出之问题进行细致分析，更对我国的既有立法例的完善及实务操作具有参考价值，故而笔者以此为主题著文。本文共分四章：第一章“房屋承租人优先购买权制度的历史沿革和制度价值”。在这一部分，首先从历史沿革的角度对房屋承租人优先购买权制度进行考察，以期从历史的细微脉络中对其做出解释和澄清，以使本文的评析建立在对象确定的基础之上，不至于无的放矢。其次，作为一项民事特权，房屋承租人优先购买权的存废，历来有两种相互对立的观点。虽然承租人优先购买权会对出租人和第三人的意思自由造成一定的不利影响，但笔者认为，在法律对承租人优先购买权做出严格限定的情况下，其在促进物之效用的充分发挥，优化资源配置方面的作用不容忽视。第二章“房屋承租人优先购买权的法律性质”。在这一部分，笔者首先对关于先买权法律性质的诸学说予以介绍和评析，认为请求权说、期待权说、物权或债权说都存在一定的缺陷，不能揭示先买权的法律性质。接下来，提出了将先买权的法律性质界定为形成权是最为准确的定性，最后，具体分析了先买权法律性质的作用机理。认为先买权的形成权法律性质，使得先买权具有技术性、手段性的权能，其作用机理只在于确定先买权人和出卖人之间形成买卖合同的法律关系。第三章“对我国房屋承租人优先购买权制度的检讨”。这是本文的重点部分。房屋承租人优先购买权的行使及效力问题，是优先购买权制度的核心内容，也是实现制度的目的，贯彻立法政策的关键性环节。在这一部分，本文首先阐述权利的成立与行使系属不同层次的概念，应当加以区分。笔者主张房屋承租人优先购买权在出租人出卖租赁房屋之时成立。第二部分对承租人优先购买权的行使进行了剖析。首先，界定的承租人优先购买权的主体、客体。其次，从“房屋”、“出卖”等问题着手，对承租人优先购买权的适用范围进行详细探讨，并由此引出关于“同等条件”的认定。最后，对出租人的通知义务及优先购买权的行使期限进行了剖析。第三部分，承租人优先购买权的效力。这部分对承租人优先购买权的效力予以界定。承租人优先购买权的法律效力体现在：一经行使即发生形成权的作用，在出租人与承租人之间成立买卖合同关系。第四部分，着重探讨了承租人优先购买权与其他优先权冲突的协调。第四章“侵犯房屋承租人优先购买权的法律救济”。对于侵害承租人优先购买权的法律救济体现在对于享有优先购买权的承租人的利益保护方面。第一部分，笔者分析指出了目前我国立法对侵犯房屋承租人优先购买权的法律救济的局限性。第二部分，笔者提出可以采用对承租人优先购买权赖以存在的租赁关系进行物权法意义上的公示——登记，使得承租人在行使优先购买权之后产生的法律效力具有对抗第三人的效力。以登记作为保护享有优先购买权的承租人利益的对策，具有对法律事后救济的补充效用。此外，笔者提出了对现行立法规定的完善意见，以期能完善我国房屋承租人优先购买权制度。4.学位论文臧洪跃论房屋承租人优先购买权2007房屋承租人优先购买权作为一项法律制度在我国的民事立法中很早就已经确立，这些规定对稳定房地产租赁法律关系，保障承租人可以优先得到房屋所有权，促进社会主义市场经济的健康快速发展具有重要意义。但是现有法律对该制度规定过于笼统，实际操作比较困难，造成司法实践中法律适用的困难和混乱，严重损害了承租人的权利。有鉴于此，本文在我国现有法律规定的基础上，比较和借鉴了国外成熟立法经验，系统的阐述房屋承租人优先购买权的理论基础和法律性质，分析了优先购买权的效力和效力冲突的处理，并针对承租人的优先购买权在审判实践中暴露出的问题，进行了深入的探讨和研究，提出了一些完善建议，以期完善承租人优先购买权制度，维护承租人的合法权益、促进安全交易。5.期刊论文陈雪堂.李文博.CHENXue-tang.LIWen-bo承租人优先购买权法律性质之探讨-黑龙江省政法管理干部学院学报2006(6)法律性质不同,导致执法结果有所不同,因而法律价值的取向,社会效益的偏颇必有不同.我国目前对于优先购买权的规定较为疏漏因立法不清、学说不同,导致执法混乱,在优先购买权的问题上存在众多严重的分歧,影响了法律价值的实现,因此有必要对优先购买权性质进行分析,性质明确则对法律精神的充分实现起到积极的推动作用,通过对大陆法系优先购买权当前争论较为激烈的几种学说例如形成权说、请求权说、期待权亦或即得权说进行讨论,对于尊重既有秩序、最大程度实现社会效益以及合理保护弱势群体等有积极重要的意义.6.学位论文宿秀兰论房屋承租人的优先购买权2007优先购买权制度早在拜占庭时期的罗马法中就已经产生，房屋承租人的优先购买权作为优先购买权的一种，在我国的立法和实践中均有体现。承租人的优先购买权制度对于稳定社会关系，促进资源的有效利用，保护承租人的权益具有重要的意义。但目前对于该制度的法律规定过于简单、笼统，在实践中出现了大量的问题，存在众多争议，尤其在具体诉讼过程中，认定承租人是否享有优先购买权，如何将承租人的优先购买权落到实处，显得尤为重要。从目前对我国房屋承租人优先购买权的研究现状来看，理论资料相对来讲较多，但不够系统和全面，往往仅就某一方面或个别问题进行阐述，罕有系统论述，且大都倾向纯理论研究，与司法实践结合不足。本文综合运用了比较分析法、历史分析法、实证分析法，系统论述了承租人的优先购买权，尤其从司法实践的角度对房屋承租人优先购买权行使中的几个具体问题等提出了自己的观点。本文除引言和结语外，分为四部分，第一部分是房屋承租人优先购买权概述，首先阐述了房屋承租人优先购买权的含义及特征；其次对有关国家和我国台湾地区以及我国大陆关于房屋承租人的优先购买权的立法情况进行了说明；最后分析了房屋承租人优先购买权制度的价值所在，从而提出了确立房屋承租人优先购买权制度的必要性。第二部分是对房屋承租人优先购买权的法律性质分析。目前的学说主要包括：期待权说、附强制缔约义务的请求权说、附条件的形成权说、物权说或债权说、物权取得权说；通过对各主要学说进行分析论证，认为承租人的优先购买权的法律性质是一个多角度的问题，是形成权，是物权取得权。第三部分是房屋承租人优先购买权的行使。这是在实践中最有争议的部分，也是本文的主要着墨点。对房屋承租人优先购买权的行使条件以及转租、部分承租、拍卖、抵押等几种特殊情形下的具体适用进行了分析；与按份共有人优先购买权的行使进行比较认为两者不存在竞合问题。第四部分是房屋承租人优先购买权受到侵害时的司法救济，分析了目前司法救济的现状和不足，并提出了司法救济的完善意见，供立法和实践参考。7.学位论文陈娇论房屋承租人的优先购买权2008在我国民事立法中，有关于房屋承租人优先购买权的规定，但是过于简略，操作性不强，致使司法实践中对于因房屋承租人优先购买权问题引起的纠纷的处理往往出现偏差，无法保护当事人的合法权益。本文采用历史分析法、比较分析法、案例分析法、文献分析法等多种方法，在借鉴大陆法系国家和我国台湾地区的相关立法例及学说判例的基础上，对我国的房屋承租人优先购买权的基本理论作较为全面、深入的研究，并提出相应的立法建议，希望未来的民法典能突破现行法的框架，建立起比较完善、有效的优先购买权制度。本文主要分为四个部分：首先，从历史沿革中，对房屋承租人优先购买权制度进行了考察。接下来，在明确房屋承租人优先购买权定义的基础上，概括出其基本特征。论述了房屋承租人优先购买权存在的必要性。其次，分析了承租人优先购买权的法律性质。通过对优先购买权法律性质的几种典型学说的逐个评析，得出了承租人的优先购买权，在出卖前，具有期待权的性质；在出卖时，是一种附条件形成权，可基于权利人单方的意思表示，与出租人自动建立合同关系；同时它还具有物权的效力，可对抗第三人。再次，论述了三个关于房屋承租人优先购买权的特殊问题，分别是：与共有人优先购买权的关系，房屋承租人优先购买权适用的四种特殊情形和拍卖中房屋承租人优先购买权的问题。最后，针对我国现行房屋承租人优先购买权制度存在的不足，包括：承租人优先购买权的起止期间、方式和除斥期间，“同等条件”的标准，优先购买权在转让、继承，房屋使用性质上的限制和第三人侵犯承租人优先购买权的处罚措施等方面，从立法者的角度提出了一些完善的构想。8.学位论文柳蓓菁房屋承租人优先购买权制度研究2008房屋承租人优先购买权是指房屋租赁关系中，承租人依法律规定所享有的，在出租人出卖租赁房屋给第三人时，得以同等条件优先于他人而购买的权利。这一