投资性房地产讲义整理

投资性房地产（概述）一、概述：房地产是土地和房屋及其权属的总称。投资性房地产是指为了赚取租金或资本增值，或者两者兼有的房地产。对于大部分企业来讲，从投资性房地产取得的租金收入或转让增值收益属于其他业务收入二、范围：1．已出租的土地使用权（不包括转租）2．持有并准备增值后转让的土地使用权（不包括超过动工期限的闲置土地）3．已出租的建筑物：1)企业拥有产权，经营租赁后再转租的不属于投资性房地产2)已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，确认时点为自租赁协议规定的租赁期开始日；对于空置建筑物，若董事会或者类似机构作出书面决议明确表示将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化，可视为投资性房地产（空置建筑物是指新购买、自建、开发完成后尚未使用的建筑物，在建的建筑物不属于空置建筑物，即使目的是为了经营出租也不属于投资性房地产）3)企业已将建筑物出租，按租赁协议向出租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当确认为投资性房地产。三、不属于投资性房地产的项目1.自用房地产：例如企业用于自身生产经营的厂房和办公楼属于固定资产，企业用于自身经营的土地使用权属于无形资产。企业出租给本企业职工居住的宿舍间接为企业自身的生产经营服务，具有自用房地产性质；企业拥有并自行经营的旅馆、饭店不属于投资性房地产。2.作为存货自用的房地产：通常是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。在实务中，存在某项房地产部分自用、部分作为存货、部分作为投资性房地产的的情形，如果不同用途的部分能够单独计量和出售，应当分别确认为固定资产（或无形资产、存货）和投资性房地产。四、投资性房地产的确认与初始计量：（一）外购的投资性房地产外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日起，再从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。采用成本模式进行后续计量采用公允价值模式进行后续计量借：投资性房地产——厂房/土地使用权贷：银行存款借：投资性房地产－成本——厂房/土地使用权贷：银行存款（二）自行建造成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成,包括土地开发费、建安成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期损益,不计入建造成本。自行建造或开发完成后的同时开始出租才能确认为投房，否则先计入“固定资产”或“开发产品”成本模式借：投资性房地产——厂房、写字楼等贷：在建工程、开发产品借：投资性房地产——土地使用权贷：无形资产——土地使用权公允价值模式借：投资性房地产——成本——厂房、写字楼等贷：在建工程、开发产品借：投资性房地产——成本——土地使用权贷：无形资产——土地使用权五、投资性房地产后续计量模式通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时可以采用公允价值模式计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。值对投资性在极少情况下，采用公允价房地产进行后续计量的企业，有证据表明，当企业首次取得某项非在建投资性房地产（或某项现有房地产在改变用途后首次成为投资性房地产）时，该投资性房地产的公允价值不能持续可靠取得的，应当对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，并且假设无残值。采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的企业，对于在建投资性房地产（包括首次取得的在建投资性房地产），如果其公允价值无法可靠确定，但是预期该房地产完工后的公允价值能够持续可靠取得的，应当以成本计量该在建投资性房地产，其公允价值能够可靠计量时或完工后（二者孰早），再以公允价值计量。但是，采用成本模式对投资性房地产进行后续计量的企业，即使有证据表明，企业首次取得某项投资性房地产时，该投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，该企业仍应对该投资性房地产采用成本模式进行后续计量。投资性房产的后续计量投资性房地产的后续计量具有成本和公允价值两种模式，通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时可以采用公允价值模式计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。一、采用成本模式后续计量企业如果采用成本模式后续计量就应当对其所有的投资性房地产采用成本模式进行后续计量。采用成本模式进行后续计量的企业，对投资性房地产的进行会计处理的基本要求同固定资产或无形资产相同按月折旧或摊销时：借记：其他业务成本,贷记“投资性房地产累计折旧”或“投资性房地产累计摊销”按月收取租金：借记：银行存款，贷记：其他业务收入减值：对于已经计提的投资性房地产减值准备，其减值损失在以后的会计期间不得转回例：2007.08.31华联购入写字楼，实际支付购买价款和相关税费2400万。预计使用寿命20年，预计净残值为零，采用直线法计提折旧。2007.09.01，将写字楼出租，合同约定租赁期为5年，年租金为138万，B公司需在每年的08.31之前预付下一年的租金。采用成本模式计量。2009.12.31写字楼出现减值现象，经减值测试可收回金额为1800万。2)2007.8.31预收租金（年租金）借：银行存款贷：预收账款3)2007.09.30计提折旧：月折旧额=2400÷（20×12）=10万借：其他业务成本10贷：投资性房地产累计折旧10确认租金收入（月租金）借：其他业务收入138÷12=11.5贷：预收账款138÷12=11.53）2009.12.31计提减值准备投资性房地产账面价价值=2400-10×10×28=2120投资性房地产减值金额=2120-1800=320借：资产减值损失320贷：投资性房地产减值准备320二、采用公允价值模式后续计量投资性房地产采用公允价值模式进行计量不需计提折旧或摊销采用公允价值模式计量投资性房地产，应当同时满足以下两个条件（同时具备，缺一不可）：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；同城或者是同城的同区（2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。分录：借：投资性房地产——公允价值变动贷：公允价值变动损益（或作相反分录）三、后续计量模式变更企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。只有在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件的情况下,才允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量。采用公允模式计量的不得从公允模式转换为成本模式，计量模式变更时公允价值和账面价值的差额调整留存收益借：投资性房地产——成本——写字楼/土地使用权5200投资性房地产累计折旧/累计摊销700贷：投资性房地产——写字楼/土地使用权5600利润分配——未分配利润270盈余公积30投资性房地产的后续支出后续支出如果延长了投资性房地产的使用寿命或明显改善了投资性房地产的使用效能，使经济利益超过原先估计，应当计入投资性房地产的成本。如扩建改建支出，提高效能的装修装潢支出。后续支出如果只是维护或回复投资性房地产原有的使用效能，用不可能使经济利益超过原先估计，应当计入当期损益，如日常维护和修理费一、资本化后续支出企业对投资性房地产进行改建扩建等再开发，如果改建扩建后仍作为投资性房地产的，在开发期间应继续将其作为投资性房地产。成本模式后续计量的，再开发期间不计提折旧或摊销，采用公允价值模式进行后续计量的，再开发期间不考虑公允价值变动1.成本模式后续计量（按账面价值）例：华亮股份有限公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。该公司与B公司签订的一份租赁合同即将于2007.12.31过期，该厂房原价为1850万元，租赁合同到期日累计已提折旧为370万，期满后华联公司对该厂房进行改建，并与C公司签订了经营租赁合同，约定自改建完工之日起将厂房转让给C公司。在改建过程中，用银行存款支付改建支出160万，2008..8.31改建完工，即日按合同将厂房租赁给C公司。（1）2007.12.31将厂房转入改建工程借：投资性房地产——在建——厂房1480投资性房地产累计折旧370贷：投资性房地产——厂房1850（2）2008.01.01——08.31发生改建支出借：投资性房地产——在建——厂房160贷：银行存款160（3）2008.08.31改建完工借：投资性房地产——厂房1640贷：投资性房地产——在建16402.公允模式计量（按账面余额）接上：假设2007.12.31厂房的账面余额为2150万元，其中成本为1850，累计公允价值变动金额为300万（1）将厂房转入改建工程借：投资性房地产——在建——厂房2150贷：投资性房地产——成本——厂房1850——公允价值变动——厂房300（2）发生改建支出借：投资性房地产——在建160贷：银行存款160（3）改建完工扩建后厂房价值=2150+160=2310借：投资性房地产——成本——厂房贷：投资性房地产——在建——厂房二、费用化后续支出不满足投资性房地产确认条件的，应当计入当期损益，借记“其他业务成本”，贷记“银行存款”借：其他业务成本贷：银行存款投资性房地产与非投资性房地产的转换房地产的转换，是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。企业必须有确凿证据表明房地产用途发生改变,才能转换。这里的确凿证据包括两个方面:一是企业董事会应当就改变房地产用途形成正式的书面决议，二是房地产因用途改变而发生实际状态上的改变。包括：（1）自用房地产转换为投资性房地产；（2）作为存货的房地产转换为投资性房地产。（3）投资性房地产转换为自用房地产；（4）投资性房地产转换为存货一、自用房地产转换为投资性房地产：转换日均为董事会或者类似机构作出决定日成本模式计量：按账面原值借记“投资性房地产”借：投资性房地产【原值】累计折旧（累计摊销）固定资产减值准备（无形资产减值准备）贷：固定资产/无形资产【原值】投资性房地产累计折旧（投资性房地产累计摊销投资性房地产减值准备公允价值模式计量：按公允价价值入账公允价值小于账面价值，借记“公允价值变动损益”公允价值大于账面价值的差额计入资本公积借：投资性房地产—成本【公允价值】累计折旧（累计摊销）固定资产减值准备（无形资产减值准备）公允价值变动损益【公允价值小于账面价值】贷：固定资产（无形资产）【原值】资本公积—其他资本公积【公允价值大于账面价值】二、作为存货的房地产转换为投资性房地产：转换日均为董事会或者类似机构作出决定日成本模式计量：按账面原值借记“投资性房地产”借：投资性房地产（账面价值）存货跌价准备贷：开发产品公允价值模式计量的：按公允价值入账公允价值小于账面价值，借记“公允价值变动损益”公允价值大于账面价值的差额计入资本公积借：投资性房地产—成本【公允价值】存货跌价准备【已计提存货跌价准备】公允价值变动损益【借差】贷：开发产品【账面余额】资本公积—其他资本公积【贷差】三、投资性房地产转换为自用房地产：转换日为企业达到自用状态成本模式计量：账面原值借记相关科目借：固定资产（无形资产）【原值】投资性房地产累计折旧（投资性房地产累计摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产【原值】累计折旧（累计摊销）固定资产减值准备（无形资产减值准备）公允价值模式：公允价值入账公允价值与原账面价值的差额计入当期损益，借记或贷记“公允价值变动损益”借：固定资产8600贷：投资性房地产－成本8000－公允价值变动500公允价值变动损益100四、投资性房地产转换为存货成本模式：按投资性房地产的账面价值借记“开发产品”借：开发产品【账面价值】投资性房地产累计折旧投资性房地产减值准备贷：投资性房地产【账面余额】公允模式：以公允价值作为存货的入账价值，差额计入“公允价值变动损益”借：开发产品【公允价值】公允价值变动损益【借差】贷：投资性房地产－成本－公允价值变动公允价值变动损益【贷差】关于计入资本公积：原因是目前我国的实际情况自用的房地产的实际价值远远低于其公允价