青年城二期营销方案

上海九久青年城第二季营销方案----市场分析全市商业地产市场――成交放量，价格稳升一在07年的房地产升温过程中，上海商业地产随之受益，从3月份起，月成交量逐月攀升，稳定在30万平米以上，主要成交集中在内外环间区域；价格逐月稳步上涨，目前成交均价稳定在12000～13000元/平方米之间。与住宅一样，商业地产市场也呈现出整体供不应求的态势，在成交稳步上升的同时供应却在逐月缩水，今年以来总供求比达到1：1.3，预计在短期内这样的局面不会改变。07年上海市商业地产110438453107911140111500118971256912341010203040506007/0107/0207/0307/0407/0507/0607/0707/08单位:万平方米02000400060008000100001200014000成交均价推案量(㎡)成交量(㎡)成交均价(元/㎡)松江房地产市场松江区房地产市场主要分为九亭、泗泾、松江新城、七宝、佘山几个板块，其中佘山板块是传统的高档别墅区。九亭板块区域概述：九亭又叫“九里亭”，总面积３２平方公里，总人口约１９万，规划到２０１０年，人口３０万。作为市区进入松江的第一站，九亭是进入上海市区的西大门，也是上海郊县距离上海市区距离最近的一个镇，与七宝、莘庄两个居住区恰巧形成一个三角形，形成上海城西的一个“金三角”地带，并逐渐发展成为上海西南部一个新的经济生活圈。商业配套：南九亭社区商铺为主，目前，现有的商业配套集中在南九亭板块的镇行政中心附近。九亭镇经过多年的发展，主要的商业配套多数集中在九亭大街沿线，镇内其他区域的商业设施还得依靠各大楼盘配套商铺来填补。楼市概况：沪松公路以南的南九亭区域包括老镇中心，围绕镇行政中心分布着嘉和阳光城、云润家园、三盛颐景园等多个住宅楼盘；北块为新开发地区，开发体量在万亩以上，奥林匹克花园、九城湖滨、贝沙湾等大体量新盘在此扎堆，未来将形成一个规模宏大、导入人口众多的新兴居住区。从今年3月以来，随着楼市的火爆和九号线通车在即，不少新盘价格急涨20%以上，销售情况远好于以往。据悉，近期九亭新推房源的几个楼盘，实际成交均价都从原先的6000元/平方米上涨至7500元/平方米左右。七宝板块区域概况：七宝地处上海西南，历史上就曾是水陆交通极其发达的商业重镇。该区域在配套、交通等方面也较为成熟，同时在与市中心的距离方面有绝对优势。今天，它正在成为闵行区最能聚集人气的高尚居住区之一。七宝作为闵行主要的地产板块，近年来城市化进程不断加快，城市大配套正逐步完善。区域配套进程提速。七宝不仅在商业、旅游等方面略有名气，在地产方面也是有了长足进步。十几年前，七宝还是在上海市交通地图中找不到的外环外的无名小镇。如今当地的房价已向13000元进军，部分核心区域甚至可以卖到每平方米14000元至15000元。商业配套：整个七宝区域的商业可以分为二大块，一块是七宝老街版块，依托古镇的文化底蕴七宝老街区域发展成熟。随着七宝地区人口的不断导入，南七莘地区也正在建设发展，即将形成的商业中心占地30万方，设计发展力争使之成为当地的标志性建筑，成为集商业、办公、酒店式公寓、娱乐、餐饮、休闲为一体的综合性项目。虽然七宝的楼盘开发量相当可观，但商业配套还以社区商铺为主，目前仅有的沿街商业街主要由零星的小型商铺组成，档次不高。泗泾板块区域概况：泗泾镇位于上海松江区的东北部，紧邻九亭镇。区域面积24.24平方公里。距上海市中心27公里，虹桥国际机场12公里。泗泾镇的交通十分的便捷，三横两纵的公路网贯穿泗泾：三横有沪松公路、沪青平公路、泗陈公路，两纵有方松公路、方泗公路。目前已有的交通线路是：1沪松线（人民广场—松江汽车站）2上佘线（上海体育馆—佘山镇）3沪陈线（西区汽车站—上海法专）等。已经在建的轨道交通9号线将在泗泾设有2个站。楼市概况：泗泾的住宅有9个在售项目，以别墅为主，售价在350万/套—1000万/套，其中佘山银湖别墅售价最高。公寓在售的是位于沪松公路旁的金港花园二期，该楼盘现售价5800元/平方米~6800元/平方米，是一个占地15万方的小高层社区。松江新城板块区域概况：松江新城位于上海市的西南角，规划建设面积约36平方公里。整个新城从2001年开工建设至今已经完成了第一轮的建设。第二轮的建设正在进行中，完全建成后松江新城的建设面积将达到60平方公里。目前的新城主要分为老城楼市概况：松江新城的住宅大都是大型的花园式住宅小区，开工时间基本在2001年~2005年之间，目前大部分公寓已经基本售罄，只有少量的保留房源可售。售价大都在7000—8000元/平方米，面积在100-150平方米左右。松江新城的商用物业近期比较活跃，特别是商铺，在售的项目近10个，主要是独立商场和住宅底商两种。即将发售的“9号商业广场”是一个值得关注的项目，该案位于9号线松江新城站的上盖，共5层可售3层，规划建筑面积45000平方米，是一个集餐饮、服饰、生活家居和休闲为一体的综合性商场。目前单价为1楼30000元/平方米、2楼20000元/平方米、3楼10000元/平方米，有一定的投资价值。和新城两块，老城是以文庙为中心的原松江镇区域。新城在老城以北，有两大块构成，分别是现代居住区和松江大学城。项目概况二发展商：上海九久青年城是由中新集团（控股）有限公司地理位置：沪淞公路以南，九新公路以东，蒲汇塘以北，涞亭南路以西。处于地铁9号线九亭站上盖，是中心城区进入松江的第一站。规划面积；总用地面积112亩，总建筑面积约为20万平方米。小户型LOFT公寓八栋小区规划：集中商业区星级酒店一栋政府办公楼一栋项目地理位置上海九久青年城位于上海市松江区九亭镇，距上海市中心40公里，是上海西南交通要冲之地，距闵行区七宝镇仅一桥之隔，是松江区离市区最近的生活聚居区。九亭是依托七宝城市副中心发展起来的新兴居住区，凭借着轨道交通9号线的建设以及合理的规划，九亭引起诸多投资者和居住者的关注。上海九久青年城上海九久青年城第二季项目周边竞争市场三主要竞争个案上海九久青年城位于地铁九号线九亭站，在其周边九号线沿线主要集中了如：五洲云景花苑、贝沙湾花园、嘉和阳光城等知名楼盘，另外，周边还有上海奥林匹克花园、万科朗润园等几个全装修的大型新建社区。竞争个案上海奥林匹克花园五洲云景花园嘉和阳光城九城湖滨国际绿庭尚城贝沙湾花园★本案竞争楼盘数据汇总项目名称五洲云景花园贝沙湾花园（一期）嘉和阳光城九城湖滨绿庭尚城上海奥林匹克花园万科朗润园总建筑面积（m2）160000m2200000m2116000m2300000m2400000m2700000m2123000m2总套数（套）9316895852760119411671000建筑形态多层小高层多层小高层、高层小高层多层、小高层多层销售价格（元/m2）5800--72006800--92006500--85006800--80006500--75009700--1050015000--17000入住时间07年6月（现房）2008年3月2008年8月2007年3月（现房)2008年8月2008年8月06年9月（现房）交付标准毛坯毛坯毛坯毛坯毛坯全装修全装修销售状况售完售完售完售完73％售完售完综合描述16万平方米水岸风情社区集小高层、联体别墅、主题商业于一体的综合度假型生活区九亭镇黄金地段，环境良好大规模纯半岛湖景全围合社区园林社区绿庭尚城位于松江区九亭镇新兴居住区，为九亭板块综合性都市社区。以“以人为本、科学与运动、健康生活”为核心理念而全新规划的生活区七宝镇内全精装修住宅。以花园洋房为主，另有多层、小高层和单身公寓。备注装修标准1200元/m2装修标准2000元/m2项目竞争地位的确定在楼盘的销售控制中，本项目必须避免与其他竞争楼盘发生正面冲突，通过对项目的深入研究分析，本项目与周边楼盘相比较具体以下鲜明特点：M9号线九亭上盖九亭区域内未来综合性商业中心复式多功能空间区域内低总价、全装修产品复式多功能空间，宜住宜办项目二期在营销过程中需特别注意以下几点：项目本身优势具有一定市场吸引力，需通过客户亲临，以正确的引导才会有所了解及认可的；土地的商业性质会造成项目的主要阻力；在前期整体包装、品牌推广与客户群的累积就淡化土地性质、容积率、使用费用较高等问题；从商业的角度出发提升产品的附加值，营造商业氛围。项目定位-----周边住宅项目价格贝沙湾花园九城湖滨花园奥林匹克花园面积范围价格93-169m299-132m282-115m29200元/m28000元/m210500元/m2周边住宅项目均价9233元/m2项目定位价格规律——小户型产品价格规律房型房型比例面积段去化率成交均价一房39.3%65--68100%10000二房60.7%83--90100%9700房型房型比例面积段去化率成交均价二房61.2％92-9799％9400三房32.7％117-119100％8900复式6.1％153-172100％8700奥林匹克花园贝沙湾花园结论：在同等条件下，区域市场中小房型单价要比大房型平均高出300—700元/平方米，高于市场平均价2％--8％高300元/平方米高500--700元/平方米区域主要代表楼盘近期推案成交状况项目定位-----产品价差系数板块内全装修房项目奥林匹克花园10500元/m2板块内住宅销售均价9233元/m2板块内全装修项目价格比住宅项目高出14％项目定位-----产品附加值1本案为小户型全装修产品，且层高4.8米可进行分割，依据市场规律，小户型物业价格要比普通房源高出20％--30％，考虑到本案性质为商业，故价格预计高出约15％。项目定位-----产品附加值2集中商业、轨道交通、易买得卖场开业周边楼盘价格上扬500元/平方米平均增幅约5.4%轨道交通9号线通车预计周边楼盘价格上扬500-1000元/平方米平均增幅约8.5％平均增长率6.96％本案价格推导板块价格规律产品价差系数附加值板块目前均价9233元/m29233+300/700＝9533--9933元/m29533/9933*（1+14％）=10868--11324元/m210868/11324*[1+（5.4％+8.5％）/2]＝11623--12111元/m2小户型300元小户型700元板块内同比14%易买得5.4%轨道交通8.5%本案理论推导价格11623--12111元/m2上海九久青年城第二季营销方案----销售策略青年城二期销售目标一销售率：2007年12月底前完成90％销售价格：实现销售均价12000元/平方米青年城二期销售模式二吸纳足够蓄水量，确保房源去化坐销会员邀约行销三位一体，三维销售模式青年城二期销售模式“请进来+走出去”动态坐销，内外互动“请进来”现场和市区接待中心：接待户外广告导入和路过客户“走出去”以地铁沿线办公楼内企业为目标上门推介，争取企业团购以现场坐销为基础坐销组织销售团队展开拦截式直销周边区域覆盖直销：区域重要场所路演巡展；区域大型老聚居区直销跨区域覆盖：9号线沿线地铁口进行覆盖宣传竞争项目客户拦截：针对本区域和周边区域竞争楼盘，展开客户拦截以行销提高效率行销青年城二期销售模式运用会员资源，拓宽销售通路一期成交客户+会员筛选（年龄、职业、消费习惯、购房需求……）适合的全市性目标客户以会员邀约拓展宽度会员邀约青年城二期销售模式三青年城二期推案计划及销售控制推案量：根据预售证领取时间，预计首批房源于2007年11月中下旬推出。本次将1、2号楼608套房源同时推出。青年城二期推案计划及销售控制政策要求：根据新规定，开发商申请楼盘预售许可证时，如果该楼盘达到预售标准的总量未达到3万平方米，这部分楼盘必须一次性申请预售许可证；楼盘预售许可证下发10天内必须开盘。推案前提：资金要求：根据发展商资金回笼要求，必须在2007年底前回笼资金1.2亿元。销售要求：在2007年11月中下旬取得预售许可证青年城二期推案计划及销售控制推案计划：07年9月10月2月11月08年1月3月12月蓄水期强销期持续期青年城二