转租与二次转租的法律辨析

1转租与二次转租的法律辨析一、案情介绍1992年至1997年期间，乙公司租赁甲公司的房屋用于经营酒家。在该租赁合同到期之前的1997年3月，乙公司决定将该酒家承包给本单位职工丙某，并订立了《承包协议书》。协议书上约定“甲方(乙公司)负责与房屋产权单位洽谈承租年限及有关事宜;甲方有权监督乙方(丙某)是否合法经营、依法纳税;乙方应遵纪守法，按期交纳房租，如发生两个月以上拖欠租金，甲方有权终止合同收回房屋;承包期内，房租、煤、水电费由乙方负责支付;乙方每月向甲方返款1000元;承包期为自1997年7月1日至2000年6月30日。”但关于丙某应交纳房租的数额未写明。乙公司于是于1997年6月30日与甲公司重新签订一份《房屋租赁合同》，由乙公司租赁甲公司房屋经营酒家，租期自1997年7月1日至2000年6月30日止。合同约定“年租金33600元，每季度交纳一次，如果发生两个月以上拖欠，出租人有权解除合同，收回房屋;承租人有权对房屋进行装修，但不得破坏主体结构，否则出租人有权要求其赔偿损失;承租人按照合同规定对租赁房屋行使使用权，如改变用途应征得出租人同意，但应保证使用权不能转移，如有转移，出租人有权解除合同并收回房屋。”丙某在承包期已届满后，于2000年12月16日与丁某签订《房屋租赁协议书》，将该酒家租给丁某经营。在《房屋租赁协议书》中丙某承诺保证房屋的合法使用权，如出现纠纷愿承担对丁某的赔偿责任。但丙某并未将他与乙公司的承包关系及乙甲之间的租赁关系告知丁某。丁某先后向丙某支付了15000元。2001年11月6日，甲公司以拖欠租金为由向人民法院起诉乙公司，并将丙某承包经营的酒家作为第三人。2二、审判过程：原告甲公司诉称在与被告乙公司签订《房屋租赁合同》后，除第一年同意免除租金外，被告乙公司至今未交纳租金。因此要求被告支付两年的租金67200元，并腾出房屋。除《房屋租赁合同》原件外，原告未提供其它证据。被告辩称，将房屋交丙某使用是内部职工承包，不是转租。第三人丙某未做答辩。因腾房的诉讼请求涉及丁某利益，因此人民法院将丁某追加为第三人。丁某提出为经营酒家而进行的装修投入应有人补偿。经查，被告乙公司确实没有支付租金，其将酒家承包给丙某及丙某又将酒家租给丁某的情况均属实。人民法院在审理过程中主持调解，当事人在自愿的情况下达成调解协议：原告放弃支付租金的请求;被告及第三人丙某将房屋腾出归还原告;由丙某向丁某支付装修及购置设备的补偿金4万元。三、法理分析在分析上述问题之前，我们有必要先对房屋租赁有一个概括的认识。房屋租赁是一种非常典型的民事法律行为，简单说就是房屋的所有权人将房屋交他人使用，该他人向所有权人交付金钱，且在一定期限后将房屋交还的行为。在人们拥有自己的房屋后，出租就出现了，在建国初的30年中，由于强调公有制，私房出租逐渐减少，而代以公房出租。公房出租在计划经济时代曾广泛实行，就是国家将国有的房屋即所谓公房出租给国企职工或其他有权承租的个人居住，并收取房租。这种房租既不是租赁双方自由协商的产物，也不是根据市场行情定价的结果，而是由国家制定的价格极低，因此严格讲还不是真正的租金，3实际是一种社会福利。因此公房出租并不是真正民法意义上的房屋租赁。这与当时私房较少且社会经济政策僵化有关。随着市场经济的发展，我国的房地产政策也在向前发展，房屋买卖、租赁活动伴随着私房的增多而增加，房屋租赁普遍发展起来，这种情况需要健全的法律来规范。在多年的发展变化中，我国有关房屋租赁的法律规范也在不断完善，至今可以说比较完备了。我国的《民法通则》对其有原则性的规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》中也有概括性规定，如第52条“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”第53条“出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。”第54条“住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。”第55条“以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。”在1999年10月开始实施的《中华人民共和国合同法》(下简称“合同法”中，专门用了一章共25条来规范租赁合同，基本可以概括房屋租赁可能遇到的法律问题。另外，在1995年6月1日，建设部也发布了《城市房屋租赁管理办法》，比较详细地规定了城市房屋的出租应遵循的规范。在房屋租赁合同中，出租人的主要权利是：1、收取租金。如果出租人免去承租人支付租金的义务，实际上就是允许对方无偿使用该房屋，此时就不宜按房屋租赁来约定合同内容;2、监督权。监督权是对租赁房屋使用的监督，它的理论基础在于，房屋出租人作为房屋的所有权人，在房屋的所有权和使用权分离的情况下，为维护房屋的完好状态，有权4排除他人对房屋的不合法不正当的或者其它违背所有人意志的行为，以便在租赁合同终止时收回房屋;3、收回租赁房屋权。即出租人在租赁合同到期后收回租赁房屋的权利;4、合同解除权。指在法律规定或合同约定的解除事项成就时，出租方有权单方解除合同收回房屋。出租人的主要义务是，1、交付房屋的义务。包括按时、按量、按质;2、修缮房屋的义务。一般是由出租人承担，但法律允许当事人约定由哪一方来履行此义务;3、负担合法费用的义务。一般是基于房屋所有权而产生的费用;4接受返还房屋的义务。承租人的主要权利有：1、对租赁房屋占有、使用、收益的权利，这种权利是在合同约定的前提下及以符合房屋性质的合理使用为限;2、优先承租权和优先购买权。由于现行法律对优先承租权没有明文规定，所以承租人要想享受该权利需要与出租人约定。优先购买权是合同法赋予承租人的权利，即在租赁期内出租人出卖租赁房屋的，在同等条件下承租人有优先购买权;3、合同解除权。《合同法》为此规定了两种情况，第231条“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”第233条“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。”承租人的主要义务有：1、交付租金的义务，这也是承租人最重要的义务;2、妥善保管房屋的义务。承租人应当以一个正常人对待自己所有的房屋所应具备的注意水平履行保管义务;3、正当使用租赁房屋的义务。即在约定范围内使用租赁房屋，在没有约定或约定不明的情况下，应当按照符合租赁用途的方法使用;4、返还租赁房屋的义务。民法的精神之一就是尊重当事人之间的约定，只要该约定不违反现行法律法规和公序良俗就应当被认定为有效，当事人应依照约定行使权利和履行义务。因此，法律只是规定5了民事行为的要件，而留出更多的空间给予当事人自己处理，关于租赁的法律法规也是如此，如《合同法》第225条“在租赁期间因占有、使用租赁物而获得的收益，归承租人所有，但当事人有约定的除外”的规定就使承租人利用所租房屋进行经营活动获取利益成为可能。由此可见，上述出租人与承租人间的权利义务主要体现在约定之中。从本案中原告甲公司的主要请求来看，它与被告乙公司间的租赁关系是比较明确的，虽然合同中所订条款还不算完善，但甲公司要求支付租金及腾房是不存在法律障碍的。不过本案中出现的其它情况是值得探讨的，主要涉及四个法律问题。一是乙公司将酒家交丙某经营的行为究竟是内部承包还是转租，法律后果如何;二是在2000年6月30日租赁期界满后，丙某继续使用房屋的行为如何认定;三是丙某将该房出租给丁某的行为应如何认定;四是丁某的损失应由谁来补偿，法律依据是什么。下面就逐个进行分析。(一)关于乙公司将酒家交丙某经营的行为究竟是内部承包还是转租，法律后果如何认定的问题?首先要明确的是转租的概念。在房屋租赁行为中，转租指房屋租赁人将承租的房屋部分或全部租赁给第三人，由第三人向承租人支付租金的行为。在房屋租赁法律关系中，原房屋租赁合同可称为初租合同，其出租人和承租人在转租关系中仍称为出租人和承租人，与承租人建立租赁关系的第三人称为次承租人。房屋转租合同的主要特征是：61、涉及三方当事人的权利义务关系。首先，房屋转租合同的成立，须以出租人同意为条件，未经出租人同意承租人转租租赁房屋的属违法转租。其次，次承租人对租赁房屋的损坏和不当使用，由承租人向出租人负责。最后，在违法转租的情形下，出租人有权解除租赁合同。2、房屋转租合同与初租合同有密切关系。首先，二者的标的物具有同一性，前者的标的物就是后者的全部或一部分。其次，房屋初租合同的效力决定了转租合同的效力，仅在初租合同有效时，房屋转租合同才可能有效。当初租合同无效或效力未定或属于可变更可撤消时，转租合同亦无效或待初租合同效力确定后才得以确定。《城市房屋租赁管理办法》第31条规定“转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应的变更、解除或者终止。”再次，初租合同的租期决定着转租合同的租期，转租合同的租期应当在初租合同的租期届满前届满或同时届满，非经出租人同意，转租合同的租期超过初租合同租期的，超过部分无效。最后，房屋初租合同因各种原因而终止时，转租合同亦随之终止。3、房屋转租合同是以初租合同为基础的独立的合同。首先，房屋转租合同是承租人和次承租人以初租合同为基础以出租人同意为条件，根据自己的意志协商订立的合同，该合同不能对出租人的权利义务加以限制，效力仅及于承租人和次承租人;其次，承租人将租赁房屋转租给次承租人并非将其租赁权让与给次承租人，而是以其已有的用益权为基础，在租赁房屋上新创设的一种他物权。房屋转租合同的生效条件：1、房屋的初租合同有效且尚未终止。否则会因承租人地位的丧失而不能生效;2、须经出租人同意。《合同法》第224条规定，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”7这就是说转租权的行使必须经出租人同意，如果出租人不同意，则有权解除合同。此时会出现三种情况：一是承租人将转租的事告知出租人，且出租人同意，则转租成立，合同继续履行;二是承租人未将转租之事告知出租人，且出租人由于某种原因(如长时间离开居住地等)不知情，则出租人可以在知道此情况时解除合同;三是承租人未将转租之事告知出租人，但根据法律推理，出租人知道或应当知道该转租行为的发生，但既未做同意的表示也未立即解除合同的，如何认定《合同法》未明确;《城市房屋租赁管理办法》第五章对转租的规定较为详细。第26条“房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。”第27条“承租人在租赁期限内，征得出租人同意，可以将承租房屋的部分或全部转给他人。出租人可以从转租中获得收益。”第28条“房屋转租，应当订立转租合同。转租合同必须经原出租人书面同意，并按照本办法的规定办理登记备案手续。”这一条规定了出租人对于转租行为的认可必须是书面的。所谓“出租人同意”，在性质上属授权行为，此意思表示有两种类型，一是一般抽象的同意，即转租前，出租人概括同意承租人转租;二是个别具体的同意，即承租人与次承租人谈妥转租的条件后，出租人予以具体同意。“书面同意”既可以在初合同中表示允许承租人转租，也可以是在初租合同成立后出租人作出同意承租人转租的书面意见。当然，如果出租人只是概括同意转租而未约定转租条件，承租人也应本着诚实信用原则在初租合同的范围内约定转租合同的条款。房屋转租合同当事人的权利和义务：出租人：1、出租人有权要求承租人按照初租合同履行义务。承租人要对因第三人或是二次承租人的原因造成的租赁房屋的毁损直接向出租人承担责任;2、出租人有权从转租合同中获益。《城市房屋租赁管理办法》第27条第2款规定“出租人可以从转租中获得收益。”3、出租人有权监督次承租人