如何读懂碧桂园规划方案05.18

内部资料严禁外传│1如何“读”懂碧桂园规划方案规划设计部内部资料严禁外传│2课程纲要一二三规划与房地产开发的关系房地产规划的特点碧桂园模式的优秀规划具备的特质内部资料严禁外传│3一、城市规划与房地产开发的关系基于服务于城市规划体系房地产开发过程用地选择报建审批规划条件控制性详细规划总体规划修建性详细规划内部资料严禁外传│4二、房地产规划的特点1.特别关注经济效益，充分利用每一寸土地；2.规划设计模式化，实现快速开发，快速销售；3.特别关注周边环境及基地特征，充分挖掘利用每一个利好;4.不同的开发、营销模式，具有不同的规划特点。高速度碧桂园地产核心竞争力：精品质低成本内部资料严禁外传│5碧桂园模式的优秀规划设计需具备哪些特质？内部资料严禁外传│6三、碧桂园模式的优秀规划具备的特质1.项目定位2.整体布局3.展示区规划4.公共服务设施规划5.交通规划6.绿地景观规划7.城市设计内部资料严禁外传│701项目定位三、碧桂园模式的优秀规划具备的特质内部资料严禁外传│81.项目定位海南临高一期丹阳碧桂园郊区、度假城区、常住(1)区位；需求内部资料严禁外传│91.项目定位海南清水湾项目根据不同的目标客户，研发不同的产品(2)目标客户内部资料严禁外传│101.项目定位根据土地成本高低，研发不同的产品大良苏岗项目(3)土地成本总用地：143.62亩地价：650万元/亩楼面地价：8128元/平容积率：≤1.2建筑密度：≤33%建筑限高：≤18m建筑层数：≤4层绿地率：≥35%内部资料严禁外传│111.项目定位充分了解周边竞品市场(4)竞品、市场内部资料严禁外传│1202整体布局三、碧桂园模式的优秀规划具备的特质内部资料严禁外传│132.整体布局(1)土地的充分利用(2)外围空间及景观的利用(3)充分结合地形(4)技术经济指标(5)客户生活习惯及心理需求内部资料严禁外传│142.整体布局(1)土地的充分利用（优化用地范围）原红线位置南通项目在形成规划方案后再确定红线，节约用地约28亩，节省土地款4480万内部资料严禁外传│152.整体布局六安项目首轮方案优化后方案(1)土地的充分利用（不均衡使用容积率）内部资料严禁外传│162.整体布局山西高平项目首轮方案(1)土地的充分利用内部资料严禁外传│172.整体布局优化后方案(1)土地的充分利用内部资料严禁外传│182.整体布局(2)外围空间及景观的利用将外部景观引入用地内吉林白城项目原方案优化后方案内部资料严禁外传│192.整体布局(2)外围空间及景观的利用充分利用外部市政广场及人工湖打造展示区如皋龙游湖项目内部资料严禁外传│202.整体布局(2)外围空间及景观的利用充分围绕外部市政公园打造展示区及商业街衢州碧桂园内部资料严禁外传│212.整体布局(2)外围空间及景观的利用充分利用海岸线景观资源十里银滩三期内部资料严禁外传│222.整体布局(2)外围空间及景观的利用洛阳项目：通过跟政府谈判，利用红线外的用地来做架空车库（6.6万），并把此部分车位纳入指标，满足项目高层的停车要求，节省地库成本5500万；也节省了地价约6140万内部资料严禁外传│232.整体布局(3)充分结合地形结合现状地形，减少土方、基础及时间成本低洼区、地质好---高层高地、地质差---低层内部资料严禁外传│242.整体布局(3)充分结合地形三明项目：按福建省技术规定，可抬高周边未建市政路标高2m，从而减少整体外运土方量约65万方。内部资料严禁外传│252.整体布局(3)充分结合地形贵阳毕节项目：根据现场情况进行实地放线，修改规划及单体方案，从而减少整体外运土方。内部资料严禁外传│262.整体布局(3)充分结合地形反面案例A3、A4区未提供地形图项目安排测量单位测量按测量数据规划设计土方施工时发现测量数据错误佛冈清泉城项目：C4区土方施工超挖20万方，造成浪费成本内部资料严禁外传│272.整体布局(4)技术经济指标容积率建筑密度建筑限高停车率（地面停车率）绿地率内部资料严禁外传│282.整体布局容积率白城项目容积率充足，高层车库直接从地面做起，节省建造成本及时间成本内部资料严禁外传│295.交通规划停车率原地下车库范围调整后范围漳浦项目通过与项目配合，与政府沟通有效沟通设计条件，停车率条件由原1:1减小为1:0.7；减少地下室面积约1万㎡,节约土建成本约2500万，并且节约了工程时间成本。内部资料严禁外传│305.交通规划南陵项目，采用全地面停车加停车楼，大大减小了地下车库范围地面停车率内部资料严禁外传│312.整体布局(5)客户生活习惯及心理需求江苏通州地块内部资料严禁外传│3203展示区规划三、碧桂园模式的优秀规划具备的特质内部资料严禁外传│333.优秀的展示区规划早期当前售楼处展示区看板房全程体验街道配套空间场景空间节奏街道配套内部资料严禁外传│343.优秀的展示区规划花溪碧桂园展示区--英伦风情街大范围展示震撼效果(1)位置及规模内部资料严禁外传│353.优秀的展示区规划河北迁安展示区(1)位置及规模内部资料严禁外传│363.优秀的展示区规划(1)位置及规模通州项目：展示区规模偏大总用地：19.95ha展示区占地：4.65haU街建筑面积：8000㎡英伦商业街建筑面积：1.6万㎡反面案例内部资料严禁外传│373.优秀的展示区规划(1)位置及规模反面案例海盐项目区域提供设计条件和用地红线均为一宗土地，实际摘牌为2宗土地，用地红线一分为二。造成了展示区跨在2宗土地上，需要同时支付2宗土地款，造成项目前期财务支出较大。内部资料严禁外传│383.优秀的展示区规划(1)位置及规模非标准化可采用特殊处理阳江用幼儿园做临时售楼部钻石郡用一户豪宅做临时售楼部内部资料严禁外传│3904公共服务设施规划三、碧桂园模式的优秀规划具备的特质内部资料严禁外传│404.公共服务设施规划(1)商业氛围营造(2)酒店(3)物业服务用房指标(4)文教体卫设施内部资料严禁外传│414.公共服务设施规划酒店学校医疗卫生社区及物业服务体育设施内部资料严禁外传│424.公共服务设施规划公建配套一般为不可售，过高的公建配套要求，会造成一定的成本浪费。南充项目，总用地270亩，需配建占地135亩，6.3万平米酒店及商业。反面案例减少非必要配套设施内部资料严禁外传│434.公共服务设施规划反面案例减少非必要配套设施花溪项目设计条件增设：23班小学，托老所等配套设施内部资料严禁外传│444.公共服务设施规划减少非必要配套设施增加配套用地：21000㎡增加配套建筑面积：21378㎡减少住宅建筑面积：95400㎡内部资料严禁外传│4505交通规划三、碧桂园模式的优秀规划具备的特质内部资料严禁外传│465.交通规划(1)人车分流？(2)别墅区与洋房区交通流线分流设计(3)静态交通(4)物业服务成本内部资料严禁外传│473.优秀的展示区规划(1)人车分流？别墅区人车分流设计高层区地面停车与地下车库相结合内部资料严禁外传│485.交通规划碧桂园江湾城(2)别墅区与洋房区交通流线分流设计如皋龙游湖内部资料严禁外传│495.交通规划仁怀项目，利用地势低洼处集中设置3层地面车库(3)静态交通（低洼地设置车库）内部资料严禁外传│505.交通规划(3)静态交通（车库建造成本）不同停车方式成本不同，一般情况为：地面＜地上车库＜半地下车库＜地下车库＜地下机械车库＜地下二层车库半地下车库地下车库地上车库地面停车内部资料严禁外传│515.交通规划(3)静态交通（车库建造成本）车库类型单方建造成本（元/㎡）地下车库2500-3000停车楼2100架空车库1800车库一般土建成本内部资料严禁外传│525.交通规划(3)静态交通句容项目地下车库直接从地面做起，再抬高周边市政道路标高，使之不计容，既减少了车库造价，又节约土方成本及时间成本。内部资料严禁外传│535.交通规划(3)静态交通（车库价值转移）情况一：当容积率用尽时，需结合周边地形做成半地下车库达到当地政府不计容要求。情况二：当容积率未用尽时，直接做地上车库。将两栋住宅之间的间距用车库连接报建版储藏公有及私家花园储藏住宅入户组合方式：储藏+指标停车位公有及私家花园住宅入户储藏储藏报建版内部资料严禁外传│545.交通规划(3)静态交通（车库价值转移）停车位储藏间共享中心景观改造后住宅改造前改造后（部分车位改赠送面积）内部资料严禁外传│555.交通规划(3)静态交通（车库价值转移）当项目地块周边有商铺，将商铺下面设计为地下室设计思路：报批前期停车位的布置满足配比指标，改造后将地下室空间改变成附加值更高的商业空间，满足了配比指标的同时能将去化难的问题解决。商铺地下车库商铺储藏间储藏间地下车库报建版剖面图改造版剖面图内部资料严禁外传│565.交通规划(3)静态交通（车库价值转移）别墅区车库高层区车库类别车位配比户数车位（个）地面车位（个）地下车位（个）地库面积（平方米）人防面积（平方米）别墅1个/户334334663234559994洋房02-04个/户19447281992009994别墅区车库平衡329个高层区车位珊瑚宫殿项目利用别墅区地下室平衡高层车库内部资料严禁外传│575.交通规划(4)物业服务成本满足规范要求的前提下，尽量将地块出入口个数控制在2个内部资料严禁外传│5806绿地景观规划三、碧桂园模式的优秀规划具备的特质内部资料严禁外传│596.绿地景观规划(1)中心公园(2)入口绿地景观(3)周边绿地景观的借用内部资料严禁外传│60南沙天玺湾(1)中心公园6.绿地景观规划内部资料严禁外传│616.绿地景观规划高州项目十里金滩项目(1)中心公园内部资料严禁外传│626.绿地景观规划顺德碧桂园钻石郡绿地3000平方位于组团入口处以小见大景观利用充分(2)入口绿地景观内部资料严禁外传│636.绿地景观规划鹤山共和碧桂园(3)周边绿地景观借用内部资料严禁外传│6407城市设计三、碧桂园模式的优秀规划具备的特质内部资料严禁外传│657.城市设计(1)城市区位要求(2)天际轮廓线(3)沿街界面设计(4)入口仪式感内部资料严禁外传│667.城市设计(1)城市区位要求并非所有项目都要考虑城市设计；在城市的重要地段，才对城市设计有一定的要求内部资料严禁外传│677.城市设计太仓项目(2)天际轮廓线内部资料严禁外传│687.城市设计英伦风格沿街界面设计(3)沿街界面设计内部资料严禁外传│697.城市设计U型商业街入口(4)入口仪式感内部资料严禁外传│707.城市设计英伦商业街入口(4)入口仪式感内部资料严禁外传│71规划始于交流，创意源自沟通