商品房现房合同买卖合同——各地观点

1合同编号：商品房现房买卖合同出卖人：________________________________买受人：________________________________中华人民共和国住房和城乡建设部中华人民共和国国家工商行政管理总局二〇一一年三月修订2索引说明第一章合同当事人第二章商品房基本状况第三章商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间第四章商品房交付使用条件及日期、交接手续第五章商品房质量及保修责任第六章办理产权登记有关事宜第七章物业服务第八章双方约定的其他事项3说明1、本合同文本为示范文本，由中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国家工商行政管理总局共同制订。各地在有关房地产法律法规规定的范围内，结合实际情况调整合同相应内容。2、商品房现售，是指房地产开发企业将完成竣工验收备案的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。【青岛】将“完成竣工备案”改为“已办理房屋初始登记”。（&理由：开发企业已办在办理房屋所有权初始登记时向登记机构提供竣工验收备案证明文件，在此之前，登记机构对项目是否已竣工验收备案无法准确认定，应当按预售还是现售管理难以判断。）3、签订本合同前，出卖人应当向买受人出示有关权属证书和证明文件。4、双方当事人应当按照自愿、公平及诚实信用的原则订立合同，任何一方不得将自己的意志强加给另一方。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同生效后，未被修改的文字视为双方当事人同意内容。5、签订本合同前，买受人应当仔细阅读合同条款，特别是审阅其中具有选择性、补充性、填充性、修改性的内容。6、本合同文本中相关条款后留有空白行，供双方当事人自行约定或补充约定。出卖人与买受人可以针对合同中未约定或约定不详的内容，根据所售项目的具体情况签订公平合理的补充协议，也可以在相关条款后的空白行中进行补充约定。7、本合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方当事人应当协商确定。【】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或双方当事人不作约定时，应当在空格部位打×，以示删除。8、双方当事人可以根据实际情况决定本合同原件的份数，并在签订合同时认真核对，以确保各份合同内容一致；在任何情况下，买受人都应当至少持有一份合同原件。9、根据合同法的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增4加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。【青岛】建议增加第10点，本合同项下的建筑面积（预测绘、实测绘）依据《房产测量规范》计算所得。（&理由：明确建筑面积计算依据，以免因计算依据标准不同而产生纠纷。）【成都】建议增加合同术语解释章节（&理由：合同中出现大量专业性术语，例如基础挖槽、结构封顶、层高、分割拆零销售、返本销售、售后包租等，买受人容易认识不清，实践中成为引发合同履行纠纷的风险点。与之同时，未对其进行提示也有悖于格式合同条款的提示性立法要求。）建议说明部分增加风险提示内容（&理由：合同文本缺乏对购房人风险提示。如对于预购了存在土地抵押、在建工程抵押的商品房，买受人会承担多大的风险并无提示，买受人对交易的房屋标的缺乏有效的判断，囿于自身专业知识的缺乏而签订的合同事实上存在背离平等协商基本原则的可能。）建议删除说明部分第9条（&理由：关于违约金是否合理的处理已经在最高人民法院关于审理商品房买卖合同司法解释中有具体条文明确，在缺乏怎么判断合理的内容前提下，该条的设置缺乏实际意义。）5商品房现房买卖合同第一章合同当事人出卖人：_________________________________________________________通讯地址：________________________________________________________邮政编码：________________________________________________________营业执照注册号：__________________________________________________企业资质证书号：__________________________________________________法定代表人：____________________联系电话：_______________________委托代理人：____________________联系电话：______________________委托销售代理机构：_______________________________________________通讯地址：________________________________________________________邮政编码：________________________________________________________营业执照注册号：__________________________________________________买受人：_________________________________________________________【法定代表人】【负责人】：__________________国籍【地区】：___________【身份证】【护照】【营业执照注册号】【】：____________________________出生日期：______年______月______日，性别：___________________通讯地址：________________________________________________________邮政编码：______________________联系电话：_______________________【法定代理人】【委托代理人】：_________________国籍【地区】：________【身份证】【护照】【】：_____________________________________________出生日期：______年______月______日，性别：____________________通讯地址：________________________________________________________邮政编码：______________________联系电话：_______________________（买受人为多个时，各地在示范文本中可以增加以上买受人信息）【成都】关于第一章合同当事人建议明确卖方委托销售代理机构的包销和代销形态，让购房人能知道受托销售机构的权利、义务。6买受人存在共有情形时，建议增加共有性质、按份共有情形下的份额体现内容。同时身份证明文件的类型较为狭窄，建议增加组织机构代码证类型。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国物权法》及其他有关法律、法规的规定，出卖人和买受人在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就商品房销售事宜达成如下协议：【南京】建议删去买受人出生日期和性别，因买受人身份证号能体现其出生日期和性别：将【法定代理人】和【委托代理人】合并为【代理人】。【西宁】合同当事人出卖人最后一行增加“中介机构备案证明号”。合同当事人买受人第六行后增加“买受人配偶及身份证号”一行。第二章商品房基本状况第一条项目建设依据1、出卖人以【出让】【转让】【划拨】方式取得坐落于___________地块的国有土地使用权。该地块【国有土地使用证号】【】为：__________________，土地使用权面积为：___________，买受人购买的商品房(以下简称该商品房）所在土地用途为：___________，土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日止。【深圳】建议在此条1中“所在土地用途为＿＿＿＿＿＿”后增加“建筑容积率为＿＿＿＿＿＿”（&理由：签订合同之时，房地产的建筑容积率是确定的，理由也在合同中予以约定；）【南京】建议删去【转让】，因转让属二级市场，目前国有土地使用权的取得方式只有出让和划拨两种。建议将“买受人购买的商品房（以下简称该商品房）所在土地用途为：___________，土地使用年限自______年_____月_____日至______年_____月______日止。”调整至第二章第三条作为第1项，以便在同一项内几种体现该商品房的土地用途和规划用途。【成都】建议删除该条关于商品房项目名称内容。如不能删除，则建议增加关于商品房项目命名权的约定。建议参照土地使用权条款，增加规划许可证中证载的规划许可事项，如规划7许可修建的房屋用途，结构、层数等。建议建议参照土地使用权条款，增加施工许可证证载内容，例如施工单位、施工期限。2、出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目【地名核准名称】【暂定名】为：_________，建设工程规划许可证号为：___________，建筑工程施工许可证号为：___________。【天津】建议删除此条第二项中的“建设工程规划许可证号为：＿＿＿＿＿＿，建筑工程施工许可证号为＿＿＿＿＿＿。”（&理由：根据《城市商品房预售管理办法》有关规定，开发企业申领商品房预售许可证时提交的要件中，已包含建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证。而商品房预售许可证又是商品房预售的必备前提条件，即合法预售的商品房应已取得建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证，合同中对此进行约定义务实际意义。）【深圳】建议在此条2中“建设工程规划许可证号为：＿＿＿＿＿＿”之前增加“建设用地规划许可证号为……”。（&理由：办理商品房销售必须四证齐全，建设用地规划许可证也不可缺少，一边购房人查询。）第二条商品房基本情况1、该商品房已完成竣工验收备案，备案号为：_______________，备案机构为：______________________。竣工验收备案证明文件见附件一。2、该商品房的规划用途为【住宅】【办公】【商业】【_______】。【成都】该条第1项列举了商品房规划用途的内容，但实践中因为规划国标对于房屋用途的定性与房产测量上的界定存在差异，因此出现了两类问题，其一是规划上认定的用途在房屋登记中无法归类，其二是部分特殊用途，例如未达到日照要求的公寓，从建筑形态看应当归属于住宅，但又属于未达到正常住宅建设标准的房屋，导致其归类出现困难。建议不采用列举方式，由合同双方根据规划许可内容自行填写。3、该商品房所在楼栋的主体建筑结构为：_____________，建筑层数为：__________层，其中地上___________层，地下___________层。【南京】建议将“_________【幢】【座】第_________层_________单8元___________号”改为“_________________________________”，因许多房屋的房号标牌不统一，有的无单元，有的是室而非号，难以在上述固定格式内填写。【成都】建议删除第2项“签订本合同时该商品房所在楼栋的建设工程进度状况为【基础挖槽】【正负零】【地下_____层】【地上_____层】【结构封顶】。”内容。实践中各地设置的预售许可标准不统一，而建立预售合同合法基础的是预售许可，对于所在楼栋的建设工程进度应当由预售许可行政管理部门进行监管，界定其合法性，对于买受人而言，一则基础挖槽一类的建设专业技术用语，买受人难以理解，二则对于买受人也无实际意义。4、该商品房为第一条规定项目中的_________【幢】【座】第_________层_________单元___________号（该房号以房屋所有权证登记的地址为准），该商品房的平面图及位置图见附件一。【成都】竣工后房号一般不会再