城市设计中的项目策划思路框架解析

竭诚为您提供优质文档/双击可除城市设计中的项目策划思路框架解析篇一：城市设计中的项目策划思路框架解析城市设计中的项目策划思路框架解析篇二：城市设计中的项目策划探索城市设计中的项目策划探索作者：熊瑛来源：《城市建设理论研究》20XX年第20期摘要城市开发项目策划作为协调自上而下的规划蓝图和自下而上的市场需求两者时间的手段，逐步成为城市规划过程中不可或缺的环节，本文意在研讨项目策划在城市规划中所处地位与作用，以及城市设计中项目策划的任务与方法。关键词城市设计项目策划导向策划中图分类号：TU2文献标识码：a文章编号：前言在现阶段的城市规划设计中，城市设计作为城市规划的重要组成部分，贯穿在城市规划始终。城市设计重视城市空间和实体的形态研究，而较少关注功能业态、市场需求等方面，更少考虑在实际开发中的市场可能、收益程度以及开发动态[1]。城市设计在实施过程缺乏内在的市场支撑和开发动力，往往使得美轮美奂的设计空间无法通过市场化运作得以实现，出现了设计和实施的断层。因此，科学、合理的前竭诚为您提供优质文档/双击可除期策划研究在城市设计过程中越来越重要的作用，对城市设计前期的功能目标体系起到产业定位、商业引导与实施策略的导航作用。项目策划在城市设计中的地位城市设计过程中，项目策划被认为是一种上层的计划过程，是明确项目前期的设计内容。在城市设计没有明确的上位指导或者任务书的情况下，前期策划日益成为城市设计不可或缺的过程，也是城市设计科学性和市场性的前提保障。在开发项目的城市设计中，项目策划更多关注的市场策略谋划、资金运作过程、经济收益等方面。项目策划核心内容往往包括了城市设计或者项目的定性、定位、定向等战略决策，对于产业结构优化和空间布局提出思路，对重大开发布局，和为下一步城市设计/规划的设计组织、实施运作提供导向。城市设计中的策划手法项目策划作为城市设计的向导和依据，城市设计中的策划手法根据资源条件、服务对象、市场需求分为资源导向型策划、服务对象导向型策划、市场导向型策划三类。资源导向型策划资源导向型策划是利用现有资源条件，先天优势条件进行项目策划。从现有的资源条件入手，现有的资源条件适合做什么。如现有的自然条件、山水资源、人文历史资源，这是目前规划中最常见、最直观的策划思路。此类策划放方式仅仅是以单一的从资源条件为导向，有一定的局限性，策划出来的项目不能保住其有市场竞争力。竭诚为您提供优质文档/双击可除对象导向型策划对象导向型策划是根据规划区未来主要人群的生活特点与需求为导向，策划有使用需求的项目，利于规划的实施。从服务对象人群的生活需求、工作需求、休闲需求等各类需求入手，保证项目满足服务对象需求，保证策划的项目具有市场性，使用性。市场导向型策划市场导向型策划是分析市场，寻找市场空白，真正理解市场，满足市场需求，策划具有市场竞争力的项目。项目策划不是主观凭空想象，在当今的市场经济体制下，城市规划中的策划出来的项目，最终都得进入市场，如果没有市场竞争力，策划出来项目应该只是“空中楼阁”。所以项目策划需从分析竞争市场入手，寻找市场空白，分析项目到底适合怎么样的定位，与周边同类型项目如何竞争，是否应该错位发展。案例---炎陵县九龙商贸中心城市设计项目概况炎陵县九龙商贸中心地处炎陵县西城区，九龙工业园核心地段，区位与交通条件优越,规划面积约为93.6公顷。目前九龙工业园园区配套设施建设滞后，制约了园区的快速发展，九龙园区开发缺乏动力，很难保证园区后期有效的滚动开发，项目又地处炎帝陵分路口，具有良好的形象展示面，九龙商贸中心的建设势必将体现九龙工业园乃至炎陵县的形象，因此炎陵九龙商贸中心需承担园区配套与旅游服务两大功能，起到激活土地价值，展现园区形象两大作用。策划先行竭诚为您提供优质文档/双击可除针对上述规划区需解决园区配套、旅游服务问题，起到激活园区土地价值，展现园区形象作用，确定项目定位，业态功能。（1）项目定位----以提升九龙工业园区的配套服务功能为契机，依托其良好的区位、交通、环境条件，将规划区打造成为九龙工业园区核心生活配套区，炎陵县旅游形象展示区，旅游服务接待区。（2）业态功能----规划以园区两大配套功能为导向，寻找出有需求与市场潜力的配套项目，以项目的服务对象的生活特点为导向,通过模拟项目服务对象24小时生活路径，策划有使用需求的配套项目。策划引导下的规划设计规划通过“筑心造景”“串水联城”“显山透绿”设计手法进行构思，落实策划出来的项目。“筑心造景”：利用现状地势低洼地段、现有水塘打造九龙湖景观中心，吸引投资，提升周边土地价值，体现园区形象。“串水联城”：保留水塘，建设公园绿地，打通水系，连接各个组团绿地、公园绿地。“显山透绿”：控制山水景观通廊，保证九龙文化广场、九龙休闲谷、九龙公园三者的渗透与联系。规划实施保障城市设计空间规划落实后，通过重点研究开发建设模式、分期建设、拆迁安置方案、提供开发控制图则，直接指导项目的开发建设，保证项目具有操作性。结语城市设计中的项目策划以上述三类型策划进行综合考虑，并不是凭空想象，主观意愿，应该以现有资源条件、自然条件、优势条件为基竭诚为您提供优质文档/双击可除础，分析规划区内的各类人群使用者需求，以满足人的需求为准则，策划出初步项目，最终纳入市场体系进行评估，分析与周边同类型项目竞争的优劣势，寻找市场空白，最终得出的项目才真正的具有操作性，可实施性。参考文献：[1]匡晓明，朱弋宇.城市设计与策划.理想空间.20XX.作者简介：熊瑛女1982.8汉族本科株洲市规划设计院景观分院副总规划师中级职称，研究方向：城市规划。篇三：项目策划思路报告第一章项目基本状况1.1项目的基本情况锦华花园位于广东省阳西县富贵大道西侧，紧临阳西县自来水厂、西湖公园、富禾“山水华庭”。地块规则狭长，长320米，宽42米，占地面积13477.85㎡，总建筑面积为52341.48㎡，共462户。主要技术经济指标:1.2项目户型比例锦华花园其户型有1房、3房和4房，户型面积和比例见下表。第二章.市场概况从初步的市场调研来看，目前阳西县的房地产市场主要体现在以下两点1.房地产市场尚属于起步阶段，市场状态较为原始。当前区域内已入住的商品房项目较少，居民主要住宅主要是自建房及福利房，在售项目主要是粤辽开发的住宅项目及富和开发的富禾花竭诚为您提供优质文档/双击可除园、山水华庭。从项目规划设计上来看除“山水华庭”外的项目基本上都是类似于农民自建房，外观、户型设计、整体规划都较落后；从营销现场来看，都缺乏整体的形象包装，销售人员普遍素质低下、缺乏系统、专业的培训，现场管理混乱。2.市场的竞争较为激烈。目前在售或即将建设发售的商品房项目较多，仅双飞即将开发的项目就达到15万㎡以上，同时当地还存在部分的行政单位自建宿舍楼的现象，无疑又消化了部分的市场，市场竞争状态激烈可见一斑。3.对户型及面积的需求上，基本上以80-90㎡左右的两房、100-110㎡左右的三房、110-120㎡的四房为主。4.价格上基本集中在700-800元/㎡的范围内，“山水华庭”的价格略高均价在1050元/㎡左右。5.客户购房基本上都选择按揭的模式。6.对朝向非常在意，北向单位的销售难度较大。“山水华庭”的北向单位除可见小区园林的单位外，基本上没有销售出去。7.对现代的居住生活方式较为接受。主要体现在同期正在销售的“山水华庭”和粤辽花园竞争对比上。详见下表8.新开发的商用物业基本上有价无市的状态，基本空置。第三章项目分析3.1项目优劣势分析优势：1.紧邻西湖公园，可以在一定程度上弥补本项目无小区园林的缺陷。竭诚为您提供优质文档/双击可除2.和“山水华庭”比邻，形成大社区的效应，有利于聚集人气。3.本项目的立面效果较为现代，对于提升项目档次有一定的帮助。4.户型设计方正，功能分区比较明显，都带阳台、凸窗或转角凸窗。劣势：1.由于地块及容积率的因素，本项目绿化率较低，难以营造中庭花园。2.同时也由于容积率高，楼间距较密，压迫感强。3.入户大堂狭小，难以体现项目档次及形象。4.户型朝向上，北向单位占50%，对销售有较大的影响。5.直接面临“山水华庭”的竞争。6.发展商在阳西县无品牌效益。3.2竞争项目对比分析从地理位置上，本项目和“山水华庭”仅一路之隔；从工程进度上，本项目销售时“山水华庭二期”尚在销售；从市场定位上，和“山水华庭”基本一致；从规划设计上，两者极为相似。所以我们认为本项目的最主要、最直接的竞争对手就是“山水华庭”，有必要对两者的差距进行详细比较分析及解决，才能与市场竞争中取胜。