20170802广州市荔湾区人民政府办公室关于印发实施《广州市旧村庄更新实施办法》意见的通知

广州市荔湾区人民政府办公室关于印发实施《广州市旧村庄更新实施办法》意见的通知区政府直属各单位，各街道办事处：《广州市荔湾区关于实施广州市旧村庄更新实施办法的意见》已经区政府同意，现印发给你们，请认真组织实施。实施过程中遇到问题，请径向区城市更新局反映。广州市荔湾区人民政府办公室2017年8月2日（联系人：熊锡刚，联系电话：020—81815597）广州市荔湾区关于实施《广州市旧村庄更新实施办法》的意见为规范、有序推进本区旧村庄更新改造工作，促进荔湾城乡一体化发展，维护国家、集体、个人的合法权益，依据《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号）、《广州市城市更新办法》（市政府令第134号）、《广州市旧村庄更新实施办法》（穗府办〔2015〕56号）、《广州市旧村庄全面改造项目复建安置资金监管办法》（穗更新规字〔2016〕1号）、《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规〔2017〕6号）等文件的规定，结合荔湾区实际，特制定如下实施意见。一、指导思想以党的十八大精神为指引，紧紧围绕区十二次党代会建设国家重要中心城市核心功能区的部署，牢固树立创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，坚持政府主导，通过荔湾区内旧村庄的更新改造，促进环境改善、产业升级、功能优化、生态宜居，逐步实现荔湾南北融合发展，增强人民群众的幸福感和获得感。二、总体目标争取用5~8年完成茶滘、东漖、西郊、河沙、坦尾、花地、五眼桥、鹤洞村共8条已批复或待批旧村庄的更新改造实施工作；稳妥推进山村、葵蓬、西塱、东塱、坑口、沙洛、南漖、海北、海南、海中、龙溪、增滘村共12条旧村庄的更新改造工作；积极探索旧村庄微改造。三、适用政策（一）花地村、东漖村、茶滘村改造方案于2009年6月前已经市政府批准且已全面实施改造工作，可按批准时至2016年1月1日前的政策执行；（二）五眼桥、西郊、坦尾、河沙等村的改造方案于2016年1月1日前，已通过原市“三旧”改造领导小组或市土地管理委员会审议通过，且仍在有效期内的，可按改造方案批准时至2016年1月1日前的政策执行；（三）2016年1月1日后改造方案通过市城市更新领导小组审议的旧村庄全面更新改造项目，适用《广州市城市更新办法》（市政府令第134号）及其配套文件《广州市旧村庄更新实施办法》（穗府办〔2015〕56号）、《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规〔2017〕6号）的政策规定。四、改造方式和改造模式（一）旧村庄更新改造包括对旧村庄的全面改造和微改造两种方式：1．全面改造。按照城乡规划的要求，难以通过局部改造改善居住环境、完善城市基础设施，须以整体拆除重建为主实施的更新方式。2．微改造。以保护历史文化和自然生态、促进旧村庄和谐发展为目的的更新方式，包含整治修缮和局部改造。整治修缮是对环境较差、公共服务配套设施不完善的旧村庄，以改善居住环境和保护历史文化为目的，通过增加市政公共服务设施、管线下地、打通交通道路、消防通道，对单体建筑进行整治修缮和重建，实现“三线”下地、“雨污分流”，改善人居环境和提升社区功能。局部改造是保持村庄传统特色风貌，改善居住环境，通过局部拆除、抽疏建筑等办法实施的整治。（二）旧村庄全面改造主要包括以下三种模式：1．征收储备。由政府整理土地，负责村民住宅和集体物业复建安置补偿，整理的土地纳入储备后实施公开出让或用于市政公用设施建设，村集体经济组织不参与土地出让收益分成。2．自主改造。由村集体经济组织根据批复的项目实施方案自行拆迁补偿安置，由村集体经济组织或其全资子公司申请以协议出让方式获得融资地块开发融资。3．合作改造。由村集体经济组织通过市公共资源交易中心公开招标引进开发企业合作参与改造，村集体经济组织可申请将融资地块协议出让给原农村集体经济组织与市场主体组成的合作企业；或者通过融资地块公开出让引入合作企业进行改造。在旧村庄改造基础数据和改造成本审核公布前，村集体经济组织不得自行选取合作企业。五、产业统筹统筹推进旧村庄产业升级。（一）区科工商信局负责组织编制《荔湾区产业专项规划》，统筹全区的旧村庄改造产业升级的定位和布局。（二）《荔湾区产业专项规划》应当与《荔湾区功能片区土地利用总体规划》和已批控制性详细规划相协调。（三）区城市更新局在组织编制旧村庄更新改造实施方案时，应充分考虑复建物业用地、融资用地、政府权益面积用地的产业定位和布局，应符合《荔湾区产业专项规划》要求。（四）旧村庄改造中属于政府权益面积的产业用地，由改造主体完成“三通一平”后，无偿移交区土地储备机构。融资用地中的产业用地，由区政府进行统筹。（五）由区国土规划局负责组织相关部门编制《政府权益面积产业用地公开出让方案》，经区城市更新领导工作小组审议同意后，依法依规组织公开出让。六、工作任务（一）分类分期推进旧村庄改造。1．重点推进茶滘、东漖、西郊、河沙、坦尾、花地6个已批实施旧村庄项目的更新改造，加快五眼桥、鹤洞2个旧村庄更新改造项目实施方案审批；2．稳妥推进其它未批旧村庄全面改造。对位于重大基础设施或重大平台建设区域内，或采用政府征收储备改造模式的旧村庄可优先申请改造。但是，对存在重大违法用地、违法建设尚未处理完毕，以及违规引入改造合作企业的，不得启动旧村庄改造工作。村集体经济组织应充分征求村民意见，就改造意愿、改造方式和改造模式形成改造初步意见，经村民代表大会2/3以上代表表决通过，经属地街道办事处同意后，可向区城市更新局提出改造申请。区城市更新局结合项目成熟程度，统筹上报区城市更新工作领导小组审议。区城市更新工作领导小组审议同意之日起60天内，由村集体经济组织依法组织全体村民进行表决，获得80%以上村民同意的，方可开展片区策划方案或项目实施方案编制。旧村庄更新改造项目须经市城市更新工作领导小组审定并纳入城市更新年度计划，方可将片区策划方案或项目实施方案上报审批。3．积极探索旧村庄微改造，保护历史、文化和自然生态。旧村庄微改造项目的办理程序和要求，按照《广州市旧村庄更新实施办法》（穗府办〔2015〕56号）第六章规定执行。由区城市更新局组织规划、消防、住建等部门，制定旧村庄微改造规划、消防、施工等技术标准和审批流程，经区城市更新工作领导小组审议同意后，报区政府批准后实施。旧村庄微改造涉及融资地块出让、村级工业园拆除重建的，由村集体经济组织报区城市更新局提交区城市更新工作领导小组审议，经区政府同意后报市城市更新工作领导机构审定。4．对于未纳入近期全面改造计划的旧村庄改造范围内集体旧厂房或村级工业园，需进行升级改造的，按照《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规〔2017〕6号）第（十八）条的规定执行。（二）编制片区策划方案。1．经区城市更新工作领导小组审议同意的旧村庄，由区城市更新局委托具有乙级以上规划资质的规划设计单位，根据城市更新数据库中的相关基础数据以及村民表决通过的改造方式和改造模式开展片区策划方案编制工作。2．区城市更新局应将全面改造的旧村庄纳入片区策划方案中，并明确改造范围、发展定位、更新策略和产业导向、城市公共配套基础设施设置等内容，进行经济可行性、规划实施可行性的评估，测算安置、复建规模、改造效益和完善相关配套设施。3．片区策划方案已经市城市更新领导机构审议通过或控制性详细规划稳定的，可直接编制项目实施方案。4．在符合城市总体规划要求的前提下，片区策划方案中的旧村庄更新改造项目涉及控制性详细规划调整的，须经市城市更新工作领导小组同意后，由区城市更新局组织片区策划方案编制单位编制控制性详细规划调整方案。5．片区策划方案及旧村庄更新改造项目涉及的控制性详细规划调整方案，经区城市更新工作领导小组审议，报区政府同意后提交市城市更新局审查。（三）编制项目实施方案。1．片区策划方案经市城市更新领导机构审定后或控制性详细规划稳定的，由区城市更新局会同属地街道办事处，组织村集体经济组织开展编制旧村庄全面更新改造项目实施方案工作。2．村集体经济组织委托规划设计单位编制项目实施方案的，须由村集体经济组织经民主程序表决提出拟委托的项目实施方案规划设计单位名单，经属地街道同意报区城市更新局批准后，方可开展项目实施方案编制工作。3．编制项目实施方案的规划设计单位须具有乙级以上规划资质，并有编制广州市行政区域内旧村庄改造项目实施方案的成功案例。4．项目实施方案（含改造补偿安置方案，下同）应当以纳入城市更新数据库的数据为基础，根据片区策划方案和经批准的控制性详细规划编制。项目实施方案应当明确现状调查成果、改造范围、用地界址、地块界线、复建和融资建筑量、改造成本、资金平衡、产业项目、用地整合、农转用报批、建设时序、社会稳定风险评估等内容。5．旧村庄更新改造项目应当按照市场评估价确定融资地价，核算融资面积，融资地价评估时应充分考虑旧村庄改造项目拆迁补偿安置、开发周期等综合因素。在项目实施方案上报市城市更新局前，由区城市更新局负责组织有资质的评估机构评估融资地价。融资地价应为提交市城市更新工作领导小组审议前12个月内的市场评估价。6．旧村庄改造项目中政府统筹安置区用地，应由改造主体完成“三通一平”后，无偿移交区政府统筹使用；安排的政府统筹安置房权益面积（非独立用地），由改造主体统一建设后移交区政府指定部门，建设成本由政府承担。7．在区城市更新局指导下，属地街道办事处组织村集体经济组织邀请相关专家对项目实施方案的经济性、可行性和实施风险进行评估论证。村集体经济组织应当根据专家论证意见组织完善项目实施方案。8．项目实施方案应当公开征求村民和相关权属人的意见，征求意见时间不得少于30日。村集体经济组织充分听取各方意见并完善项目实施方案。9．项目实施方案经属地街道办事处同意后报区城市更新局。区城市更新局在征求区各有关部门的意见并组织修改完善后，将项目实施方案提交区城市更新工作领导小组审议后，报区政府同意后，提交市城市更新局审核；市城市更新局书面反馈审核意见后，由区城市更新局指导村集体经济组织按照审核意见修改完善，由村集体经济组织依法组织村民代表大会表决通过后，报市城市更新局提交市城市更新领导工作小组审议。10．项目实施方案经市城市更新工作领导小组审议并批复后，由区水务农业局会同区城市更新局、属地街道办事处，指导村集体经济组织依法组织村民（含村改居后的居民）和世居祖屋权属人进行表决（表决内容包括补偿安置具体方案）。在3年之内获得总人数80%以上人数同意的，批复生效实施。（四）依法依规引入合作企业。1．选择合作改造模式的村集体经济组织，在基础数据经区政府审核公布后（村民房屋不符合历史用地条件的，由区政府结合本区实际，研究具体认定标准，符合标准的，纳入改造成本），经区城市更新领导工作小组同意后，可引入合作企业。引入的合作企业应当具备以下条件：注册资金不低于5亿元人民币的法人企业；两年内没有不良诚信记录的企业；有完成三旧改造成功案例的企业，优先考虑在广州市行政区域内已完成旧村庄全面改造案例的企业。不得引入正在实施我区旧村庄更新改造且尚未完成整村补偿安置工作的企业或联合体企业。2．村集体经济组织应当通过市公共资源交易中心公开选择合作企业参与改造，引入合作企业的程序和要求，应当按照《广州市旧村庄更新实施办法》（穗府办〔2015〕56号）第二十五条第一款（二）、（三）、（四）、（五）、（六）、（七）、（八）项和第二款的规定执行。3．引入合作企业的公告时限参照《广东省实施中华人民共和国招标投标法办法》的规定，不少于45日。4．于2015年8月18日之前，村集体经济组织按当时市“城中村”改造有关程序，已通过村集体经济组织集体表决同意选择了合作企业的，视为合作改造，可直接向区城市更新局申请，经区政府同意后，确认改造融资地块的改造实施主体。（五）依法依规开展房屋补偿安置工作。1．旧村全面更新改造项目实施方案批复后，属地街道办事处组织村集体经济组织签订房屋补偿安置协议。在方案批复之日起2年内，签订补偿安置协议未达到补偿安置总数80%以上的