2013年上海花园大型社区项目营销策划报告_58p_销售推广策略

|豪斯置业·上海花园项目策略报告|XX房产||豪斯置业·上海花园项目策略报告|XX房产|第一部分、市场研究第二部分、项目定位第三部分、营销推广第四部分、销售策略第五部分、广告表现目录|豪斯置业·上海花园项目策略报告|XX房产|第一部分、市场研究|豪斯置业·上海花园项目策略报告|XX房产|地理位置如皋概况•如皋位于长江入海口北岸，总面积1477平方公里，人口145万，现辖20个镇（区）、1个国家一类口岸港口、1个省级开发区、1个省级软件园，素有江苏历史文化名城、中国花木盆景之都、世界长寿养生福地美誉，是中国首批对外开放的沿海城市、江苏沿江开发重点县（市）和长三角最具投资价值县（市）。•如皋位于经济发达的长江三角州上海都市圈内，它的地理位置对苏北地区承接上海、苏南的产业辐射和转移有着重大意义。|豪斯置业·上海花园项目策略报告|XX房产|如皋市辖20个镇：如城镇、柴湾镇、雪岸镇、东陈镇、丁埝镇、白蒲镇、林梓镇、下原镇、九华镇、郭园镇、石庄镇、长江镇、吴窑镇、江安镇、高明镇、常青镇、搬经镇、磨头镇、桃园镇、袁桥镇。其中：如城镇是市委、市政府所在地，是全市政治、经济、文化、交通中心。全镇辖4个街道、20个居委会、33个行政村，面积169.5平方公里，常住入口25.33万。袁桥镇为项目所在地：位于市境西北部，距市区10公里左右。面积32.8平方公里，人口4.78万。戴营公路过境。辖民实、鸭港、黄浦、宗园、兴桥、许龙、高荡、袁桥、磨桥、花园、洪庙、野林、倪厦、狮垛、双桥、朱厦、流芳17个村委会。行政区划如皋概况|豪斯置业·上海花园项目策略报告|XX房产|近年来，如皋经济持续高速增长，对房地产市场的快速发展形成了有力支撑!1.生产总值：2010年实现435亿元，年均增长22.6%。人均GDP达34464元。实现财政总收入78.1亿元、地方一般预算收入33.7亿元，均居南通县（市）首位，分别增长50.9%、55.6%。三次产业比重由“十五”期末15.4:51.8:32.8调整为9.3:56.7:34。2.农业：增加值39.9亿元，增长23.7%，现有农业龙头企业176家，规模农业园区430个。3.工业：增加值205.8亿元，增长23.1%。完成工业应税销售581.5亿元，增长27.8%，总量连续三年位居南通首位。规模企业总数达1150家，其中应税销售超亿元企业72家。4.服务业：增加值147亿元，增长22.6%。商贸经济平稳较快发展，社会消费品零售总额175亿元，增长19%。5.旅游业：总收入32亿元。金融支持力度不断加大，去年新增贷款66.1亿元，增长36.7%，分别位居南通第二、第一。经济概况如皋概况|豪斯置业·上海花园项目策略报告|XX房产|统筹发展实现突破。以工业化为“火车头”、城镇化为“发动机”、农业现代化为“助推器”、“万顷良田工程”为“原料库”，推动“三化”深度融合、互动并进，城乡一体化进程不断加快。“十一五”期末城市化率预计达到50%，五年提高13.8个百分点，集居农民20万人以上。农民集中居住稳步推进。积极探索“集体经济所有权置换社区股份合作社股权、以土地承包经营权置换城镇社保、以农村宅基地和住宅置换城镇住房”的新路径，运用政策引导农民进城进镇落户，稳步推进农民聚居化进程。“十一五”以来，累计开工农民集居房10.83万户，建成8.91万户、入住6.82万户。城镇化进程如皋概况|豪斯置业·上海花园项目策略报告|XX房产|如皋市是长江三角洲新兴的以港口为依托的制造业基地，现代气息与传统底蕴相互交融的人文、生态旅游城市。结合市域各乡镇的发展现状，及其区位条件，如皋在市域范围内规划“一城一区四板块”的空间架构：一城即如皋城区，一区即如皋港经济开发区，四板块即将市域划分为东南西北四大经济板块。城市规划如皋概况|豪斯置业·上海花园项目策略报告|XX房产|城市规划如皋概况城区用地规划通过城市主干道以及绿色空间的围合、划分，形成“六组团”的空间结构：老城核心组团：商业、金融、文化、旅游、娱乐休闲；城北组团：工业、物流、居住；城西组团：居住、商业；城东组团：居住、商业；城南新城组团：行政办公、商业金融、娱乐休闲、高尚居住、商务办公；铁东工业组团：工业、仓储、物流。|豪斯置业·上海花园项目策略报告|XX房产|袁桥镇位于江苏省如皋市区西郊，东接如皋市政府驻地如城镇，总面积65.80平方公里，镇区面积2.50平方公里，耕地面积3649.73公顷，辖行政村14个，村民小组314个，总人口4.78万人，其中农业人口4.65万人。镇政府驻地八角井村。交通区位优势突出。新改道的204国道穿行南北，334省道横贯东西，如城中山西路改造直达镇区。如海运河、如泰运河和在建中的江海高速公路构成了便利的运输网。镇工业集中区规划面积2000亩，区内基础设施配套齐全。主要工业门类有机械、化工、纺织服装、建材等。项目所在地袁桥镇概况袁桥概况|豪斯置业·上海花园项目策略报告|XX房产|2009年袁桥镇实现地区生产总值7.8亿元，是2005年的3.84倍，年递增40%。2010年实现地区生产总值12.8亿元。财政收入由2005年的1300万元，上升到2009年的4089.46万元，是2005年的3.15倍，2010年完成5500万元，平均增长42%；地方一般预算收入1987.73万元，是2005年的2.6倍，2010年完成2400万元，平均增长52%。2009年农民人均纯收入达9335元，是2005年的2.06倍，2010年达10150元。2009年，在全市镇区岗位责任制综合考核中名列第八名。2009年，城乡居民储蓄存款余额263.8亿元，城乡居民人均储蓄存款18736元，是“十五”末年的2.02倍。农村人均住房面积48.5平方米，比2005年增长5.4%；消费结构升级，全市平均每百户家庭拥有汽车5.9辆、电脑47.5台。袁桥镇十一五社会经济发展成就袁桥概况|豪斯置业·上海花园项目策略报告|XX房产|“十二五”时期袁桥镇经济社会发展的总体目标是：到2015年，综合实力进一步增强，经济结构进一步优化，城镇规模逐步扩大，以镇域经济发展速度最快、发展质态最优，全面跻身全市第二方阵前列。到2015年，全镇总人口控制在5万人左右，镇区人口3万人，城镇化水平提升到60%以上。人均GDP达到11万元，年均增长30%以上；农民人均纯收入达到2.1万元，年均增长15%以上，所有家庭达到更高小康生活水平，中等收入者占多数。建设实力袁桥，综合竞争力显著增强。经济发展速度高于南通和如皋市平均水平，全镇GDP年递增25%以上，到2015年突破50亿元；财政收入及一般预算收入年递增40%以上，到2015年分别突破3.6亿元和1.6亿元；新型工业化进程进一步加快，规模工业产值突破180亿元，规模工业应税销售突破48亿元，均增长50%，规模工业投入累计60亿元，实际利用外资1亿元。三次产业结构进一步向高层次演进，三次产业结构调优为6∶60∶34，二、三产业增加值占GDP比重提高到90%以上。袁桥镇十二五社会经济发展规划袁桥概况|豪斯置业·上海花园项目策略报告|XX房产|正视现有工业经济形态与质态结构状况，以切实加快工业结构调整和转型升级为抓手，从“一带三园”的初步格局发展为“一带四园”的具体布局，即增加高新技术产业园及仓储物流园，完成高新技术产业园及仓储物流园的基础设施配套，搭建工业经济发展平台，狠抓招商引资的大项目突破，不断提高工业经济运行效益。袁桥镇产业发展规划袁桥概况|豪斯置业·上海花园项目策略报告|XX房产|房地产投资稳中有升，商品房销售平稳。2010年以来，如城镇完成城市建设投入75亿元，拆迁112万平方米，土地出让780亩，房地产开工168万平方米、竣工116万平方米，安置房建设52万平方米，如皋市房价2009年在2000-4000元/㎡以上，2010年近5000/㎡，2011年普遍突破5000元/㎡，金茂国际、龙游御境等部分单元突破7000元/㎡，房价高位运行。政策调控持续发力，商品房销售趋缓。从有关部门和市调现场了解到，目前在售项目剩余体量相对还是较大，后期市场供应及市场竞争激烈。在调控政策持续发威，消费者持币观望氛围渐浓，潜在供应亟待放量的前提下，销量及价格走势趋于平稳，未来量价趋缓迹象明显。如皋市房地产市场分析|豪斯置业·上海花园项目策略报告|XX房产|如皋市房地产最新价格一览楼盘名称区域均价(元/m2)开发商售楼热线锦江御园B（如皋港）如皋港3200元/m2南通祥太置业有限公司051387298888蓝湾景天市中心5200元/m2新加坡实力集团87309999万豪臻品城北5000元/m2如皋万豪置业有限公司051387291888如皋台商城乡镇5000元/m2江苏正泰房产公司15901993846兴港商城如皋港6500元/m2南通华宏置业有限公司87588000盛世华庭城西4580元/m2如皋市城镇建设开发有限公051387035336育贤新苑城东4900元/m2江苏宁纬置业有限公司87272388世纪光华苑城西4800元/m2南通光华房地产开发有限公051387310999都市华庭市中心6500元/m2如皋市城镇建设开发有限公051387512157海港新城如皋港2700元/m2江苏绿佳置业有限公司051387840888丽泽华庭城东5600元/m2南通正达房地产开发有限公051387626888龙新家园(售罄)城东2850元/m2南通市龙新房地产开发有限051387690666|豪斯置业·上海花园项目策略报告|XX房产|如皋市房地产价格一览楼盘名称区域均价(元/m2)开发商售楼热线上海嘉苑(售罄)城北3300元/m2上海西部企业如皋地产置业051387521177金茂国际城西6500元/m2如皋金茂置业有限公司051388550188美伦堡(售罄)市中心5500元/m2南通金陆置业有限公司051388556868佳弘·龙游御境城南6500元/m2南通佳弘置业有限公司051387311555金九华府(售罄)城南4900元/m2南通金威置业九天房产051387510888荷兰小镇城西5280元/m2江苏万城集团051387532111东景豪庭(售罄)城东4500元/m2南通苏源房地产开发有限公051387618000约克小镇城东4900元/m2南通兆丰置业有限公司051387272809浅水湾(售罄)城东3800元/m2南通万城置业有限公司051386630999蓝湾景天市中心5200元/m2(新加坡独资)南通实力房地051387309999金鼎名城市中心6000元/m2如皋市金鼎置业有限公司051387198888|豪斯置业·上海花园项目策略报告|XX房产|随着如皋各乡镇经济质量近年来的显著提高、人民生活显著提升，社会和谐显著增强、生态环境显著改善，人民对于居住环境的改善需求逐步提升。同时，随着国家城镇化进程的加快，农民居住向社区集中度明显提高，乡镇居民对于高品质商品房的需求日益迫切。近年来，随着如皋城区房地产市场发展的深入所带来的地价及房价的飙涨，有少量敢于吃螃蟹的开发商深入乡镇拿地开发，其规范的开发模式及科学的规划和对品质的坚持，为乡镇市场居住品质的提升提供了巨大的推动力。基于各乡镇经济发展状况及人口聚集程度的不同，长江镇等如皋几大经济及人口大镇的商品房开发及销售格局自称一体，情况相对较为理想，这也为本案的顺利开发提供了信心支撑。如皋市乡镇房地产市场分析|豪斯置业·上海花园项目策略报告|XX房产|华典豪庭位于如皋市袁桥镇通城大道、育贤路口，是由南通陈门置业有限公司开发的，总用地面积10115.0平方米，用地性质为商住用地，其中商业40年，居住70年，总建筑面积约2.8万平方米，土地价格约45万/亩。竞争案例研究—华典豪庭项目规划为2幢16层带底楼商业的商住楼，预计于2011年7月中下旬开工建设。华典豪庭项目与本案同为袁桥镇目前仅有的真正意义上的商品房开发项目，是我们的直接竞争对手，其未来动向值得关注。|豪斯置业·上海花园项目策略报告|XX房产|参考案例研究—磨头镇