最高法院房屋租赁合同纠纷司法解释解读

最高法院房屋租赁合同纠纷司法解释解读在我国经济高速发展和住房制度改革日益深化的推动下，房屋租赁经营方式日益普遍，房屋租赁业迅猛发展，涌现出许多新情况，新问题。由于相关的法律规范规定又比较原则，面对当前人民法院审理租赁合同纠纷案件中遇到很多具体适用法律难点问题，最高人民法院公布了《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。为了便于理解和记忆，方便生活，现根据司法解释的相关规定，对一些新规定作出如下帮助性解读：一、非法建设的房屋出租无效。最高人民法院为了规范和促进房屋租赁市场的发展和稳定房屋租赁交易秩序，对租赁合同无效的范围做出了明确的限定。同时，也对欠缺生效条件合同效力的处理上，做出了鼓励采取补救性措施的规定，只要当事人在一审法庭辩论终结前，取得了法律、行政法规规定的条件，不存在《合同法》第五十二条的无效情形，就认定合同有效。该解释第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”该解释第三条对“临时建筑”的租赁，做出了相同的规定。因此，在租赁房屋和临时建筑是，一定要考虑该房屋和建筑是否已经取得建设的规划许可，如果没有取得则租赁合同会被认定为无效。但是，为了保护双方当事人的合法权益，最高人民法院许可在一审辩论终结前鼓励出租人采取补救措施，一旦取得相应许可，则合同发生效力的转变，会被认定为有效。二、备案登记不是认定合同是否有效的必要条件。该解释规定：“当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认无效的，人民法院不予支持。”因此，备案登记不是租赁合同的生效要件。该解释同时又规定：“当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行义务的，对方接受的除外”。根据意思自治原理，当事人可以约定合同的生效条件，如果当事人把登记备案约定为生效条件的，在未登记备案前，该合同则不会生效。在尊重当事人意思自治的同时，最高人民法院又用了一个“但书”规定，如果当事人一方已经履行了主要义务，比如出租人履行了租赁房屋的交付义务，承租人支付出租金，双方方都已经接受了对方的履行，合同的效力同样不受是否登记备案的影响。三、租赁合同虽无效，占有、使用费应该给。租赁合同被认定无效后，根据法律规定，当事人之间就不存在租赁法律关系了，依法应恢复合同前的状态。但是，如果出租人已将房屋交付给承租人使用，承租人是否就该白白使用呢？为此，最高人民法院在该司法解释第五条中做出了明确的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”也就是说，在没有特殊的情况下，合同虽被认定无效，承租人对占有使用该租赁房屋期间的费用还是应该支付的，支付标准参照租金标准。四、一房多租，已经合法占有者优先。对于同一房屋，出租人出租给多人，承租人均要求使用租赁房屋的怎么办？以前的司法实践中因没有统一的规定，各地做法不尽相同。这次的司法解释对此也给予了明确。该解释规定：“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。”根据这一规定，我们可知对同一房屋出租给数人的，首先要判断哪些合同有效，哪些合同无效。对于有效的租赁合同当事人，再看是否有谁已经合法占有了该租赁房屋，谁占有了谁优先。对于合同都有效，没有谁合法占有租赁房屋的，则看谁办理了登记备案手续，哪一个合同办理了登记备案手续，办理了登记备案手续的优先。如果即没有谁先合法占有租赁房屋，租赁合同又都没办理备案登记，那么成立在先的合同承租人优先。五、承租人转租房屋并不是一律无效或都得解除。我国《合同法》第224条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”最高人民法院这次司法解释规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”也就是说，承租人哪怕未经出租人同意转租房屋，如果出租人知道或者应当知道承租人转租，在六个月内都未提出异议，他再要求解除合同或者认定转租无效，都不会得到人民法院支持的。六、承租人死亡，共同经营人可以继续使用租赁屋。该司法解释第十九条规定，承租人，租赁房屋用于以个体工商户或个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡，宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。因此，租赁合同并不会因承租人死亡等原因而终止或解除，只要他的共同经营人或合伙人主张继续租赁的，法院就会保护。七、四种情形下，承租人主张优先购买权，法院不予支持。根据《合同法》规定，承租人有优先购买权，但如何行使，以及哪些情况下，承租人会丧失优先购买权？法律法规没有明确统一的规定。这次司法解释规定了四种情形下，承租人主张优先购买权，人民法院不予支持。这四种情形是：（一）、房屋共有人行使优先购买权。因为，共有人享有的是物权，承租人享有的是债权，根据物权优先于债权的原理，而有此规定。（二）、出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的。笔者认为，这应该是基于对亲权上的特别保护。（三）、出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的。（四）、第三人善意购买租赁房屋，并已经办理登记手续的。这主要是基于保护善意购买人的合法权益，以及已经办理登记手续后根据特定物权转移登记的公示效力，善意购买人已经取得了物权的缘故而做出的相关规定。八、关于适用范围及效力。该司法解释从标题上是指的“城镇房屋租赁合同”，但第一条又明确“城镇房屋，是指城市和镇规划区内的房屋”，乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照处理，但，公房租赁，廉租住房，经济适用房产生纠纷的，不适用本解释。根据最高法院的公告，该解释自2009年9月1日施行。但，在该解释施行前已经终审，本解释后施行，申请再审或按照审判监督程序再审的案件，不适用本解释。张洪律师四川超跃律师事务所610031四川成都市宁夏街191号锦兴大厦6楼律师所电话：[phone]邮箱：[e-mail]