劳动合同法律制度

法律咨询问答整理--------租赁合同篇1。问：根据《租赁》准则的规定，租赁双方应谨慎对待合同签订，租赁合同一签订，一律不可撤销。（）A对B错答：错【解释】《企业会计准则第21号--租赁》第七条规定：租赁期，是指租赁合同规定的不可撤销的租赁期间。租赁合同签订后一般不可撤销，但下列情况除外：（一）经出租人同意。（二）承租人与原出租人就同一资产或同类资产签订了新的租赁合同。（三）承租人支付一笔足够大的额外款项。（四）发生某些很少会出现的或有事项。2。问：我在上海租了个小门面做生意，与房东合同上写清了“允许转让”及“有优先续租权”。现在合同到期快一年了，期间与房东未续签合同，但是每个月房租我还是交给他了的。现在房东突然将我告上法庭，说我霸占他的房子，要求法庭将我赶出去。在合同期内，我曾数次打算将此店面转让出去，与第三方也谈好价钱及条件了，就等着房东来签字，但是房东不是故意刁难人家就是直接不签。还有，关于优先续租权的问题，是不是只要我愿意，在房东提出的新房租金额我同意的情况下，房东就必须将房子租赁给我？答：租赁合同到期后，如果租赁人继续按原合同交房租金给出租人，并且出租人未表示异议，那么在原合同的基础上产生事实上的合同关系，可以继续适用原合同中有关约定。你向法院举证，原合同到期后，你仍然交租金给房东，并且房东未表示异议，那么，法院会驳回原告的诉求。出租人出租房屋，原租赁人有优先权，但是必须是与第三方同等条件下才具有。如果第三人提出的租金高于你的，并且你不愿接受此条件，那么你就不享有优先权了，第三方可以取得出租权。3。问：双方签订商业门点租赁协议，如果承租人在同合期内一直亏损经营，再无能力继续经营，承租人能否提请要求解除合同，还有当时交给房东的租赁压金，承租人能否要回？答：你问到两个问题，一是可否解除合同，二是押金的问题，押金要看它的性质，以及采取何种方式解除合同。1.可以与对方协商，协议解除合同，此时不存在违约的情形，押金应该退还；2.对方不同意解除合同，你只有单方面不再履行合同（即违约），押金如果是违约金性质的，则不能要回；3.对方不同意解除合同，你为了避免损失，可以在征得对方同意后，转租；chinalaw补充：1.合同法有个规定，因不可抗力不能实现合同目的，可以解除合同，不知你可遇到这种情况；2.如果是不定期的租赁合同可以随时解除，还有租赁期6个月以上没有签订书面合同的，法律视为不定期租赁合同。4。问：我方承包一房屋，出租一部分房屋于乙方，签订5年合同，每年付租金，出租另一部分于丙方，每年付租金于我方，今年乙方以丙方影响乙方生意为由，拒绝缴纳房款，请问我与乙方的合同还生效吗？在拒绝缴纳房款的什么时候不生效？我与房主还有半年到期，可以续签也可以不续签，请问我不续签的话对我们合同有影响吗？我有什么责任吗？问题补充：你们的回答都不错，目前我不想租给乙方了，现在想知道我和乙方的合同在什么时候才能作废，比如说该11月份缴纳房租，到了现在快3月了都没缴纳，我们的合同还有效吗？合同上没明确规定在欠租金多久的时候作废额。答：依据合同法，这个要具体看你合同的签定内容了。一、你和乙方在签定协议的时候是否清晰界定了租赁面积，租赁范围和用途；有没有对剩余房屋的使用做特别约定说明。二、如果剩余房屋的用途没有做特定说明的话，原则上来讲你是可以租赁他人使用的，而无须获得乙方同意。三、如果你们在跟乙方的协议里面有特定说明剩余房屋面积只能做某类商业用途的话，那么超出这个约定范围，乙方是可以提出异议的。四、无特殊约定，乙方是没有理由拒绝缴纳房租的；有特殊约定，应当按照特殊约定的违约责任来确定。五、有任何异议双方应当协商或者是通过法律途径解决，而拖欠房租是没有任何理由的。六、你这个属于二房东，原则上你应当在签定合约的时候告之乙方你的房屋属性，乙方有知情权。七、你续签与否关键看你与乙方和丙方的合同期限，如果在合同期限内你的租赁期限到期，你就必须要续签合同，否则你就形成违约。5。问：本人租了一个门面，合同签的是一年的，合同是06年签的，花了5千转让费。后来都是直接交房租，没有续签合同。请问这是否是默认续签？现在快到期了。黑心房东不让我转让。未经我同意转租给了别人。合同上注明我在租期内可以转租转让。法律上会支持我吗？要是告他是否必须在租期内？还差4天就到期了。答：如果租赁合同到期后，承租人继续使用租赁房屋并支付租金，而出租人接受租金，则两者之间的租赁合同继续有效，但转为不定期租赁。承租人和租赁人均可随时提出解除合同的权利，但应该在合理期限里通知对方当事人，以让对方做好准备！在你这种情况下，如果房东准备转租给别人，则应该提前1-2个月的合理期限通知你。如果没有通知，此时你可以要求出租人延续合理期限，以便利自己准备搬出。据此，你可以主张延续合理期限的权利！6。问：原业主在签了卖房合同后，再与别人签出租合同。该合同有效吗？新业主在过户后可否不承认原业主与租客的租赁合同（租赁合同的违约责任由原业主承担）？我在网上看到很多“买卖不破租赁”的说法，但这些说法都是租赁在前，买卖在后。而我这说的是：买卖在前，租赁在后。我觉得（已签买卖合同后）原业主在搬出后，成功过户前，再与别人签租赁合同，是很缺德的行为（因为在这个时候，原业主可以不过滤租客是什么人，也不论正常租价该多少，只要有人还价就有“外块”收）。这样的行为我认为不该受到法律的保护的，但我找不到相应的有关法律规定；请回答者，除了发表自己的看法，最好能提供相应的法律、法规的内容给我。答：你的这种情况是原业主对于租户的合同欺诈，他用隐瞒所有权期限等方式欺骗了租户，在合同法第四十二条中有规定，应该原业主赔偿租户。至于他的租赁合同是否有效，要看你们的买卖合同生效时间与他们的租赁合同签订时间谁在先。注意是买卖合同的生效时间，通常是你支付定金，原业主给你定金收据的时间。因为只要买卖合同生效了，即使没有过户，房产的所有权归属也放生了变化了。参考：最高人民法院审判委员会第1090次会议通过的法释（1999）19号《关于适用合同法》若干问题的解释（一）第9条明确规定：“依照合同法第44条第2款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记手续才生效，在一审法庭辩论终结前，当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的所有权及其他物权不能转移。”7。问：李某与张某签订一房屋租赁合同。根据合同法回答下列问题：1.假如房屋租赁合同的期限为30年。合同是否有效？为什么？2.假如租赁期间。承租人要求出租人维修房屋。出租人没有维修。致使房屋倒塌。造成承租人财产损失。责任应当由谁承担？为什么？3.为了美观舒适。承租人自己对房屋进行了装修。要求出租人按照费用的一半支付是否合理。为什么？4.承租人经出租人统一将房屋转租。承租人和出租人间的关系是否解除。为什么5.在承租期间。出租人将房屋出售。是否需要承租人的同意？对此。法律是怎么规定的？答：（1）合同部分有效。部分无效。合同法第214条规定。租赁期限不得超过20年。超过20年的。超过部分无效。（2）责任应当由出租人承担。合同法第216条规定。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人。并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。合同法第220条规定。出租人应当履行租赁物的维修义务。但当事人另有约定的除外。（3）不合理。合同法第223条规定。承租人经出租人同意。可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意。对租赁物进行改善或者增设他物的。出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。该承租人没有得到出租人的同意自己进行装修。违反法律的规定。因此要求出租人支付一半的费用是不合理的。（4）没有解除。合同法第224条规定。承租人经出租人同意。可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的。承租人和出租人之间的租赁合同继续有效。（5）不需要承租人的同意。但应当提前通知承租人。合同法第230条规定。出租人出卖租赁房屋的。应当在出卖之前的合理期限内通知承租人。承租人享有以同等条件优先购买的权利。8。问：朋友A某的同学C某跟房东签署了一份租赁合同，中途A某带着其父亲住到了C某的租赁房中，后由于C某的工作变故就搬离了租赁房而A某继续带着父亲住在此租赁房内，随后也告知了房东（但并未更改租赁合同），今年5月初A某的父亲因病去世，A某想换个环境于是在还未通知房东的情况下自行搬家，准备搬完后再通知房东，结果搬家的时候被房东撞见，索要了A某的身份证并以有人病故没有按当地风俗贴红布和告知房东要求做法事和为亡灵超渡并要求给予精神损失和经济赔偿。问题1，请问上述的事件中朋友A某及其同学C某有没有违法租赁合同法。问题2，房东此举是否触犯了法律。问题3，房东索要并扣押身份证是否合理合法。问题3，朋友该怎么处理此事！（补充，朋友因为自己没有尊重对方的风俗已经答应做法事和为亡灵超渡，以及在正式场合为此事跟房东道歉。）答：问题1：C某搬离后，C与房东间的租赁合同终止，C提前单方终止租赁合同，存在违约。在A某通知房东，房东未提出异议情况下，A与房东成立另一个房屋租赁合同，因双方未签订书面租赁合同故该合同为无固定期限合同。无固定期限租赁合同，当事人任一方均有权提出终止合同，但终止应提前通知对方，一般因提前一个月。A想在搬完后再通知房东的做法是违约。问题2：房东无权要求A按风俗给予赔偿，更无权要求精神损害赔偿，但不能说房东的该要求触犯法律，只能说是没有法律依据。房东有权要求A承担不提前通知终止租赁合同的违约责任。问题3：对于公民的身份证，除公安机关依照法律规定可以扣押外，任何人不得以任何理由扣押。所以房东扣押身份证行为违法，可以向派出所报案，要求房东归还。问题4：与房东协商一致解决给予适当赔偿是最好的。但依法A只应给予房东违法解除租赁合同的赔偿即一个月房租即可，做法事的开支不在法律支持的赔偿之列。人之生老病死，常理之中，房东不能据此要求法律之外的赔偿。9。问：合同中规定：逾期不交房租者，租赁方有权将其屋内的物品视为抛弃物处理。请依次回答：租赁方有权利这样做么，他这所谓的“权利”是哪来的？公民能够享有法律规定以外的权利么？法律中对于“权利”的定义有给出相应的解释么？租赁方的这项条款是否可视为侵犯他人的所有权？请对以上问题做出依次回答，并给出相应的法律依据。答：1、“租赁方有权利这样做么，他这所谓的“权利”是哪来的？”：（1）有权（2）他的权利是你给的：你和他签定了有这内容的合同，就是你同意该条款，而且该条款的约定内容并不违法。2、“公民能够享有法律规定以外的权利么？”：（1）不能。（2）可你说的事件中房东的权利，不是“法律规定以外的权利”、而是法律规定以内的，法律规定民事行为遵循意思自治原则，只要双方约定好、也不违反法律法规的禁止性规定和强制性规定就可以。4、“法律中对于“权利”的定义有给出相应的解释么？”：没有，在法理学中有，法律意义上的权利就是国家通过法律规定对法律关系主体可以自主决定作出某种行为的许可和保障手段。5、“租赁方的这项条款是否可视为侵犯他人的所有权？”：（1）不侵犯，只要承租人同意这条款并签定了租赁合同：视为承租人自愿让渡了自己的物的所有权。（2）如果承租人想保留自己对物的所有权：当初可以不签这合同。相关依据：（1）《合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。（2）第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。10。问：请问房屋租赁合同的印花税是按合同上的年租金还是月租金贴？合同是月租金8000元。答：根据税法的有关规定：1、财产租赁合同应粘贴的印花税税花金额，应当按照租赁合同总额的0.