某项目全周期策划方案..

全周期策划方案中南房地产开发有限公司2014年6月7日目录一、项目概况二、产品定位三、产品研发与设计四、全周期运营思路与计划五、营销策划六、成本控制七、财务策划八、招采策划九、工程策划十、物业策划四、全周期运营思路与计划4.1项目总体运营计划及分期示意1#2#3#4#5#6#7#8#9#1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#B-1B-2B-3B-2B-1B-3A-1A-2A-3A-1C-3C-3C-2C-1C-2C-1A-2A-3四、全周期运营思路与计划4.2启动区、临时示范区计划启动区位于B地块，包括四栋高层层1、2、6、7＃楼。启动区计划根据“三先六快”要求，具体如下：四、全周期运营思路与计划4.2启动区、临时示范区计划临时示范区为C地块南侧，确保在开盘前两个半月即2014年6月15日对外展示，具体如下：四、全周期运营思路与计划4.3亮点打造：启动区实景样板示范区实景示范区位于B地块1#、6#楼之间，确保在开盘后一个月即2014年9月30日对外展示，具体如下：第五章营销策划销售目标制定价格策略推售策略2014年销售目标分解2014年营销推广2015年营销推广包装策略电商合作营销费用预估五、营销策划5.1销售目标制定5.2价格策略首期开盘均价制定根据周边竞品当前成交均价及其去化速度研究分析，本项目如要实现快速去化，建议项目首期开盘均价应稍低于周边竞品均价，建议开盘均价在13000元/平米左右。每期格上涨幅度：3%-4%二期加推：高层住宅：13390元/平米，第二批房源采取价格销控策略，价格区间可适当拉宽，减少目标客群的流失。三期加推：高层住宅：13791元/平米，第三批房源同样采取价格销控策略，既避免客户流失，也可以与前两批剩余房源呼应互补；四期加推：高层住宅：14204元/平米；五期加推：高层住宅：14630元/平米；六期加推：高层住宅：15069元/平米；七期加推：商业：30000元/平米；八期加推：商业：30900元/平米；九期加推：办公（精装公寓）：16000元/平米；五、营销策划5.3推售策略推售节点首次开盘房源：B1地块高层：1#、2#、6#、7#二期加推房源：B2地块高层住宅：3#、4#、8#四期加推房源：A1地块高层住宅：1#、4#、7#、8#[全案推售节奏]三期加推房源：B3地块高层住宅：5#、9#2014.8.302014.11.302015.5.12015.9.102015.12.10五期加推房源：A2地块高层住宅：2#、3#、5#2016.5.1六期加推房源：A3地块高层住宅：6#、9#、10#2016.12.25七期加推C1地块2017.5.1八期加推C2地块2016.12.25九期加推房源：C3地块soho公寓式办公五、营销策划各期推售量阶段划分已推量与项目体量占比情况预热期公开发售强销期14年4月9月20日38%100%80%60%40%20%75%蓄客期8月14年6月持续热销收尾期100%11月15日2015年1月17日2015年6月1日2015年9月15日19%54%92%5.3推售策略地块分期面积（㎡）货值（亿元）开盘时间入伙时间B1地块1期633608.272014/8/302016/12/30B2地块2期528006.982014/11/302017/3/30B3地块3期211202.912015/5/12017/3/30A1地块4期594008.442015/9/102017/4/10A2地块5期575206.952015/12/102017/7/10A3地块6期575207.162016/5/12017/12/30C1地块7期240007.22016/12/252016/12/25C2地块8期240007.42017/5/12017/5/1C3地块9期200003.22017/5/12017/5/1五、营销策划5.42014年销售目标分解2014年销售目标：13亿以项目均价13000元/平米计算，完成年度销售目标需要去化100000平米住宅面积；以项目每套住宅平均面积100平米计算，完成100000平米销售任务，需要销售1000套住宅；以当前解筹率1:3的比例计算，完成1000套住宅的销售任务需要有3000组客户认购，以当前1:8的认购率计算，完成年度销售目标需要蓄客24000组客户；5月6月7月8月9月10月11月12月开盘二期加推8月30日首次开盘（744套）：前期蓄客需要完成5952组，认购客户2232组（内部认购目标50组）二期加推（614套）：前期蓄客4912组，认购客户1842组；一期开盘销售目标596套房源，建筑面积平米，销售目标占推货量的78%，三个月内清盘；二期推货量平米，二期销售目标491套房源，建筑面积平米，销售目标占推货量的75%，三个月内清盘；五、营销策划5.52014年营销推广12月11月10月9月8月7月5月推售节点开盘二期加推营销阶段预热期蓄客期强销期营销重点集团品牌及项目形象建立开盘准备、形象、产品价值宣导形象升华+突出产品核心卖点营销节点售楼处、示范区公开预约、认筹活动、开盘活动二期认购产品品鉴会营销内容销售物料制作，户外形象广告出街，巡展点上线，派单，网络宣传，微信微博，报纸软硬广告，电视、电台广告，媒体中南行，客户中南行，沙盘、模型制作，宣传片制作，售楼处包装、电商引入成交客户梳理，开盘热销宣传，项目卖点宣传，加推信息释放，二期认购活动品牌发布会暨产品推介会、销售中心公开、电商认筹启动、世界杯系列活动、暖场活动、拓客活动、开盘活动中秋节活动、国庆节活动、暖场活动、客户中南行、购房欧洲游、开盘活动五、营销策划5.62015年营销推广12月11月9月7月5月3月1月推售节点四期加推营销阶段持销期营销重点形象升华+突出产品核心卖点营销节点五一节活动三期认购四期认购春节活动营销内容线下暖场活动，派单，企业拓展，项目形象升华宣传，项目产品价值宣导，优惠促销活动进行，老带新活动进行，客户维系活动进行三期加推端午节活动中秋节活动五期加推五期认购五、营销策划5.7包装策略5.7.1展示原则本案为中小体量规模项目，在控制成本的前提下，展示需切合项目核心卖点及客户当下关注热点【如：工法展示区（智能化系统）、销售中心景观示范区】，整体氛围需体现出精致、温馨的感觉。5.7.2售楼处包装：略5.7.3三点一线包装项目以“生态与西班牙水景住宅”作为核心卖点之一，我们希望能在预售期间能借助“城市公园景观与西班牙风格水景”先行的优势，在售楼处周围打造出特色西班牙水景园林景观样板区，让到访者能设身处地感受项目的“异域风情兼具品质”特色。围挡销售中心、工法展示、样板房及景观示范区五、营销策划5.8电商合作本项目电商合作模式：首期开盘引入电商，提高电商导客量，加大拓客力度，拓宽拓客渠道，增加项目宣传力度，提高每期开盘成交量。五、营销策划5.10营销费用预估详见附件：