租赁合同与融资租赁合同讲解及案例

第三组租赁合同融资租赁合同成员：刘梦岑郭朝刘闽阿不都色米·吐鲁洪第十八章租赁合同•第一节租赁合同概述•第二节租赁合同的效力•第三节租赁合同中的风险负担•第四节租赁合同的更新和终止第一节租赁合同概述•一、租赁合同的概念和特征：•我国《合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在当事人中，提供物的使用或收益权的一方为出租人；对租赁物有使用或收益权的一方为承租人。租赁物须为法律允许流通的动产和不动产。•1、租赁合同是转移租赁物使用收益权的合同。在租赁合同中，承租人的目的是取得租赁物的使用收益权，出租人也只转让租赁物的使用收益权，而不转让其所有权；租赁合同终止时，承租人须返还租赁物。这是租赁合同区别于买卖合同的根本特征。•2、租赁合同是双务、有偿合同。在租赁合同中，交付租金和转移租赁物的使用收益权之间存在着对价关系，交付租金是获取租赁物使用收益权的对价，而获取租金是出租人出租财产的目的。•3、租赁合同是诺成合同。租赁合同的成立不以租赁物的交付为要件，当事人只要依法达成协议合同即告成立。双方意思表示达成一致，合同便成立。特征如下：•4、租赁合同是具有临时性的合同，不适用于财产的永久性使用。•我国《合同法》第二百一十四条规定：•租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。•租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。特征如下：•5、租赁合同为继续性合同。•在租赁合同中“债”部分内容，并非非一次给付可完结，而是连续地实现，其基本特色是时间因素，在债的履行上具有重要地位，总给付的内容系应于给付时间的长度。•在租赁合同中，承租人的合同目的的实现，有赖于出租人在租赁期间内持续不断地履行合同义务，因此，租赁合同为继续行合同。特征如下：二、租赁合同的标的物•租赁合同中的标的物简称租赁物，是租赁合同中的重要因素，是指出租人于合同生效后交付承租人使用、收益的物。•租赁物可以为动产可以为不动产。如其为动产，则租赁合同的性质决定了该动产一般应为不可代替物以及非消耗物。以可代替物活儿消耗物作为标的物的，只能是用其为特定目的的使用，如用于展览。•标的物应具有合法性，①禁止流通物：合同无效。（淫秽录像带，枪支）②限制流通物：审批手续的办理是此类合同的法定特别生效要件，在办理审批手续之前则合同认定为尚未完全生效的合同。•标的物一般为现存的物，所以以将来之物为标的物的，因为出租人将来可取得之物，如不能取得的，租赁合同则因标的不能而不发生效力。•租赁合同能否以物的一部分为标的物？有什么要求？通常的观点是认为可以是财产的一部分，但为避免发生纠纷，以物的以物的一部分出租的，当事人应明确使用的范围，并且仅限于该物的部分可以单独使用的情况。二、租赁合同的分类•1、根据租赁物的不同，租赁可以划分为动产租赁和不动产租赁。不动产租赁包括房屋租赁和土地使用权租赁等。•2、根据租赁合同是否确定期限，可以划分为定期租赁和不定期租赁。当事人可以在租赁合同中约定租赁期间，没有约定租赁期间的则为不定期租赁。对于不定期租赁，任何一方当事人都有权依自己的意愿随时解除合同，但在解除合同之前，应预先通知对方。但是，无论是否约定租赁期间，租赁期间都受20年法定期间的限制。三、租赁合同的内容和形式•租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金以及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。•租赁期限为6个月以下的，可以由当事人自由选择合同的形式。无论采用书面形式还是口头形式，都不影响合同的效力。租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。未采用书面形式的，不论当事人对租赁期限是否做了约定，都视为不定期租赁。第二节租赁合同的效力•一、出租人的义务•二、承租人的义务•三、租赁合同的特别效力•1、交付租赁物并保持租赁物符合约定用途•2、维修租赁物的义务•3、物的瑕疵担保义务•4、权利瑕疵担保义务二、出租人的义务•一、出租人的义务•1、交付租赁物并保持租赁物符合约定用途•出租人应依照合同的约定的时间和方式交付租赁物。物的使用以交付占有为必要的，出租人应按照约定交付承租人实际占有使用。•物的使用不以交付占有为必要的，出租人应使之处于承租人得以使用的状态。•如果合同成立时租赁物已经为承租人直接占有，从合同约定的交付时间时起承租人即对租赁物享有使用收益权。二、出租人的义务•2、维修租赁物的义务也就是为了在租赁期间保持租赁物符合约定用途租赁合同是继续性合同，在其存续期间，出租人有继续保持租赁物的法定或者约定品质的义务，使租赁物合于约定的使用收益状态。倘发生品质降低而害及承租人使用收益或其他权利时，则应维护修缮，恢复原状。因修理租赁物而影响承租人使用、收益的，出租人应相应减少租金或延长租期，但按约定或习惯应由承租人修理，或租赁物的损坏因承租人过错所致的除外。•3、物的瑕疵担保义务•第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。•第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。•第二百三十三条租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。•4、权利的瑕疵担保义务•当租赁物有瑕疵或存在权利瑕疵致使承租人不能依约使用收益时，承租人有权解除合同，承租人因此所受损失，出租人应负赔偿责任，但承租人订约时明知有瑕疵的除外。构成要件：•第一，须有第三人就租赁物向承租人主张权利的事实发生。•第二，第三人就租赁物向承租人主张的权利，妨害了承租人对租赁物的使用，收益。•第三，承租人就租赁合同订立是时不知有权利瑕疵。•1、按照约定的方法使用租赁物。•2、妥善保管租赁物①、通知义务②、对于保存行为的容忍义务•3、不作为义务①、不得随意对租赁物进行改善或在租赁物上增设他物②、不得随意转租•4、支付租金义务•5、返还租赁物。二、承租人的义务•1、按照约定的方法使用租赁物。•第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。•第二百一十八条承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。•第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。二、承租人的义务•2、妥善保管租赁物。•承租人应以善良管理人的注意妥善保管租赁物，未尽妥善保管义务，造成租赁物毁损灭失的，应当承担损害赔偿责任。•第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。•①通知义务•在租赁关系存续期间，出现以下情形之一的，承租人应当及时通知出租人：(1)租赁物有修理、防止危害的必要；(2)其他依诚实信用原则应该通知的事由。•承租人怠于通知，致出租人不能及时救济而受到损害的，承租人应负赔偿责任。•②对于保存行为的容忍义务•出租人为保存租赁物所进行的必要行为，承租人不得拒绝。•3、不作为义务•①不得随意对租赁物进行改善或在租赁物上增设他物•承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善和增设他物。承租人未经出租人同意对租赁物进行改善和增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或赔偿损失。•第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。•承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。•②不得随意转租•第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。•承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。•57.丁某将其所有的房屋出租给方某，方某将该房屋转租给唐某。下列哪些表述是正确的？（）（2011年卷三多选第57题）A.丁某在租期内基于房屋所有权可以对方某主张返还请求权，方某可以基于其与丁某的合法的租赁关系主张抗辩权B.方某未经丁某同意将房屋转租，并已实际交付给唐某租用，则丁某无权请求唐某返还房屋C.如丁某与方某的租赁合同约定，方某未经丁某同意将房屋转租，丁某有权解除租赁合同，则在合同解除后，其有权请求唐某返还房屋D.如丁某与方某的租赁合同约定，方某未经丁某同意将房屋转租，丁某有权解除租赁合同，则在合同解除后，在丁某向唐某请求返还房屋时，唐某可以基于与方某的租赁关系进行有效的抗辩【答案】AC【解析】《合同法》第二百二十四条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。选项A正确。丁某将其所有的房屋出租给方某，在租赁期内丁某可以基于房屋的所有权请求方某返还房屋，但是方某可以基于与丁某之间的合法有效的租赁合同主张抗辩。选项B错误。方某将房屋转租给唐某，无论之前是否征得丁某的同意，丁某都可以基于所有权要求唐某返还房屋。但是如果方某在转租之前已经征得丁某同意，唐某可以基于合法的租赁关系主张抗辩；如果方某在转租之前未征得丁某同意，丁某可以先解除与方某的租赁合同，然后要求唐某返还房屋，唐某此时则无权主张抗辩。选项C正确，选项D错误。若丁某与方某的租赁合同中约定“方某未经丁某同意将房屋转租，丁某有权解除租赁合同”，方某在未经丁某同意的情况下将房屋转租给唐某的，丁某对租赁合同享有单方解除权，在合同解除后，其有权请求唐某返还房屋。•60.甲将自己的一套房屋租给乙住，乙又擅自将房屋租给丙住。丙是个飞镖爱好者，因练飞镖将房屋的墙面损坏。下列哪些选项是正确的？（）•A.甲有权要求解除与乙的租赁合同•B.甲有权要求乙赔偿墙面损坏造成的损失•C.甲有权要求丙搬出房屋•D.甲有权要求丙支付租金•答案：ABC•解析：本题考核承租人擅自转租的法律责任。•《合同法》第224条第2款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本题中，乙未经出租人甲同意擅自将房屋转租，出租人甲有权要求解除与承租人乙之间的租赁合同。因此，A项正确。•《合同法》第224条第1款规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。据此可知，即便是在承租人同意转租的情况下，第三人对租赁物造成损失的，承租人承担赔偿责任。本题中，出租人乙没有经过出租人甲的同意转租给丙，就丙对墙面的损害，甲有权要求乙承担损害赔偿责任。因此，B项正确。•甲没有同意乙转租给丙，且甲、丙之间也没有任何租赁协议，甲是房屋的所有人，甲有权要求丙搬出房屋。因此，C项正确。•本题中，甲、丙之间没有租赁协议，甲无权要求丙支付租金。因此，D项错误。•58.甲公司将自己所有的10台机器出租给了乙公司，乙公司未经其同意，将其低价出售给知情的丙公司，丙公司又将其出租给丁公司。丁公司对上述交易过程完全不了解。下列哪些选项是正确的？•A.丙、丁之间的租赁合同有效•B.甲公司有权请求丁公司返还机器，并且无须补偿其任何损失•C.甲公司有权请求丁公司返还机器，但是应补偿其损失•D.甲公司无权请求丁公司返还机器，但是丁公司应当补偿甲公司的损失•答案：AB•解析：《合同法》第212条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”法律并不要求租赁物一定为出租人所有，故丙将本属于甲所有的机器，出租给不知情的丁使用，不影响租赁合同的效力，租赁合同自成立生效。因此A选项正确。•《物权法》第106条规定了善意取得制度，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本题中，乙公司作为无处分权人将该10台机器出售给知情人丙，不符合善意取得制度中的“受让人受让该动产时是善意的”的条件规定，因此丙