2016年广州市城市更新政策解析及项目操作流程47p

11广州市城市更新政策解析及项目操作流程广州市房地产研究中心2016.6.222全市更新改造工作概况“三旧”改造实践经验更新改造的诉求和问题城市更新政策的亮点城市更新新旧政策对比项目操作流程简介1234563全市标图建库范围图斑总量旧村庄旧城镇及旧厂房旧城镇及旧厂房占45.7%旧村庄占54.3%全市纳入标图建库旧村分布情况图全市纳入标图建库旧村分布情况图全市纳入标图建库旧村分布情况图一、全市更新改造工作概况（一）标图建库情况4批复情况：•截至2016年5月，已批复42个旧村项目主要成效：•平均节地率56%；•村民居住区绿地率由5%提高到35%以上•建筑密度由80%降低到25%•新增公益性用地7.4平方公里•新建公共服务设施用房183.2万平方米•安置房竣工180万平方米，开工在建88万平方米•惠及5.9万户、15.7万居民（二）旧村庄改造项目实施情况一、全市更新改造工作概况5城市面貌：干净、整洁、平安、有序社会形态：二元转为一元，城乡结合部转为社区群体人居环境：整治改善、保护活化、完善配套、消除隐患集体经济：可持续发展，收益提升，房产升值一、全市更新改造工作概况（二）旧村庄改造项目实施情况6按改造方式划分微改造：•5个项目，3.5平方公里全面改造：•37个项目，16.8平方公里微改造5个项目，面积占比17.2%全面改造37个项目，面积占比82.8%（三）已批旧村庄改造项目实施情况一、全市更新改造工作概况7按改造模式划分政府储备：•2个项目，0.53平方公里合作改造：•39个项目，19.77平方公里合作改造39个项目，面积占比97.4%政府储备2个项目，面积占比2.6%（三）已批旧村庄改造项目实施情况一、全市更新改造工作概况8按空间位置划分：重点功能区内•25个旧村改造项目•12.95平方公里，占比63.79%非重点功能区•17个旧村改造项目•7.35平方公里，占比36.21%已批旧村项目区域分布图（四）重点片区旧村庄改造项目情况一、全市更新改造工作概况9（一）旧村庄改造实践经验二、“三旧”改造实践经验1、尊重村民意愿，争取村民支持2、坚持因地制宜，分类制订方案3、积极面对历史，切实解决问题4、坚持市场运作，提高改造效率5、保护历史文化，传承村情文脉6、注重空间重塑，改善经济基础10（二）旧厂房改造实践经验二、“三旧”改造实践经验1、分类有序引导，促进结构优化2、坚持利益分享，调动改造积极性3、坚持市场参与，提高改造效率4、加强政府主导，保障公共利益5、平衡各方利益，从容有序改造6、成片连片改造，提升整体效益11（三）旧城镇改造实践经验二、“三旧”改造实践经验1、多种模式改造，拆改留相结合2、完善配套设施，改善人居环境3、补偿奖励结合，创新改造机制4、两轮征询意见，推动阳光动迁5、异地就近安置，满足居民需求6、多方参与监督，依法实施动迁12（四）政府推进“三旧”改造经验二、“三旧”改造实践经验1、注重问题导向，解决历史遗留问题2、注重整体发展，统筹区域连片3、适度让渡空间，创造条件推进改造4、注重完善配套，改善公共服务设施5、坚持政府主导，协调平衡各方利益6、坚持规范先行,确保稳妥有序三、更新改造的诉求与问题13诉求主体与内容村集体维持或增加集体物业收入增加村内公共服务设施保护村内重要历史文化建筑维系村落传统民俗村民维持或增加物业面积和收入增加就业机会参与改造方案制订和决策改善人居环境企业增加可开发建筑面积和价值控制项目实施风险降低开发建设和融资成本取得良好改造业绩和信誉政府改善城市面貌和空间形态解决历史遗留问题化解矛盾完善区域公共服务配套设施维持和谐关系促进社区建设（一）旧村庄更新改造中各方诉求三、更新改造的诉求与问题14诉求主体与内容旧厂房权属人获取最大补偿或者开发收益搬迁场地实现生产过程升级转换用地功能实现转型发展解决企业债务或职工安置企业增加可开发建筑面积和价值控制项目实施风险降低开发建设和融资成本取得良好改造业绩和信誉政府改善城市面貌和空间形态促进产业升级转型完善区域公共服务配套设施增加土地财政收入（二）旧厂房更新改造中各方诉求三、更新改造的诉求与问题15诉求主体与内容居民维持或增加物业资产价值维系社区邻里关系消除居住安全隐患改善人居环境企业增加可开发建筑面积和价值控制项目实施时间和风险降低开发建设和融资成本取得良好改造业绩和信誉政府改善城市面貌和空间形态解决历史遗留问题化解矛盾完善区域公共服务配套设施维持和谐关系促进社区建设保护历史文化建筑（三）旧城镇更新改造中各方诉求16有效稳妥推进旧村庄更新改造村社与村民过分追求利益最大化村民间改造意愿难统一村社与村民原有利益冲突待解决如何选取合适的改造模式改造范围控规不稳定政策宣传力度不足不同时期改造政策衔接不到位操作流程较为繁琐合作企业过度追求利益最大化合作企业与村社、村民关系缺乏规范协调村内不同的意见缺乏有效机制制衡规范基础资料失真推高建筑规模三、更新改造的诉求与问题（四）旧村庄更新改造实践的存在问题17总结成功经验，解决实践问题，提高认识、凝聚共识的阶段性成果：《广州市城市更新办法》（广州市人民政府第134号令）以及3个配套文件（简称城市更新1+3政策）2016年1月1日起施行。相应废止穗府〔2009〕56号文件和穗府〔2012〕20号文件。四、城市更新改造政策亮点更新节奏：由运动式转向常态式，强调科学谋划、从容有序更新目标：由单一目标转向经济、社会、文化、生态等多元目标参与主体：政府、企业、原权属人、社会组织等利益相关者共同参与运作模式：在政府主导、市场运作基础上，更加注重社会参与更新方式：整体改造为主，转向全面改造与微改造并重的多种方式（一）政策新变化趋势18（二）政策理念调整与转变导向：•从目标导向为主，转为目标导向与问题导向相结合•从仰望星空、注重长远，转向既仰望星空、又脚踏实地•城市与区域可持续发展和解决局部现实问题并重规划：•以管理和服务为主，转向强调和坚持规划引领与调节•从侧重空间形态管控，到规划理念、机制、方法全面与时俱进•从强调技术图则，转向技术图则与公共政策并重•从强调规划蓝图，转向规划蓝图与行动方案并重•从偏重地产开发，转向产城融合发展四、城市更新改造政策亮点19（三）政策体系与层级四、城市更新改造政策亮点广州市城市更新办法（第134号令）旧村庄、旧厂房、旧城镇更新实施办法（穗府办〔2015〕56号）城市更新项目报批程序指引复建安置资金监管办法旧村庄全面改造成本核算办法……1政府规章3政府行政规范性文件N政府部门规范性文件++201、创新方式模式，因地制宜更新改造2、保障公共利益，实现多方共赢3、加强数据调查，优化工作流程4、强化公众参与，促进公开公平5、坚持政府主导，规范市场运作6、明确部门分工,实现管理下沉（四）旧村庄更新改造具体政策要点四、城市更新改造政策亮点21•结合城中村改造实践经验，创新提出全面改造和微改造两种方式•全面改造提出征收储备、自主改造、合作改造三种模式•微改造以保护历史文化和自然生态、促进旧村庄和谐发展为目的，包含整治修缮和局部改造1、创新方式模式，因地制宜更新改造•要求城中村改造项目，注重长期效益和村集体经济的可持续发展•完善土地增值收益共享机制，妥善处理好各方主体责权利关系2、保障公共利益，实现多方共赢•建立了政府主导的基础数据调查制度和共享机制•明确片区策划、征求意见、方案审批、项目实施的工作流程•强化资金、过程监管3、加强数据调查，优化工作流程22•建立公示、征求利害关系人意见、专家论证等工作制度•引入村民理事会制度，保障权利人的知情权、参与权4、强化公众参与，促进公平公开•根据项目类型确定合理推进模式，明确政府定位和管理深度•全面改造通过公开方式一次性引入合作企业或分阶段引入合作企业5、坚持政府主导，规范市场运作•市级层面开展制定政策，统筹城市更新计划、规划，审议和批复方案•区级层面负责基础数据调查和项目实施监管6、明确部门分工，实现管理下沉231．政府主导推进基础数据调查和编制片区策划方案2．在方案编制阶段和项目实施阶段，充分征求村民意见3．针对历史遗留问题，细化规范数据调查标准和方案编制规范4．公开方式规范城中村改造引入合作企业和社会资本5．细化规划节余与竞争节余等旧村庄改造增值利益分配机制6．明确三阶段改造程序，加强资金与过程监管7．激励与约束并重，依法依规妥善解决“留守户”问题(五）旧村庄更新改造政策具体做法四、城市更新改造政策亮点242013年8月，我市再次启动修订“三旧”改造政策。2015年底，我市出台《广州市城市更新办法》，以及旧村庄、旧厂房、旧城镇更新实施办法3个配套文件（下称“城市更新‘1+3’政策”）2012年，我市出台《关于加快推进“三旧”改造工作的补充意见》（穗府〔2012〕20号，下称“20号文”）2009年，我市出台《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府〔2009〕56号，下称“56号文”）五、城市更新新旧政策对比25（一）旧村庄更新改造主体、改造方式与改造模式比较项目56号文与20号文城市更新“1+3”政策改造主体实施全面改造，原则上以村集体经济组织为主体。强调区政府是旧村庄更新改造工作的责任主体，负责组织编制旧村庄更新改造计划。改造方式改造模式改造模式：全面改造、综合整治。1、改造方式：①全面改造②微改造（整治修缮、局部改造）2、全面改造模式：①征收储备②自主改造③合作改造五、城市更新新旧政策对比56号文20号文城市更新“1+3”政策村民复建住宅统一按户均不超过280平方米核算，历史建筑280平方米以内的按“拆一补一”复建安置。集体物业合法部分按“拆一补一”复建安置；历史建筑按“集体物业经济收入不降低原则”折算后复建安置。收益分成全面改造项目土地纯收益的60%用于支持村集体经济发展，剩余部分由市、区政府按8:2分成。同56号文住宅复建总量：按“栋”或“户”核定。•以“栋”核定的，按每栋村民住宅280平方米乘以改造范围内合法的村民住宅总栋数或以合法村民住宅建筑基底总面积的3.5倍，并以不超过总量10％的比例上浮后核定；•以“户”核定的，住宅复建总量按每户280平方米乘以改造范围内的总户数核定。集体物业：按合法性核定复建量。•合法建筑面积1∶1核定复建量。•违法建筑于2007年6月30日之前建设的按现有建筑面积2∶1比例核定；之后建设的不予核定。收益分成：按规划节余和竞争节余分别分配。•项目实施方案建筑面积（用地）与规划的建筑面积（用地）相较有节余的，市政府、区政府、村集体按4∶3∶3分配。•选择合作企业经竞争节余的融资建筑面积（或节余的融资地块土地纯收益扣除按规定计提和上缴的部分后）由区政府和村集体5∶5分配，用于改造项目的统筹安排。26（二）旧村庄更新调整利益分配，压缩市场利润，保障公共利益五、城市更新新旧政策对比27（三）旧村庄更新细化和差别化用地处理和土地供应56号文20号文城市更新“1+3”政策全面改造：1、土地登记：可登记为国有土地；可按现状确定建设用地；城中村居民点范围内水面、绿地可按照城市水面、绿地确定地类2、土地供应：土地公开出让融资，可现状出让；可择优选择投资主体参与改造；土地出让成本先行拨付村集体；可延期缴交出让金；土地纯收益60%支持村集体，剩余部分市、区按8:2分成，综合整治：可以自主综合整治招商融资；可适用全面改造政策边角地：边角地、插花地、夹心地与改造单元用地一并收储公开出让：鼓励公开出让招商融资；选择合作企业报区政府后公开招标留用地：87年以后用地完善手续需抵扣留用地其余同56号文留用地：边角地、夹心地、插花地不抵扣留用地指标；没有留用地欠账，可预支指标；微改造可纳入留用地；完善集体建设用地手续的工业、商业用地抵扣留用地指标融资用地：融资地块可公开出让给市场主体或协议出让给村集体经济组织；融资楼面地价参照半年内公开出让成交价确定；融资地块合作改造和自主改造，协议出让按市场评估价20%计收出让金用地整备：多个权属人进行土地归宗后由同一权利主体改造；权属人可以申请土地使用权收购和房屋收购归宗；原为建设