重庆隆鑫农爱湖片区发展策略与概念性总体规划

重庆隆鑫.农爱湖片区发展策略及概念性规划上海柏思杰城市规划咨询公司2008年3月目录第一篇宏观驱动要素/功能板块市场分析及核心元素策划宏观驱动因素分析及战略远景阐释功能板块市场/业态研究及核心元素策划•商业娱乐聚落业态导入研究及核心元素策划•健康管理产业聚落业态导入研究及核心元素策划•商务休闲聚落业态导入研究及核心元素策划•生态居住聚落开发主题建议及核心产品策划•总体开发主题阐释第二篇土地价值评估及基于土地控制策略的空间落实方案基地规划条件回顾土地价值评估及土地资源控制策略基于土地控制策略的空间方案（方案一、方案二）片区组团主题/产品策划及开发策略阐释(以方案二为例)主要景观节点风貌设计建议附:改进的交通组织方案与用地分析第三篇土地持续获取战略与实施策略战略阶段分批次持续获取土地的操作要点战术阶段在每次土地出让中成功夺标并锁定溢价的操作要点宏观驱动要素/功能板块市场分析及核心元素策划第1篇第一部分：宏观驱动因素分析及战略远景阐释I.项目三大驱动要素解析a.城市发展格局的“能级激发”效应b.基地区位属性的“空间叠加”效应c.区域三湖联动的“板块集群”效应II.项目战略远景及核心发展策略阐释a.项目发展远景b.对应开发策略建议城市发展格局的“能级激发”效应基地所在区位在重庆城市格局中的地位和特征核心区向西发展轴西部新城九龙坡城市重点拓展区•新兴的重庆西部新城拓展区，毗邻城市副中心•纳入重庆半小时都市经济圈范围特色产业聚集区•九龙坡工业大区产业基础和经济实力有效支持与补充•九龙坡区五大主导产业的产业功能外溢及产业配套服务•基地所在双福园区定位——西部最大汽摩零部件基地城市游憩度假区•2万亩原始森林，双岛湖、冒水湖、农爱湖等10余湖泊•规划中的重庆都市后花园•重庆最佳会议、旅游中心和高尚住宅区基地所在的西部新城，通过九江大道与主城九龙坡区形成联动关系，成为主城西部拓展的方向，可以从三个维度与主城联动……基地所在区位处于重庆城市格局外拓的西部主要轴线上，可以承接来自主城的人流、物流、资金流，尤其容易形成与九龙坡的良性互动，成为主城城市功能外溢和特色服务业外拓方向基地与冒水湖、双岛湖以及规划中的郊野游憩公园、主题乐园一起，将构成重庆西部的大型休闲居住组团，共同形成重庆西部新城区发展的特色战略节点城市发展格局的“能级激发”效应基地所属的重庆外围片区将是适宜服务业的“发展洼地”2006年，重庆都市区范围的三产比重达到了3.7:46.8:49.5，基本上与中西部主要城市接近，处于同一发展阶段2006年，重庆都市区核心区三产首位度极高，其余区县的三产比例均小于二产比例，绝大部分地区的二产比例占到50%以上中西部主要城市产业结构对比（2006）重庆都市区+江津区产业结构对比（2006）重庆以服务业为主的第三产业长期集聚在渝中区这一狭长的半岛区域，该区第三产业产值占到都市区第三产业产值的29.6%，小范围高度集聚现象明显重庆一城五片的多中心发展格局，要求产生多个具有完善城市功能的城市副中心区域，承载重庆城市网络化多极化发展的历史趋势重庆利用大城市改造大农村的总体策略也迫使原有的都市核向外扩展，形成更大的辐射带动作用VS重庆急需通过城市空间的拓展提升现代服务业的整体发展质量和层次，提升主城区外五片区的城市功能，完善区域功能价值链的缺失环节，从而带动区域的整体发展城市发展格局的“能级激发”效应基地应与关联组团共同抓住城市空间外拓机遇，弥补区域功能价值链缺失环节价值活动区域功能实力系统区域功能能力系统区域功能活力系统区域功能潜力系统区域功能魅力系统价值流物流人力流服务流信息流技术流资本流链城市功能价值注：橙色代表基地所在片区目前的价值链欠缺部分价值活动包含产业价值创造过程中实现其价值增值的每一个环节价值流包含相应平台（基础平台、操作平台、服务平台）和条件（政策体制、政府管理、市场秩序、社会文化）基地所在片区由于历史的原因，作为九龙坡工业大区的有效配套和承接，第二产业较为发达，城市功能的导入相对不足，城市功能价值链存在严重缺失……基地周边以五大产业支柱为中心的第二产业集聚格局，容易造成产业活力和潜力不足，难以获得持久发展基地及其周边关联组团应当利用自身良好的生态自然资源和景观资源，大力发展高端商务服务功能和旅游休闲度假功能，吸纳主城区高层次人口入驻，形成生态化的度假休闲居住区域，成为片区的有效增长极基地应当与片区内其他关联组团一起成为承载重庆城市空间外拓过程中外溢城市功能的主要区域，突出在片区城市功能提升中的增长极作用，改善片区形象，提升片区价值城市发展格局的“能级激发”效应基地及其周边关联组团将成为片区未来发展的增长极随着商业、商务、居住等城市功能的逐步导入，片区逐渐过渡到具备完善城市功能的新城，产业结构得到进一步完善，城市功能得到有效提升国内外区域发展的众多成功案例表明，富有特色的大型项目或小型片区开发，往往可以迅速聚拢人气，从而带动整个片区城市功能的完善，基地所在片区作为重庆西部新城的核心区域，应当努力承担起带动片区乃至西部新城整体发展的增长极作用……增长极模式下片区发展路径提功能抬地价带人气爆亮点利用大型项目或概念作为片区的启动区域，通常为核心区大型项目的开发运营迅速吸引大量人流、物流和资金流，成为片区崛起的必要条件项目运营的良好势头伴随了片区形象的改善和认知度的提升，地价的抬升使房地产开发获利颇丰，反过来进一步促进了人气的聚集1423如何通过本项目与周边关联组团的发展，以点带面，提升双福乃至整个西部新城的能级？对应典型借鉴案例研究（一）：上海松江泰晤士小镇vs松江新城通过特色主题风貌营造打造新城名片1作为新城的名片提高外界的关注度作为新城的地标地产发展作为时尚购物地带动商圈发展承接城市功能提升区域价值小镇建设引爆新城开发泰晤士小镇由于其独特的风格和在新城建设中的地位，使成为松江新城的一张名片，外界因了解泰晤士小镇而了解松江泰晤士声名鹊起的同时也提高了外界对于松江新城的关注度，也给松江带来了更多的投资机会2004年一季度小镇一期别墅面市，均价9500元/平方米，当时而松江新城板块别墅成交均价5500元/㎡，远高于区域均价的高价，提高了当地房价上涨空间新城建设之初伴随着大量商业业态的开发，但缺乏足够的客源支撑的矛盾小镇作为沪郊旅游的热门景点和时尚购物地，为当地商圈的发展提供了必要的人口倒入，带动了当地商圈的发展小镇地处城市功能延展带，应承接部分外溢的城市功能，例如小镇经常性的举办大型会展和其他节事活动，提升了小镇形象与区域价值234松江泰晤士小镇规划面积1平方公里，为英式风貌控制区作为新城的核心区块，泰晤士小镇集时尚购物、餐饮娱乐、休闲旅游、居住、商务于一体，迅速弥补了松江新城这一城市功能延展带所必须具备的城市功能，成为后期房地产开发和新城建设的引擎力量，从而带动了整个片区的有效发展建造大型仿古园林、仿古商业街及皇城、仿古旅游配套设施建造体现各地传统建筑风格的民居同时穿插体现四川文化的饮食和风俗活动独具特色的民居建筑、传统园林以及浓厚的民俗文化氛围2005年被评为国家3A级旅游景区每年吸引游客上百万人次三期的芝田居远离古城，区位劣势依托已有的芙蓉古城旅游品牌，精心打造特色民居，取得了很好的市场效果为地产开发赋予深刻的文化内涵，吸引眼球形成特色旅游品牌，增加产品附加值利用品牌效应延续后期开发123芙蓉古城的成功模式解析同时带动片区发展对应典型借鉴案例研究（二）：成都·芙蓉古城vs永宁镇以特色文化催生特色旅居，以旅游升温带动地产开发芙蓉古城通过阶段性开发，实现了房产价值的显著增值，并由于其房产的品牌效应，带动了所在的永宁镇片区的房地产价格上扬片区的房产板块形象改善促使更多房产大鳄进入永宁镇乃至温江片区，成都置信、和记黄埔、中海地产等众多开发商陆续进入，芙蓉古城成为拉动永宁镇和温江区房产市场的引擎力量赵巷现代服务业聚集区位于青浦区东部，A9高速公路赵巷出口，集聚区核心区域1.5平方公里，分成5个地块通过引入大型商业，使核心区迅速成型通过引入奥特莱斯名牌折扣店、吉盛伟邦绿地国际家具村、HELLOKITTY主题商业娱乐城、上海创展国际商贸中心等大型商业项目使核心区迅速成型核心区的成型带来了必要的人流导入消费能级的提升，带动片区建设完善城市功能，提升区域价值赵巷新城发展历程2006年仅奥特莱斯开业期间（五一）就吸引了25万消费者随着核心区其他项目的陆续开业，其人流导入效应更加明显消费能级的提升使得投资者信心增加。国际游艇俱乐部、五星级乡村大酒店、国际商务设施中心等项目也迅速进入项目引入提升了区域价值,地产发展迅猛,西郊古北佘山国际别墅、恒联名人世家、绿地国际山庄、凯迪·澳澜湾、合生·朗廷园、中海翡翠湾六大高端地产相继推出目前已经能够提供商业、商务、办公、居住等诸多城市功能，逐渐形成一座现代服务业占主导的新城，对应典型借鉴案例研究（三）：上海赵巷现代服务业聚集区vs赵巷新城特色商贸服务业引爆区域跨越式发展赵巷城市发展格局的“能级激发”效应现有案例对基地发展的启示作用松江泰晤士小镇核心风貌控制区提升片区形象成都·芙蓉古城文化旅游和旅游地产拉动人气赵巷现代服务业聚集区特色大型商贸服务业催生发展三个案例的共同之处在于选取具有足够吸引力和能级的核心项目作为片区发展的增长极，从而完美遵循了增长极模式下的片区发展路径，在短期内迅速带动了整个片区的发展和繁荣基地应当有效抓住城市空间格局外拓的机遇，适时与所在片区的其他旅居项目有效联动，成为带动整个双福园区乃至西部新城发展的增长极，起到完善大片区城市功能的作用基地应当着力导入具备完善城市功能的商业、商务、居住功能，利用房地产开发聚拢人气，导入城市功能项目促进房地产开发，从而赢得良好的自盈能力和持续发展能力基地区位属性的“空间叠加”效应基地既有的“城市近郊游憩带”空间区位属性在重庆的城市空间尚局限于原先的“一城三片”区域时，基地作为重庆市区近郊环城游憩带（RecreationalBeltAroundMetropolis）的组成部分，主要承担游憩观光、休闲、度假、娱乐、康体、运动、教育等功能……MONTUEWEDTHUFRISATSUN人流量近郊游憩客群主要采取周六前往、入住一宿、周日返回式的出游方式，被称为“一夜游度假模式”(oneovernightvacationpattern)从人流量变化的趋势看，呈现出了明显的周末波峰态势，人流峰谷间的巨大差异，造成了间歇性的拥挤和长时间的利用效率偏低问题1234休憩旅游观光度假生态功能第二居所近郊游憩带基地所在片区良好的自然生态环境，使其成为重庆西部难得的山水游憩地，兼具四大游憩功能，居住产品开发以第二居所为主，难以形成稳定的常驻人口基地应当努力完善自身的近郊游憩功能，通过引入极具吸引力的休闲观光体验项目，引入企业商务游憩群体，平滑人流量曲线，达到项目运作效用最大化，打造重庆主城西部特色主题游憩目的地理想荷载量基地区位属性的“空间叠加”效应基地区位的变化：“城市近郊游憩带”——“城市功能延展带”基地所在片区随着重庆城市格局的外拓，将在未来重庆西部新城的重要组成部分。对基地的景观生态资源的利用也将由现在的近郊休闲旅游带模式转变为城市功能延展带模式，即产生了近郊游憩与城市功能对接两个维度空间属性的叠加。这种区位属性的变化使得基地将超越一般的城市郊区休闲游憩区开发模式，并将适当承接城市功能的外溢按照英国区域经济学家盖恩的“都市环带模式”，基地所处区位（距离重庆市区21KM）可以被归类为“城市功能延展带”，主要承接主城区外溢的城市功能，例如商务会议、休闲度假、健康养生、主题体验等随着城市空间外扩和周围众多的城市功能要素的陆续引入，使得基地面临着区位属性变化而带来的诸多发展机遇……城市环带城市功能延展带环城郊区功能带偏远旅游带25KM50KM100KM基地所在位置25KM21KM基地休憩旅游观光度假生态功能第二居所性质的旅游地产开发环城郊区旅游带MOHO形态新型