河南省农村集体土地确权登记发证培训之一土地权利理论20120320尹广立

河南省农村集体土地确权登记发证河南省加快推进农村集体土地确权登记发证工作领导小组办公室主要内容一、土地权利概述二、土地所有权三、集体土地所有权四、集体土地使用权五、土地确权六、土地权属争议河南省农村集体土地确权登记发证河南省加快推进农村集体土地确权登记发证工作领导小组办公室1.土地权利概述1.1土地权利概念土地权利是土地法律制度的核心内容，一般属不动产物权范畴，是指权利人按照法律的规定直接支配土地的权利。所谓支配，就是直接对土地实施取得利益的各种行为。权利人对土地的直接支配，体现为土地权利的四项基本权能：占有、使用、收益和处分。权能是指权利人行使权利的各种可能性。占有指对土地事实上的管领，也即实际控制的权能。它总是表现为一种持续的状态。如土地租赁中土地承租人对土地的实际占用等。使用指按照土地的性能和用途利用土地，从而实现利益的权能。如在依法取得的土地上建造厂房，在耕地上种植农作物等。河南省农村集体土地确权登记发证河南省加快推进农村集体土地确权登记发证工作领导小组办公室1.土地权利概述收益指获取土地利用带来的经济收入。可以通过以下两种方式实现：一是利用土地的自然属性获得收益，如在耕地上种植农作物直接收获粮食；二是依一定法律关系的存在而获得收益，如把土地出租而收取租金等。处分指权利人依法对土地进行处置，从而决定土地命运的权能。包括事实上的处分与法律上的处分。事实上的处分指对土地进行实质上的变形、改造等物理上的事实行为，如对土地进行平整等。法律上的处分指使土地权利发生变动的法律行为，如土地使用权的转让、抵押等，处分权能在这里更多地指法律上的处分。河南省农村集体土地确权登记发证河南省加快推进农村集体土地确权登记发证工作领导小组办公室1.土地权利概述占有、使用、收益、处分这四项基本权能，反映了各种土地权利的内涵。需要指出的是，在这些情况下，权能之间会发生吸收和竞合。如占有权能就经常会被使用权能吸收，使用权能也可能与处分权能发生竞合等。河南省农村集体土地确权登记发证河南省加快推进农村集体土地确权登记发证工作领导小组办公室1.土地权利概述1.2土地权利特征1.2.1土地权利是对土地的支配权。土地权利的作用就是保障土地权利人能够对土地直接实施各种支配性行为，只凭借权利人自已的意思，而不需义务人的积极行为相配合，就能够实现作为权利内容的利益。河南省农村集体土地确权登记发证河南省加快推进农村集体土地确权登记发证工作领导小组办公室1.土地权利概述1.2.2土地权利是排他性财产权。从土地权利的效力来看，土地权利是排他性财产权。所谓土地权利的排他性包括两方面的意思：一是某一特定的土地上不能有两个或两个以上互不相容的土地权利。就土地所有权来说，任何一块土地上都只能有一个所有权，不能有两个所有权，即如果一个人对其块土地享有所有权，就排除其他任何人同时对这块土地享有另外一个所有权。就土地的物权(包括用益物权和担保物权)来说，某一土地上不能同时有两个或两个以上互不相容的他物权。如一个人对其块土地拥有使用权，则排除其他任何人对同一块土地拥有同一内容的使用权。几个人对一块土地拥有的共有土地使用权，虽然表面上看起来是几个人都享有使用权，但它本质上仍然只是一个土地使用权，而不是多个土地使用权；河南省农村集体土地确权登记发证河南省加快推进农村集体土地确权登记发证工作领导小组办公室1.土地权利概述二是内容互不相同的几个土地权利可以在一块土地上同时存在。如某块土地为国家所有，其上附有国有土地所有权，同时，它也可以由其他人使用，享有国有土地使用权，该国有土地使用权还可以再抵押，从而其上再附设抵押权等。这几种土地权利都是内容互不相同的，与土地权利的排他性并不矛盾。土地权利人在行使土地权利的过程中如果遇到不法妨碍，可以凭借土地权利直接请求妨碍人排除妨碍或消除可能发生妨碍的因素。河南省农村集体土地确权登记发证河南省加快推进农村集体土地确权登记发证工作领导小组办公室1.土地权利概述1.2.3土地权利是对世权。也称绝对权，是能够请求一般人不为一定行为的权利，亦即以权利人之外的一切人为义务人的权利。土地权利对任何人都有约束力，权利人之外的一切人都是义务人，都不得干扰权利人依法行使土地权利。1.2.4土地权利必须由法规定。土地权利必须由法规定，这来源于“物权法定”原则。所谓物权法定，是指物权(包括土地权利)的种类、效力、变动要件、保护方法等等都只能由法律规定，而不容许当事人自行创设。河南省农村集体土地确权登记发证河南省加快推进农村集体土地确权登记发证工作领导小组办公室1.土地权利概述1.2.5土地权利的变动一般采取登记的公示方式。按照民法物权法的有关理论，物权的变动必须采取公示的方式。所谓公示，就是将物权变动的意思和内容向社会公众显示。对动产来讲，动产物权的变动以交付为公示方式。土地属不动产，对于土地这样的不动产则不然，由于其位置固定不可移动，买方无法将土地转移至安全的地方，加上土地的归属和利用对社会经济的发展影响重大，为了保障土地正常的财产归属和流转关系，一般采用登记的方式作为土地等不动产的法定公示方式，即土地权利的变动必须经国家主管机关办理登记才能生效。如国有土地使用权的转让，转让方和受让方签订转让合同后，还必须到国家登记机关办理变更登记。只有经办理登记后，土地权利才由转让方转给受让方，原受让方才能成为合法的国有土地使用权人。河南省农村集体土地确权登记发证河南省加快推进农村集体土地确权登记发证工作领导小组办公室2.土地所有权2.1土地所有权概念土地所有权是国家或农民集体依法对归其所有的土地所享有的具有支配性和绝对性的权利。一般来说，土地所有权属于财产所有权的范畴。理解土地所有权的概念，应当掌握以下几个基本要点：第一，权利主体，按照我国现行制度，土地所有权的主体为国家或农民集体。也就是说，我国有两种土地所有权，即国家土地所有权和集体土地所有权。根据宪法，我国实行土地公有制，所以不存在土地的私人所有权。第二，权利客体（标的物），即归国家或者特定农民集体所有的土地。第三，权利性质，即支配性和绝对性。首先，所有权是对标的物全面支配的权利。这种支配表现为所有权人对标的物的全面占有、使用、收益和处分。其次，所有权是对抗一切人的权利，即要求一切人不行为以及排斥他人对标的物的不法占有、使用、收益和处分行为的权利。河南省农村集体土地确权登记发证河南省加快推进农村集体土地确权登记发证工作领导小组办公室2.土地所有权土地所有权相对于一般财产所有权而言有特殊性。首先，土地作为一种自然资源，是人类最基本、最重要的生存条件，具有不可替代性。其次，土地作为人类社会中最基本的生产资料，具有稀缺性。由此导致土地的归属和利用对于一国经济制度、政治制度的确定和运行具有极其重要的影响。而在资本主义社会，土地大多归私人所有或持有，因此，国家对私人土地所有权或地产权的限制远远超过对其他私人财产权的限制。与此同时，各国法律强化、扩充了国家土地所有权，使其与前述对私人土地所有权的限制结合，以实现土地所有权的社会性功效。河南省农村集体土地确权登记发证河南省加快推进农村集体土地确权登记发证工作领导小组办公室2.土地所有权2.2土地所有权的特征我国土地所有权的法律特征有以下几点：2.2.1土地所有权是一项专有权，其权利主体的特定性。土地所有权的权利主体只能是国家或农民集体，其他任何单位或个人都不享有土地所有权。这是由我国实行土地的社会主义公有制决定的。2.2.2交易的限制性。《土地管理法》第二条第三款规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”。显然，土地所有权的买卖、赠与、互易和以土地所有权作为投资，均属非法，在民法上应视作无效。河南省农村集体土地确权登记发证河南省加快推进农村集体土地确权登记发证工作领导小组办公室2.土地所有权2.2.3权属的稳定性。由于主体的特定性和交易的限制性，我国的土地所有权处于高度稳定的状态。除《土地管理法》第二条第四款规定“国家为公共利益的需要，可以依法对集体的土地实行征用”以外，土地所有权的归属状态不能改变。2.2.4权能的分离性。土地所有权包括对土地的占有、使用、收益、处分的权利，是一种最全面、最充分的物权。在土地所有权高度稳定的情况下，为实现土地资源的有效利用，法律需要将土地使用权从土地所有权中分离出来，使之成为一种相对独立的物权形态并且能够交易。河南省农村集体土地确权登记发证河南省加快推进农村集体土地确权登记发证工作领导小组办公室2.土地所有权2.2.5土地所有权的排他性。即土地所有权的垄断性，就是说一块土地只能有一个所有者，不能同时有多个所有者。马克思指出：“土地所有权的前提是，一些人垄断一定量的土地，把它作为排斥其他一切人的、只服从自己个人意志的领域”。2.2.6土地所有权的追及力。土地为他人非法占有时，无论转入何人或何单位控制，所有权人都可以向他主张权利。国家土地所有权更具有所有权的绝对性特征，而集体土地所有权不具有绝对性，也可以说，它不是一项真正的“所有权”。河南省农村集体土地确权登记发证河南省加快推进农村集体土地确权登记发证工作领导小组办公室2.土地所有权2.3土地所有权的主体及取得我国实行土地公有制，两类土地所有权主体及其代表均为特殊主体，均须具有法定的特殊身份。除此之外，一切组织和个人均不得担当土地所有权主体及其代表。按照我国现行制度，土地所有权的主体为国家或农民集体，其中，农村集体包括乡（镇）农民集体、村农民集体和村民小组农民集体。土地所有权的取得须依法律规定，而不得约定。首先，土地所有权的原始取得，必须依法律规定，经政府确认。例如，《土地管理法》规定，集体土地所有权的取得须经县级人民政府登记造册、核发证书、确认所有权。其次，土地所有权具有不可交易性。国有土地的所有权是不可出让、不可改变的；集体土地除了被依法征用而成为国有土地外，其所有权性质也是不能改变的。河南省农村集体土地确权登记发证河南省加快推进农村集体土地确权登记发证工作领导小组办公室2.土地所有权2.4土地所有权的客体土地所有权与自然资源的所有权是可以分开的。在法律有特别规定的情况下，地表或地下的某些自然资源可以脱离土地权利而成为单独的权利即自然资源所有权或自然资源开发权、使用权的客体。地下埋藏物、隐藏物等也适用这一法理。根据我国《宪法》第9条第1款、《民法通则》第79条和《文物保护法》第4条的规定，矿藏、水流、所有人不明的埋藏物、隐藏物及地下文物属于国家所有。《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》第6条的规定表明，国家在出让国有土地使用权以后，仍然保留着对地下资源和埋藏物的所有权，而且，对地下资源的开发权并不当然地随土地使用权的出让而归属于土地使用权人。河南省农村集体土地确权登记发证河南省加快推进农村集体土地确权登记发证工作领导小组办公室2.土地所有权2.5土地所有权的内容与限制土地所有权内容包括对土地的占有、使用、收益和处分四项权能。我国实行土地公有制，我国土地制度的主要特点为所有权与使用权相分离，土地所有者将其所有权四项职能中的一项或数项让与土地使用者，土地使用者由此获得土地使用权或空间权、地役权。土地所有权的四项权能实为土地使用权以及空间权、地役权等他项权利的本源。河南省农村集体土地确权登记发证河南省加快推进农村集体土地确权登记发证工作领导小组办公室2.土地所有权对土地所有者及其代表行使权利有两条重要的限制：一是“土地所有者及其代表行使权利不得违反法律、行政法规规定的义务”。如，国有土地所有者代表不得越权批地，集体土地所有者不得将土地出让、出租用于非农业建设。又如，土地所有者及其代表还不得违反其与土地使用者签订的土地使用权出让合同或者土地承包合同中约定的义务。二是“土地所有权禁止交易”。河南省农村集体土地确权登记发证河南省加快推进农村集体土地确权登记发证工作领导小组办公室3.集体土地所有权3.1集体土地所有权的主体及代表《物权法》第六十条规定：“对于集体所有的土地和森林、山岭、草