2018-新派公寓-类REITs对开发自持资产证券化的启示(深色底)

新派公寓类REITs对开发自持资产证券化的启示新派公寓创始人／CEO王戈宏复盘新派公寓REITs中国第一支权益型住宅资产租赁类REITs全国首单长租公寓类REITs第一只长租公寓权益型类REITs诞生历程2013年10月—2017年10月15分钟收购决策3个月100%满租180天整体改造20天深交所批准23天发行成功2倍租金增长3.5倍资产增值4年持有运营5天基金备案2017年10月11日获深交所批准发行10月11日获深交所批准2017年开创国内首单权益型住宅资产长租公寓类REITs开创国内首单权益型住宅资产长租公寓类REITs11月3日深交所成功发行2017年2017年11月3日深交所成功发行新派公寓权益型房托资产支持专项计划2017.10.11获深交所批准发行2017.11.3深交所成功发行2017.11.20获中国证券投资基金协会备案确认为什么是新派公寓？03040201核心城市的核心地段住宅资产持有资产运营三年以上稳定现金流租金坪效明显提升资产价值显著增长运营业态是国家鼓励的长租公寓品牌新派公寓是全国唯一一家全部满足条件的！权益型类REITs的必要条件纪念这栋资产的过去！2013年10月，收购森德大厦北京CBD东三环边，离国贸直线距离800米！70年住宅产权，5711平米。业主3年喊价2.1万／平米，无人问津！登顶看到北京2013年的CBD180个蜕变的日夜数十个匠心的创新功能及品质生活细节狠心拒绝了9类人职业特点国航海航国际空乘奔驰中国高管央视财经制作组等70%海归集团户类型全新的她！2014年至今，新派公寓全国旗舰店101套精品小公寓，住着“三高”人群。70%以上海归精英。4年持续满租率超过98%。新派公寓发起赛富基金不动产基金2.2万／平米收购后持有。市场同类地段住宅售价平均8万/平米-10万/平米消费者价值品牌资产价值管理系统ConsumerOwner消费者物业持有者CO资产资产4年来新派公寓为两类“资产”创造了价值资产持有运营物业资产改造提升资产管理品牌创建私募基金募集收购类REITs发行公募REITs结构准备4年来新派公寓实现了资产管理的完整闭环2012年底2013年中6个月4年BIORD20天批准，23天发行不依靠任何第三方增信担保仅靠自身运营能力及资产质量新派公寓公寓类REITs的核心逻辑一个青年居住品牌，一个资产价值缔造系统MakingADifference新派公寓类REITs的核心结构揭秘新派公寓CBD店（资产估值3.15亿）100%持有(8,700万股本)(3,745万借款)x承债式收购通达富赛富不动产基金（有限合伙）契约型私募基金资产支持专项计划（总规模2.7亿元*）基金管理人(赛富盛元)设立管理持有份额持有证券专项计划本息及超额收益优先级投资者（招行）（1.3亿元）新派公寓CBD店（资产估值3.15亿）付息总租租金劣后级投资者（1.4亿元）运营管理通达富(股权估值2.9亿元)分红青年乐（新派）8,700万股本3,745万委贷基本管理费收入【7%】分租租金综合配套收入SPV2.225亿股本3,745万委贷还本计划管理人(渤海，通道)设立管理深交所挂牌原有结构类REITs交易结构新派公寓类REITs交易结构资产预期增值分红发行规模项目层面可分配净现金流*履约保证金经营收入分层结构2.70亿约800万/年相当于优先级一期派息金额约1千万/年•优先1.3亿•劣后1.4亿产品规模【2.7】亿元人民币产品期限3+2年优先级劣后级分级/评级【1.3】亿元【AAA评级】【1.4】亿元【N/A】期间收益【≤5.3】%/年期间不付息退出收益每年固定利息，到期一次性还本退出获取部分基金净利润退出方式转公募REITs，基金份额出售，SPV/项目公司股权转让，标的资产出售发挥新派的经营优势，通过技术安排使优先级能够获得AAA评级^•包租+委托管理：基金管理人、SPV、通达富、青年乐（即“新派”）签署四方《委托管理协议》，期限【5】年，约定SPV承接青年乐的职能，从通达富以每年【578】万的租金整租新派CBD物业•业绩激励分成：SPV委派青年乐提供租赁运营管理服务。期间，青年乐经营的业绩激励费为SPV的分租租金和综合能源配套收入之和的【5】%/年，退出时一次性补足分配到【7】%/年；另，为了利益一致，青年乐获取部分退出时基金利润（扣除优先级成本、各项税费和青年乐业绩激励尾款后）•业绩补足承诺：青年乐承诺从2018年起SPV和通达富合计每年项目层面可分配净现金流不低于【800】万/年（扣除青年乐的期间业绩激励费后）；如有缺口，青年乐承诺无条件不可撤销地予以差额补足•履约保证金：专项计划成立时在托管账户中留存相当于优先级一期派息金额（约【700】万元）的资金作为履约保证金，该笔保证金用于在物业自然现金流不足以支付当期优先级投资人派息时，向优先级投资人付息新派公寓类REITs交易要素投资者（招行+劣后级基石投资人）SPV通达富公司私募基金（契约型）青年乐（北京）企业管理有限公司《认购协议》《基金合同》（作为基金托管人）《专项计划托管协议》（作为专项计划托管人）《委托贷款合同》《委托管理协议》《公司设立协议书》租户《租赁合同》《基金合同》洋部落（北京）企业管理咨询有限公司（基金初始出资人）《基金份额转让协议》《股权债权转让协议》新派公寓CBD店（资产估值3.15亿）《基金合同》《优先收购协议》股权+债权股权+债权北京赛富瑞益投资管理中心（有限合伙）北京赛富睿智投资管理中心（有限合伙）通达富公司新派公寓类REITs合同关系结构100%契约型私募基金资产支持专项计划（总规模2.7亿元）持有份额新派公寓CBD店（资产估值3.15亿）付息通达富(股权估值2.9亿元)分红100%SPV还本资产支持证券持有人大会•构成：优先级+劣后级投资人，重要事项需2/3表决通过•主要权限：1）当价格不足以支付优先级本息时，处置方案；2）更换基金管理人、基金托管人；3）更换计划管理人、专项计划托管银行；4）决定SPV、通达富对外担保、融资（不涉及优先级退出）投资决策委员会•构成：基金管理人委任2名委员，次级投资人委任1名委员•主要权限：1）当价格足以支付优先级本息时，处置方案，决定标的资产的处置方案；2）决定再融资，SPV、通达富对外融资、担保（涉及优先级退出）；3）审批SPV和通达富的经营计划、预算以及预算外支出；4）委派和更换SPV和通达富董事、监事董事会•构成：基金管理人决定2名董事，次级投资人决定1名董事•主要权限：1）制订公司的经营计划、投资方案，财务预算方案、决算方案以及预算外支出；2）制订公司合并、分立、变更公司形式、解散的方案；•构成：根据《委托管理协议》，青年乐指定人员担任总经理，基金管理人指定人员担任财务经理•总经理权限：主持公司的生产经营管理工作•财务经理权限：决定预算内支出、监督、检查公司财务情况经营管理层新派公寓类REITs管理治理结构契约型私募基金资产支持专项计划（证券化载体）持有份额优先级投资者（招行）（归还本金）股权处置收益持有股权及债权SPV份额处置收益劣后级投资者（还本+超额分成）公募REITs公众投资者￥公募REITs再融资市场处置公开发行REITs，公众投资者投资类REITs滚动续发向市场投资者销售地产基金商业地产商机构投资者个人投资者新REITs契约型私募基金持有证券XX新派公寓CBD店新派公寓类REITs退出，扩容安排及未来公募的结构对接新派公寓类REITs与其他ABS的结构区别项目魔方公寓信托收益权资产支持专项计划中信证券-自如1号房租分期信托收益权资产支持专项计划新派公寓权益型房托资产支持专项计划原始权益人差额支付承诺人发行规模产品期限基础资产底层资产外部担保人产品规模及利率魔方（南京）企业管理咨询有限公司北京自如众城友融信息科技有限公司洋部落（北京）企业管理咨询有限公司魔方（中国）投资有限公司北京自如生活资产管理有限公司青年乐（北京）管理有限公司（SPV可分配现金流补足机构）3.50亿元2.70亿元5.00亿元3年2年3+2年信托受益权信托受益权契约型私募基金项下持有的全部基金份额8个城市、30处物业、4014间公寓未来租金收入定向用于支付房租的消费贷款新派公寓CBD店未来的净租金收入中合中小企业融资担保股份有限公司中证信用增进股份有限公司无魔方01魔方02魔方03次级0.35亿元1.15亿元1.00亿元4.5亿元4.8%5.0%5.4%--优先级次级权益级优先级0.5亿元1.30亿元1.40亿元--------新派公寓权益型房托资产支持专项计划结构图新派公寓权益型房托资产支持专项计划契约性私募基金基金管理人原始收益人计划管理人监管/托管银行深交所中证登基金托管/委贷银行SPV项目公司新派公寓运营管理服务商设立并管理持有股权及债权持有全部股权运营管理租赁服务费发放委贷申请基金出资设立并管理挂牌认购基金资产支持证券基金托管委托贷款支付对价转让基金份额基金监管和基金托管认购、持有原始份额优先级投资人权益级投资人魔方公寓信托收益权资产支持专项计划交易结构图中信证券-自如1号房租分期信托收益权资产支持专项交易结构图监管银行信托财产专户开户行资产支持证券持有人信托贷款借款人、出质人（魔方中国/北京/上海/广州）魔方公寓信托贷款单一资金信托魔方公寓信托受益权资产支持专项计划差额支付承诺人（魔方中国）担保人受托人原始权益人(魔方南京）托管人管理人资金流向契约行为认购资金优先/次级资产支持证券；支付本金及收益资金保管资金监管发放信托单款差额支付承诺偿还贷款本息；特定期间经营收益应收账款质押受托管理分配信托利益信托收益权交付信托资金信托受益权转让价款转让信托受益权保证担保资金托管设定/管理专项计划受托人资产服务机构（北京自如资管）单一自己信托信托受益人/原始权益人投资者登记托管机构支持代理机构计划管理人/推广机构差额支付承诺人（北京自如资管）外部担保机构中信证券-自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划流动性检测账户托管银行/资金监管银行租客1租客2租客n...受托管理信托受益权转让转让价款认购资金资产支持证券支付本金及收益设立并监管收益分配对北京自如资管的差额支付提供担保差额支付资金托管账户监管、资金监管在北京自如资管不能及时代偿时进行现金划转偿还贷款本息循环发放房租分期小额贷款资产管理及服务新派公寓类REITs的核心创新点挑战轻重资产不相容的传统思维北京赛富瑞益投资管理中心（有限合伙）LP1、LP2......LPn北京赛富睿智投资中心（有限合伙）北京通达富资产管理有限公司新派公寓CBD店青年乐公司98.57%1.43%0.9982%，GP99.0018.%，LP委托管理创立长租公寓新型盈利模式规避二房东模式不经济窘境，品牌轻资产享受重资产升值收益$$7-10%品牌管理费超出预期收益超出部分新派的分成比例：1)IRR8%，25%2)IRR12%，35%3)IRR18%，45%$$$$$资产增值分红$写字楼挑战住宅资产的持有困境新派公寓类REITs其他ABS及CMBS70年产权住宅资产商业物流租金收益权新派公寓运营管理开发商及存量资产100%自持开发建设类REITs发行增值收益退出公募REITs为开发商自持住宅项目退出破冰新派公寓产品研发引入权益投资人打破持有重资产租售比魔咒！算过去与当下算未来运营坪效资产增值资产证券化预期租赁大市场租售比拆分零售资金成本退出回报率投行思维与传统开发思维投资思维与资管思维长租公寓产业的时空博弈与未来研判时Timing长租公寓进入选手时间创一代富二代追风代创业类品牌开发商背景酒店背景中介背景网络背景投资背景等国家队城市国有的大型租赁平台选手类型房企携手银行多方围猎住房租赁市场跑完马拉松需要的两个核心要素强大的心脏耐磨的膝盖长租公寓马拉松决胜要素品牌定价权产品体验价值模式健康扩张成流派者得天下！谁是少林？谁是武当？长租公寓进入资本时刻残酷的盈利公式70%+12%+12%+6%=0（利润）EBITDA：2年EBIT：3-4年BREAKEVEN：5-7年尴尬的回报预期冷峻的扩