地产项目策划经济测算

1XX项目—经济测算2用地指标及租售面积序号项目规划指标1用地指标1,1项目占地面积（m²）325411,2建设用地面积（m²）169461,3容积率5.011,4建筑密度52.08%2总建筑面积（m²）2044162,1地上建筑面积（m²）1631862.1.1写字楼（m²）486002.1.2商业（m²）635562.1.3公寓（m²）510302,2地下建筑面积（m²）412302.2.1地下车库面积（m²）32541序号项目面积（m²）1可售部分1,1写字楼面积243001,2商业面积635561,3公寓面积510302可租部分2,1地下车库41230合计共1178个车位注：写字楼其中一栋用以抵消土地成本，不计入销售PART5排期与测算/经济测算包头项目用地指标包头项目租售面积表3销售收入估算序号项目合计时间2012下半年2013上半年2013下半年2014上半年1销售收入（万元）267390,8532837154295351472151,1写字楼销售收入（万元）26166,570012889,9413276,631.1.1销售面积(㎡)243000012150121501.1.2平均售价(元/㎡)10768100001030010609109271.1.3销售率（%）100,00%0,00%0,00%50,00%50,00%1,2公寓销售收入（万元）55368,9816074,4516556,6822737,8501.2.1销售面积(㎡)5103015309153092041201.2.2平均售价(元/㎡)10850105001081511139114741.2.3销售率（%）100,00%30,00%30,00%40,00%0,00%1,3临街商铺销售收入（万元）10986303199043934339391.3.1销售面积(㎡)2070606212828262121.3.2平均售价(元/㎡)53059500005150053045546361.3.3销售率（%）100,00%0,00%30,00%40,00%30,00%1,4内街商铺销售收入（万元）7599337208229951579001.4.1销售面积(㎡)372081860411162744201.4.2平均售价(元/㎡)20424200002060021218218551.4.3销售率（%）100,00%50,00%30,00%20,00%0,00%注：1、上表中2010年下半年售价为销售起价，销售起价取预计售价低价；各项产品每半年上浮3%；2、主力店前期持有，后期逐渐变现。PART5排期与测算/经济测算4开发投资估算序号项目名称计算方法计算基数单价(元/m²)金额(万元）一土地成本360501.1土地成交价实际成交价3254110756350001.2契税土地成交价格3%350003001050二前期工程费（三+四+五）3%656121968三建安工程费600013.1地上建筑面积建筑面积*单价163186496943.1.1写字楼建筑面积*单价486005500267303.1.2公寓建筑面积*单价510304500229643.1.3商业建筑面积*单价635565300336853.2地下库房、人防面积建筑面积*单价41230250010308四基础设施费用56114.1基础设施费地上建筑面积*单价16318630048964.2室外道路费用道路占地面积*单价48813001464.3室外绿化费用绿化占地面积*单价11389500569五开发间接费用（二+三+四）3%675812027六开发期间费用124736.1管理费用（二+三+四+五）3%6960820886.2财务费用一至六项之和的20%，年利率10%1181322363,56.3销售费用销售收入3%267390,798022七销售税费销售收入5.5%267390,7914706,49八项目总投资（一~七）之和132838PART5排期与测算/经济测算5土地增值税计算序号项目金额计算方法1项目开发成本105658,282开发期间费用12.473,473销售税费14.706,494销售收入267.390,795利润134.552,55(4)-(1)-(2)-(3)6销售利润率50,32%(5)/(4)7投资利润率101,29%(5)/{(1)+(2)+(3)}8成本利润率127,35%(5)/(1)9扣除项目金额153969,90(1)*1.2+(2)+(3)10增值额113420,89(4)-(9)11增值额占扣除部分的比例73,66%(10)/(9)12增值税适用税率40%13速算扣除系数5%14增值税应纳税额37669,86(10)*(12)-(9)*(13)15扣除增值税后的利润96.882,69(5)-(14)16扣除增值税后的成本利润率91,69%(15)/(1)PART5排期与测算/经济测算6项目损益表序号项目合计1销售收入267.390,792开发成本105.658,284开发期间费用12.473,475销售税金及附加14.706,497土地增值税37.669,868营业利润96.882,699利润总额96.882,6910所得税24.220,6711净利润72.662,0112税前成本利润率72,93%13税后成本利润率54,70%PART5排期与测算/经济测算7主力店10年租金收益年份2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年出租面积（m²）5642564256425642564256425642564256425642租金（元/m²·天）2222,12,12,12,2052,2052,2052,31525租金收益(万元)411,866411,866411,866432,4593432,4593432,4593454,0823454,0823454,0823476,7864当年净现金流(万元)411,866411,866411,866432,4593432,4593432,4593454,0823454,0823454,0823476,7864租金累计收益(万元)411,866823,7321235,5981668,0572100,5172532,9762987,0583441,143895,2234372,009注：1、起始租金为2元/m²·天，而后每三年递增5%；2、年均收益为437.2万/年（10年累计收益与10年的比值）。PART5排期与测算/经济测算8地下车库10年租金收益年份2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年出租车位（个）5891589158911060106010601060106010601060租金（元/个·月）400400400400400400400400400400租金收益(万元)2827,442827,442827,44508,896508,896508,896508,896508,896508,896508,896当年净现金流(万元)2827,442827,442827,44508,896508,896508,896508,896508,896508,896508,896租金累计收益(万元)2827,445654,888482,328991,2169500,11210009,0110517,911026,811535,712044,59注车位月租金为400元/个·月，前三年按照50%出租率计算，第四年起出租率按照90%计算。PART5排期与测算/经济测算9总结本项目最终实现税后利润72662万元，实际税后利润率为54,70%，同时沉淀优质资产5642平方米主力店区域以及地下车库。注：1、依照目前内蒙古市场潜力，三至五年内，自持主力店即可变现。2、主力店按照目前市场售价1.5万元/㎡计算，总价值约8643万元，并实现年均437.2万元的收益。3、地下车库以前三年50%出租率，后七年90%出租率，租金400元/月·个计，十年内年均收益为1204万。PART5排期与测算/经济测算