房地产资金管理体系及融资模型

房地产资金管理体系及融资模型感言一、告别灰色的融资年代90年代及其以前，企业融资依靠银行贷款，其他途径基本被戴上非法融资的帽子；当时计划经济下的银行信贷管理模式，导致了获得银行贷款的灰色途径。只要找到负责审批的关键人，就可以拿到银行贷款。随着信贷审批权力的上收和银行内部信贷审批机制的不断完善，加上市场经济的不断发展，现在获得银行贷款，主要靠的是企业自身，即自身的经营状况和经济实力。二、资金管理的专业性越来越高随着各项金融政策的不断出台与完善、企业自身项目的多样性以及融资渠道的多样化，相对应的对资金管理的专业要求也就越来越高。比如从专业只是来说，首先是金融知识、房地产专业知识；其次是会计、税收、投资等知识；还有国家的法律法规、相关部委的相关规定等等（比如外管、商务部门）感言三、两点相互制衡，决定了公司的资金管理模式1、公司的实际状况与需求成本上的要求、效率要求的要求，但是最根本的还是抗御风险的要求。2、国家的政策要求主要指信贷政策、税收政策，以及外资外管政策感言四、寻根溯本求自我——保持良性的经营状况，是防御资金风险的根本从各债权方而言，各类融资皆因公司良好的经营而来，也将随公司的经营状况恶化而去。我们只要保持良好的经营状况，就保持了持续融资的可能。比如银行：从经营角度来说，银行永远给你办喜事而不会为你办丧事，当一个行业发生动荡或者你的企业发生波动时，银行很可能就会釜底抽薪。感言五、现金为王，而且是大王严格地说，中国还没有经历过一个完整的房地产行业周期，尽管已有舆论和业内人士提出十年周期论，但中国房地产自身的发展轨迹尤其是市场化和专业化的历程还不足以支持这一论点。国家既对它拉动内需和ＧＤＰ寄予厚望，又对90年代地产泡沫记忆犹新甚至有十年怕井绳之嫌！所以造成中国的房地产金融政策经常处于波峰浪谷的极端性和中断性状态，像当年的停止向房地产贷款和禁止房企上市以及03年以来的房地产泡沫论，都充分说明政府和银行对房地产业的判断和把握缺乏准确性特别是前瞻性。细想一下，在过去6年房地产市场繁荣的掩盖下，现金为王的规则还没有显示威力。感言六、各融资渠道点评房地产业自诞生之日起，就是金融密不可分的。房地产业的问题，一定程度上就是金融问题内资银行信贷——瑕不掩玉、长期看好各类企业债券——望穿秋水的长期利好各类信托产品——成长期的补充渠道众多海外资本——潮起也有潮落感言第一讲房地产融资模型和案例一．房地产一般银行项目融资二．房地产集团银行授信管理三．房地产信托项目融资四．房地产项目境外融资五．房地产债券融资六．表外负债设计一．房地产一般银行项目融资•内资银行一般项目融资、案例及分析•外资银行一般项目融资、案例及分析贷款门槛：1、四证齐全土地使用权证、用地规划许可证、工程规划许可证、工程施工许可证（非桩基）2、自有资金包括地价付清证明、工程投入的凭证，自由资金达到35％以上，3、分期开发的项目，按各期衡量商业银行房地产项目融资内资银行项目贷款贷款方式：抵押或者担保普通开发商、品牌开发商各不同贷款利率：一般的地产商，利率上浮幅度不等，最低也是基准利率；品牌的开发商，利率或许有下浮，但至少必须是集团担保；而且银行规模紧张时利率也会上调。市场化现象越来越明显。贷款期限：根据项目开发和销售进度而定，1-3年都有其他条件：存款、按揭、其他业务，比如票据贴现等内资银行项目贷款商业银行房地产项目融资贷后管理：1、款项支付2、销售回款3、书面形式：承诺函或监管协议内资银行项目贷款商业银行房地产项目融资国内某品牌开发商实例——项目A项目A简况：1、建筑面积40万平米，分3期开发2、总投资16亿，每期大约5-6亿元3、1期、2期四证齐全，3期不全内资银行项目贷款商业银行房地产项目融资内资银行项目贷款案例贷款门槛：与中小开发商一样，项目A必须符合政策要求1、四证齐全：只能1期、2期申请贷款，3期不行2、自有资金：必须提供地价款付清证明，防止以贷款支付地价；各期土地与工程款投入量必须达到该期总投资的35％，且提供书面的已付款凭证和发票；商业银行房地产项目融资内资银行项目贷款案例贷款方式：集团公司为项目公司提供担保。贷款利率：贷款金额：1、2期各2-3亿不等，但每期都没超过当期总投资的65％商业银行房地产项目融资内资银行项目贷款案例贷款期限：两年，主要是根据竣工时间来定。其他条件：1、个人住房贷款业务和工程预、结算业务、人民币、外币资金结算业务、开发项目的代收代付业务等，甲方全部交由乙方办理，不得交由其他金融机构办理。2、专款专用、销售款的监管与使用（见协议）商业银行房地产项目融资内资银行项目贷款案例品牌房地产集团公司的优势：银行贷款业务在执行中的灵活性集团公司的议价能力以该项目为例，一些灵活性的特殊做法：商业银行房地产项目融资外资银行项目贷款2006年以前，国内外资银行基本不涉及房地产业务，只有少部分银行有该业务。比较了解内地市场并比较进取的银行主要是永亨、中信嘉华等，但规模较小；汇丰、花旗、渣打等规模较大的银行均以制造业、原有的国际客户为主，基本不涉及国内的房地产信贷。但2007年开始，大部分外资银行开始进入这一领域。主要是给予对大陆房地产市场的认识和未来的机遇判断。商业银行房地产项目融资外资银行项目贷款•香港房地产项目贷款介绍国内外资银行（其实就是永亨、中信嘉华等几家）对房地产项目贷款的做法，多数是将香港的模式搬进来，然后根据国内政策要求做了一些变通。香港银行对于发展商的贷款分为两种：1、地盘贷款2、建筑贷款商业银行房地产项目融资外资银行项目贷款•香港房地产项目贷款介绍1、地盘贷款银行对该类贷款持保守态度，发放该类贷款的必要条件包括项目明确的发展计划和发展商的一定实力。即使这样，地盘最高贷款金额也不得超过地价的50%。拍卖交易的土地，由于拍卖资料非常详尽正确，而且参加拍卖的公司实力较强，因此取得此类底盘贷款相对容易，但仍受地价50%的金额限制。商业银行房地产项目融资外资银行项目贷款•香港房地产项目贷款介绍1、地盘贷款（续）此类贷款常常还是以抵押方式取得的，银行方面对该类贷款的监管也相当严格。发展商卖楼花的回款是由银行指定的律师楼专户代收，只有在先支付完项目支出（工程支出等）后，（经银行同意）发展商才能再使用剩余款项。这既是香港楼市的行规，也是贷款合同中的条款之一。发展商方面，特别是上市公司，由于银行这方面的原因，加上自有资金比充足，多数避免申请地盘贷款。商业银行房地产项目融资外资银行项目贷款•香港房地产项目贷款介绍2、建筑贷款是银行对项目建安工程发放的贷款，其发放条件也相对宽松，金额一般为建安成本的70%，也可以放宽到80—100%。该类贷款的审批过程为：发展商取得公务局批文图纸→建筑师根据图纸测算成本→银行审核成本数据→银行按照施工进度逐笔发放贷款。另外，由于把握不了打桩部分的准确成本，有些银行是不对该部分发放贷款的。建筑贷款的监管也要求专款专用；银行对于项目销售回款的监管同地盘贷款一样，也通过指定律师楼进行。商业银行房地产项目融资外资银行项目贷款•国内外资行的变通做法及与国内银行的比较1、取消地盘贷款2、风险控制和香港一样严格（1）贷款必须通过香港总行的审批（2）对大陆房地产市场的认同性3、贷后监管比内资行严格，没有商谈余地（1）必须专款专用（2）销售回款封闭管理。专款专用商业银行房地产项目融资外资银行项目贷款•国内外资行的变通做法及与国内银行的比较（续）1、可以对异地项目贷款2、基本上必须土地和在建工程抵押不管是品牌开发商，还是一般中小开发商3、可以和香港总行联合发放贷款境外外币，境内人民币4、信贷利率高于内资行外币、人民币不同商业银行房地产项目融资外资银行项目贷款•国内外资行受不受121文政策的限制呢商业银行房地产项目融资•国内外资行受不受央行规模控制调控呢外资银行项目贷款•实例分析——项目B国内某品牌开发商珠三角某项目，简况如下：2003年3季度取得土地，2004年开工，分3期建设，2006年底全部竣工。总投资8.9亿，截至2004年3季度已经投入2.9亿，销售0.6亿。还需要投入6亿（但是项目已经处于回款期）。商业银行房地产项目融资外资银行项目贷款•实例分析——项目B1、贷款金额怎么测算？商业银行房地产项目融资外资银行项目贷款•实例分析——项目B2、贷款时间怎么决定？商业银行房地产项目融资外资银行项目贷款•实例分析——项目B3、可以信用贷款吗？商业银行房地产项目融资外资银行项目贷款•实例分析——项目B4、利率：考虑到长远合作，由上浮10％改为基准利率5、土地抵押在时候解除？会不会影响销售6、贷款管理7、这家开发商国内信用良好、授信额度充足，还为什么要在外资行做贷款？（将在境外商业银行贷款部分解释）商业银行房地产项目融资二、房地产集团银行授信管理•地产信贷政策演化及评析•房地产集团最佳授信模式•国内几家品牌开发商案例房地产集团银行授信管理不可否认，未来3-5年甚至更长时间内，银行贷款都将是房地产债务融资的主流渠道。房地产贷款有四种，我们只谈开发贷款（还有：土地贮备、个人按揭、商业按揭）银行贷款最大的问题是政策问题。综述地产信贷政策演化及评析《关于规范住房金融业务的通知》（银发[2001]195号）《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发[2003]121号）《商业银行房地产贷款风险管理指引》（银监会2004年9月）近几年关于房地产信贷的几个关键政策房地产集团银行授信管理地产信贷政策演化及评析历史背景：1.1998年以后，国务院将房地产业作为拉动经济增长的主要产业，出台了多项改革政策，包括取消福利化分房，推动了房地产业的复苏和迅速发展；2.针对两类现象：商业银行放松信贷条件，违规发放住房开发贷款；违规发放按揭贷款，甚至出现了‘零首付’。《关于规范住房金融业务的通知》（银发[2001]195号）房地产集团银行授信管理地产信贷政策演化及评析开发贷款方面，第一次提出：1.企业自有资金应不低于项目总投资的30%；2.开发项目必须具备“四证”；3.卡死流贷；4.按照项目工程进度发放贷款；5.通过账户管理等多种手段控制住销售款；《关于规范住房金融业务的通知》（银发[2001]195号）房地产集团银行授信管理地产信贷政策演化及评析个人按揭方面，明确：1.借款人申请个人住房贷款购买期房的，所购期房必须是多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的2/3；2.商铺按揭不得超过6层10年，而且必须是现房。《关于规范住房金融业务的通知》（银发[2001]195号）房地产集团银行授信管理地产信贷政策演化及评析开发贷款方面，增加了：1.房地产贷款只收不放；2.自有资金是指所有者权益；3.房地产贷款严禁跨地区使用；4.开发贷款不得支付土地出让金。《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发[2003]121号）房地产集团银行授信管理地产信贷政策演化及评析按揭贷款方面，增加了：1.购买二套以上住房，提高首付；2.购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上（含第二套）住房的，取消利率下浮；《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发[2003]121号）房地产集团银行授信管理利率杠杆作用地产信贷政策演化及评析强调了：对负债率高的房地产开发企业，要严格审批；四证不齐，不得发放任何形式的贷款；《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发[2003]121号）房地产集团银行授信管理地产信贷政策演化及评析形式上由《通知》转变为了更为正式的《指引》主要变动有：开发项目资本金比例不低于35％。房地产集团银行授信管理《商业银行房地产贷款风险管理指引》（银监会2004年9月）地产信贷政策演化及评析房地产集团银行授信管理2005年6月，银监会试图解决房企融资难的问题银监会官员，当时计划在主要城市（深圳为主）召集主流开发商（四大国有银行各推荐两个），研讨房地产企业融资政策问题。恰逢赶上宏观调控的高潮，房地产问题一直都是敏感问题，不了了之。地产信贷政策演化及评析不准跨区域使用如何界定自有资金？35％又如何计算？四证齐全我们认为的