评估工作底稿编制实务及案例讲解-

中国资产评估协会主讲人：刘赛莉审核标准部中联资产评估集团有限公司浙江所浙江中联耀信资产评估有限公司评估工作底稿编制实务及案例讲解中国资产评估协会ChinaAppraisalSociety教学目标了解《资产评估执业准则——资产评估档案》中评协〔2017〕34号1了解管理类底稿如何编制2了解操作类底稿如何编制3中国资产评估协会ChinaAppraisalSociety第一部分了解《资产评估执业准则——资产评估档案》中评协〔2017〕34号中国资产评估协会ChinaAppraisalSociety资产评估执业准则——资产评估档案第二条本准则所称资产评估档案，是指资产评估机构开展资产评估业务形成的，反映资产评估程序实施情况、支持评估结论的工作底稿、资产评估报告及其他相关资料。第五条工作底稿应当反映资产评估程序实施情况，支持评估结论。第六条工作底稿应当真实完整、重点突出、记录清晰。资产评估机构及其资产评估专业人员可以根据资产评估业务具体情况，合理确定工作底稿的繁简程度。检查发现问题：只有计算过程，没有管理类底稿中国资产评估协会ChinaAppraisalSociety《资产评估执业准则——资产评估档案》中评协〔2017〕34号第七条工作底稿可以是纸质文档、电子文档或者其他介质形式的文档，资产评估机构及其资产评估专业人员应当根据资产评估业务具体情况谨慎选择工作底稿的形式审核部门的处理原则：实行电子化是必然的趋势，有很多的好处，如：调档，现场收集资料但主要注意的是：监管部门调取资料时，需纸质底稿建议：用废纸打印时要注意反面的内容，有时会导致时间逻辑错误，无法解释中国资产评估协会ChinaAppraisalSociety资产评估执业准则——资产评估档案》中评协〔2017〕34号第十一条资产评估专业人员收集委托人和其他相关当事人提供的资产评估明细表及其他重要资料作为工作底稿，应当由提供方对相关资料进行确认，确认方式包括签字、盖章或者法律允许的其他方式。法律允许的其他方式主要是指海外项目中国资产评估协会ChinaAppraisalSociety《资产评估执业准则——资产评估档案》中评协〔2017〕34号第十五条资产评估档案自资产评估报告日起保存期限不少于十五年；属于法定资产评估业务的，不少于三十年。建议：保存期限统一为三十年，不区分法定或非法定业务中国资产评估协会ChinaAppraisalSociety《资产评估执业准则——资产评估档案》中评协〔2017〕34号第十四条资产评估专业人员通常应当在资产评估报告日后90日内将工作底稿、资产评估报告及其他相关资料归集形成资产评估档案，并由所在资产评估机构按照国家有关法律、行政法规和本准则规定妥善管理。重大或者特殊项的归档时限不晚于评估结论使用有效期届满后30日。例如：国资委项目的备案流程很长，会出现快过报告有效期但尚未完成备案的情况建议：在规定时间内将底稿整理好，尚缺的资料列好资料清单，同底稿一起提交给审核部门进行底稿预先归档。中国资产评估协会ChinaAppraisalSociety《资产评估执业准则——资产评估档案》中评协〔2017〕34号第十八条资产评估档案的管理应当严格执行保密制度。除下列情形外，资产评估档案不得对外提供：（一）财政部门依法调阅的；（二）资产评估协会依法依规调阅的；（三）其他依法依规查阅的。其他依法依规查阅包括：公检法、审计署、证监会XX条，公民有配合的义务。建议：除此之外，如果有其他个人或单位要调阅底稿，必须向领导请示后才能调阅。中国资产评估协会ChinaAppraisalSociety完整的底稿编制的顺序1、封面2、档案移交表3、管理类和操作类底稿目录（项目经理、公司检查痕迹）4、管理类底稿-重点5、操作类底稿-重点6、备考表每一册底稿都要将本次底稿内容形成目录放在每一册底稿封面之后达到的效果是：看目录就能知道该册底稿有哪些科目的底稿中国资产评估协会ChinaAppraisalSociety第二部分了解管理类底稿如何编制中国资产评估协会ChinaAppraisalSociety管理类底稿编制第九条管理类工作底稿通常包括以下内容:（一）资产评估业务基本事项的记录；（二）资产评估委托合同；（三）资产评估计划；（四）资产评估业务执行过程中重大问题处理记录；（五）资产评估报告的审核意见。中国资产评估协会ChinaAppraisalSociety管理类底稿编制注意两方面的内容：时间逻辑内容中国资产评估协会ChinaAppraisalSociety时间逻辑注意点1、G1项目洽谈记录不晚于G2风险初评表不晚于G3业务约定书不晚于G4立项通知书不晚于独立项自查表不晚于G5计划表不晚于G13公司二\三审核日期不晚于签发时间不晚于出具报告日期不晚于企业签收单日期；2、封面的存档日期、备考表的立项时间、档案移交表的存档时间、G12项目总结这4个时间均为报告出具日后90天之内且这4个时间保持一致中国资产评估协会ChinaAppraisalSociety1、现场工作时间与与报告中的第八项评估程序实施过程和情况中的进度、G23、操作类底稿的盘点表、现场勘查表时间不要矛盾2、审核时间与G13各级审核的时间不要矛盾3、时间进度-客户要求出报告日期需在报告出具日当天或之前时间进度计划执行情况现场工作时间2017年11月12日至2017年11月24日已完成汇总及出具初稿时间2017年11月24日至2017年11月26日已完成审核日期2017年11月27日至2017年11月30日已完成客户要求出报告日期2017年12月5日前已完成项目备案日期中国资产评估协会ChinaAppraisalSociety管理类底稿编制-封面及备考表封面及备考表注意事项：1、报告号后面补充立项号2、保管期限不区分法定业务和非法定业务，统一为30年3、存档日期为报告出具日后90天内4、备考表立卷时间为报告出具日后90天内5、立卷人、检查人、审核主管、项目经理、两位评估师都必须本人签字。组员可直接打印名字，并注意组员与独立性自查表、评估计划里的组员一致性中国资产评估协会ChinaAppraisalSociety管理类底稿编制-移交表资产评估项目档案立卷移交表注意事项：1、复核人签字2、存档日期为报告出具日后90天内3、存档人签字中国资产评估协会ChinaAppraisalSociety管理类底稿编制G11、记录人员需签字2、注意洽谈时间3、产权归属证明文件的状况、评估项目所涉及的资产范围与评估对象的结构类型与G23申报表、评估说明的内容一致性G21、编制人需签字2、注意编制日期3、评估结论不要空白G31、评估委托合同的评估目的、评估对象、评估范围、评估方法应当和评估报告保持一致。中途变更的，应当有变更文件2、评估委托合同不得有或有收益条款，如：发债完成后，收款30%3、必须为双方盖章的原件中国资产评估协会ChinaAppraisalSociety管理类底稿编制G41、项目负责人、开发人、2个评估师签字，质量控制负责人签字独立性自查表1、独立性自查表放在G4和G5之间2、独立自查需项目组全体人员亲笔签字，注意日期时间3、所有项目组人员都要进行独立性自查并在自查报告中签字承诺，包括中途离开和后续加入项目组成员（防止操作类底稿中的评估人员记录与独立性自查表不一致）G51、评估小组主要成员及分工与独立性自查表与备考表的人员要一致2、时间进度与报告中的第八项评估程序实施过程和情况中的进度保持一致3、时间进度-现场工作时间与操作类底稿的时间记录一致，G23的时间在现场工作时间之内4、时间进度-审核日期，公司内部的三级复核制度时间需与之保持一致5、时间进度-客户要求出报告日期需在报告出具日当天或之前6、评估方法的选择与评估报告保持一致7、需项目负责人签字，审核人签字中国资产评估协会ChinaAppraisalSociety管理类底稿编制G61、站在委托方或被评估单位、产权持有者的角度写资料清单G121、时间在报告出具日之后、立卷日当天或之前G131、公司内部的三级复核制度时间与G5时间进度-审核日期保持一致2、审核记录由项目负责人和审核人员签字3、注意审核时间的顺序项目经理审核-二审-三审-签发4、各级审核意见不得冲突，审核记录、答复交易所问询函、答复证监会反馈意见的相关内容不得冲突，有冲突的以上一级审核意见为准，删除下一级冲突的审核意见中国资产评估协会ChinaAppraisalSociety管理类底稿编制G151、注意客户签署的时间在报告出具日之后2、需客户盖章签字3、报告签收单中签收数量与总部签发单中签发数量的合理性签发数量=客户签收数量+留底报告份数G161、确认是否为最终版，电子版定稿与纸质版定稿一致。2、出具的评估报告已在公开媒体发布的，工作底稿相关内容应与其保持一致3、留底的评估报告签字页必须由评估师本人亲笔签字，不允许代签或用签字章4、评估师承诺函日期不能晚于报告出具日期G221、需拿到审计报告的原件留底（或者是扫面件打印出来）G231、申报表中不要出现评估人员：****2、填报时间需在G5时间进度-现场工作时间、报告第八项的时间之内中国资产评估协会ChinaAppraisalSociety管理底稿编制G31必须取得被评估单位基准日股权结构的证明文件，如：工商资料查询、章程等等企业财务记录的股东结构与工商不一致中国资产评估协会ChinaAppraisalSociety管理类底稿发现的问题总结时间逻辑错误，不知道时间该怎么编制-导致程序性问题管理类底稿内容与操作类内容矛盾特别事项说明中列示的事项未取得说明，盖章页缺失中国资产评估协会ChinaAppraisalSociety第三部分了解操作类底稿如何编制中国资产评估协会ChinaAppraisalSociety操作类底稿编制第十条操作类工作底稿的内容因评估目的、评估对象和评估方法等不同而有所差异，通常包括以下内容：（一）现场调查记录与相关资料，通常包括：1.委托人或者其他相关当事人提供的资料，如：资产评估明细表，评估对象的权属证明资料，与评估业务相关的历史、预测、财务、审计等资料，以及相关说明、证明和承诺等；2.现场勘查记录、函证记录等；3.其他相关资料。（二）收集的评估资料，通常包括：市场调查及数据分析资料，询价记录，其他专家鉴定及专业人士报告，其他相关资料。（三）评定估算过程记录，通常包括：重要参数的选取和形成过程记录，价值分析、计算、判断过程记录，评估结论形成过程记录，其他相关资料中国资产评估协会ChinaAppraisalSociety操作类底稿的原则每一个跟评估结论有关的参数都要有底稿支撑中国资产评估协会ChinaAppraisalSociety操作类底稿编制资产基础法底稿编制收益法底稿编制市场法底稿编制估值报告底稿编制其他底稿编制，如：房地产开发企业底稿编制、特殊项目底稿如何编制：劣后资产、中国资产评估协会ChinaAppraisalSociety资产基础法底稿编制1、盘点表2、勘查记录3、询证函4、往来款替代性测试5、存货底稿编制、房屋建筑物底稿编制、机器设备底稿编制、土地使用权底稿编制6、长期股权投资底稿编制7、无形资产评估底稿编制中国资产评估协会ChinaAppraisalSociety目前公司发现操作类底稿中不规范的普遍现象有：1、企业拿到的资料未经核对，比如：原材料的售价、产成品的不含税价未与发票、合同进行核对2、采用其他中介机构底稿时，评估师没有验核的痕迹，如：询证函3、有些科目不知道拿什么资料，随便拿了点资料就作为资料了，如：递延所得税资产、长期待摊费用中国资产评估协会ChinaAppraisalSociety操作类底稿编制-资产基础法1、现金盘点表、存货盘点表盘点日与基准日不一致时，没有入库、出库记录盘点日现金=基准日现金+现金支出-现金收入盘点日存货=基准日存货数量+出库数量-入库数量存货的盘点表要留有盘点记录，把出库、入库数量统计在盘点表中，体现倒算的过程2、生物性资产