厦门龙湖灌口项目样板区总结

蔡志灵灌口项目样板区工程管理总结样板区介绍（选址、数量）1.图纸深化与优化2.计划管理3.目录1、时间回顾2、计划管控3、影响工期的因素1、图纸深化（固化图）2、图纸优化、大样梳理质量管理4.案例与教训5.1、总包质量管控重点2、石材管控重点3、涂料、真石漆管控重点4、门窗安装管控重点5、成品保护目录一、样板区介绍样板房（12#楼）售楼处（11#楼）说明：1.示范区位于1号地块内，于2012年8月进场施工，2012年11月正式开放，为配合2013年、2014年销售节奏，示范区关闭时间为2014年3月；售房部继续使用。示范区与正式工程关系分析示范区9048m2建筑面积666m2景观面积8382m2开工时间2012年8月开放时间2012年11月关闭时间2014年3月营销通道施工临时通道售楼处实景图样板房实景图铝合金玻璃栏杆铝合金中空玻璃门窗大小屋面水泥平瓦真石漆石材闽南装饰建筑外立面材料分解二、图纸深化与优化1、图纸深化（固化图）2、图纸优化、大样梳理1、图纸深化（砌体、门窗、栏杆、保温涂料、防水、石材、水电固化图）--砌体固化图★砌体固化图的主要依据是精装图及建筑图，绘制完固化图后，现场施工前一定要组织土建总包、精装单位进行评审，三方签字确认方可施工，否则会引起返工！！！边户三楼出露台此门洞装修取消装修出露台门洞调整至此处，但其他别墅固化图仍按原图施工★样板房砌体固化图未让精装确认造成返工，教训！1、图纸深化（固化图）--门窗二次深化设计★门窗固化图时间需提前，以便有足够的时间进行型材及玻璃加工下料，且要组织研发、营销、造采、工程等职能部门对门窗布置、开启方向、把手高度等涉及到使用功能及用户体验的细节进行优化，并结合砌体固化图形成定稿。一、使用功能优化边户型厨房入户门MLC1524窗户把手高度1.8米，不合理优化后优化后边户客厅山墙窗被沙发挡住，取消边户客厅山墙窗被沙发挡住，取消，其他别墅按此施工中户一层餐厅平开窗改为固定窗二楼与三楼卫生间由推拉窗1012改为平开窗0712边户二楼休闲厅1521改为1516（5）边户二楼休闲厅1521改为1516（5）中户一层餐厅平开窗改为固定窗中户一层餐厅平开窗改为固定窗中户一层餐厅平开窗改为固定窗二楼与三楼卫生间由推拉窗1012改为平开窗0712中户一层餐厅平开窗改为固定窗中户三楼楼梯间平开窗与露台门打架改为固定窗中户一层餐厅平开窗改为固定窗中户三楼楼梯间平开窗与露台门打架改为固定窗中户一层餐厅平开窗改为固定窗二楼与三楼卫生间由推拉窗1012改为平开窗0712地下室由于通风需要增加百叶窗中户一层餐厅平开窗改为固定窗空调机位增加上人铝格栅，后期别墅应优化为可开启式格栅1、图纸深化（固化图）--石材、真石漆、涂料分色图★石材、真石漆、涂料分色图在施工过程中不可避免会产生修改，主要包括布局的修改及颜色的修改。为了减少返工量：1、色卡及实体样板应展示出来由研发进行确认；2、时间允许可先做一面进行点评，根据点评效果确认是否修改。售楼处背立面一层改为涂料售楼处背立面一层改为涂料售楼处南立面完成图样板房天沟下檐口由黄色涂料改为咖啡色涂料样板房天沟下檐口由黄色涂料改为咖啡色涂料样板房边户入户墙由咖啡色真石漆改为黄色真石漆样板房边户入户墙由咖啡色真石漆改为黄色真石漆装饰柱顶由质感涂料全部改为真石漆装饰柱顶由质感涂料全部改为真石漆该位置由咖啡色真石漆改为黄色真石漆该位置由咖啡色真石漆改为黄色真石漆2、图纸优化、大样梳理★图纸优化主要体现在影响结构安全、使用功能、美观效果等几个方面，施工过程中发现图纸存在问题应及时优化纠偏。线条及墙身大样梳理应在施工前定稿，并在施工后进行梳理。为防止沉降，入户平台全部植筋做结构板，其他别墅按此施工为防止沉降，入户平台全部植筋做结构板，其他别墅按此施工为防止沉降，入户平台全部植筋做结构板，其他别墅按此施工为防止沉降，入户平台全部植筋做结构板，其他别墅按此施工边户入户厨房门口现梁，用石膏吊顶处理掉边户入户厨房门口现梁，用石膏吊顶处理掉，其他别墅按此实施边户入户厨房门口现梁，用石膏吊顶处理掉二楼通往三楼的楼梯由梁式改为板式楼梯，其他别墅按此实施边户入户厨房门口现梁，用石膏吊顶处理掉烟囱反口上翻高度由建筑面以上300优化为500，其他别墅按此实施石材柱真石漆柱真石漆样板小样样板定版实体1：1放样确定大面样板饰面材料打样小样样板选样、定版+实体样板打样三、计划管理1、时间回顾2、计划管控3、影响工期的因素1、时间回顾单体专业开始时间工期完成时间售楼处总包2012-8-1436天2012-9-20售楼处石材2012-10-1520天2012-11-5售楼处涂料、真石漆2012-10-1520天2012-11-5售楼处总包落架2012-11-52天2012-11-6售楼处精装修2012-10-838天2012-11-16售楼处景观2012-10-2520天2012-11-16售楼处正式开放2012-11-17单体专业开始时间工期完成时间样板房总包2012-8-660天2012-10-6样板房石材2012-10-2525天2012-11-20样板房涂料、真石漆2012-10-2525天2012-11-20样板房总包落架2012-11-162天2012-11-17样板房精装修2012-10-1043天2012-11-23样板房景观2012-10-2330天2012-11-23样板房正式开放2012-11-242、计划管控样板房的进度控制计划分为3个阶段，第一阶段：全景计划，根据现场施工情况及开放节点倒排计划，变数较大；第二阶段：在样板房即将封顶之际，防水、石材、涂料、铝合金、精装、景观、土方、入户门等分包单位穿插进入施工时排的销项计划，并于10.4召开第一次销项会；第三阶段：每天进行销项，及时调整进度偏差3、影响工期的因素★世界唯一不变的就是变化1、8月份下雨20天（间断式下雨）；2、样板区车库、车道修改，开挖完成后需进行回填补桩，影响工期3天；3、样板房涂料修改2次，11月10日拆完三层架子后重新搭上去，涂料重新订货，影响工期5天；4、样板房真石漆勾缝色修改，影响工期2天；5、样板房正立面线条修改，影响工期3天；6、样板房边户三楼北露台增加挑板，三楼南露台外扩，一楼入户雨棚扩大；7、二楼至三楼楼梯由梁式楼梯改为板式楼梯，日夜凿打，后期支模浇砼，等待龄期拆模，影响工期7天；8、总图调整，塔吊移位；9、··············一定要给设计变更、效果修改等预留足够的时间，否则后期将会抢的昏天暗地，抢工过程中，土建总包、防水、涂料、石材、铝合金、入户门、精装修、景观等分包的相互穿插很关键，需要投入大量的精力去协调，比较有效的办法是采取界面移交及相互监督的措施，否则很难推进，经常扯皮。灌口一到下午5点开始下雨边户北露台增加楼板边户北露台增加楼板边户北露台增加楼板边户南露台外扩地下室排水管漏埋返工，后又取消车道变更，回填重新补桩村民闹事致使现场停工梁式楼梯改为板式楼梯销售道路标高比售楼处高，凿掉重做小车库车道浇砼后改红砖真石漆勾缝色颜色修改总图调整，塔吊移位四、质量管理1、总包质量管控重点（含样板点评）2、石材管控重点（含样板点评）3、涂料、真石漆管控重点（含样板点评）4、门窗安装管控重点（含样板点评）5、成品保护1、总包质量管控重点（含样板点评）（1）内抹灰平整度不够（2）主体结构存在较多缺陷（3）屋面瓦施工未到位（4）结构线条未统一（5）天沟安装打胶渗水侧排地漏高于结构面，积水车库顶棚工序错误防水保护层破坏分户墙压顶倾斜分户墙压顶重新做鹰嘴钢管保护措施，快速拆架。鹰嘴未抹结构涨模影响石材安装空调机位底板找坡没做好抹灰厚度太厚抹灰平整度影响打胶效果砌体顶部开裂2、石材质量管控重点（含样板点评）（1）龙骨安装偏位（2）石材色差严重（3）石材缺棱掉角分层改外架配合石材边户空调机位格栅安装切槽改为切方孔铝合金栏杆穿石材压顶，开始采用切槽方式，后再使用云石胶粘切块和石粉填缝打磨！印痕清楚，观感不清爽！后采用石材切方孔，栏杆立柱钢芯穿孔安装，打胶封闭，石材完整。室外栏杆压顶石材的开孔处理。石材装饰柱拼缝：方案图采用凹缝增加层次感，但现场使用石材厚度20mm，采用干挂方式，不能打薄石材，只能浅切边；石材上墙后质感较差，后在拼缝处涂清漆，效果较好！石材装饰柱拼缝效果控制。入户门右外开碰到石材底座石材打胶不到位石材滴水线石材泛黄石材偏位石材色差石材柱与装饰柱偏位现象：1.石材、真石漆柱体中轴线上下未贯通，柱体被人为“肢解”，需作为重要管控点；2.二层靠墙体处砌体空心柱尺寸与下部石材、上下真石漆柱尺寸不统一且线条错误。处理措施：（垂直线、水平线、铅垂面）1.加强柱体中轴线控制，主体施工时必须加强柱体定位及垂直度控制，砼浇筑后轴线在柱中心贯通弹墨线；砖柱实施时应将砼结构墨线引到砌体外皮，砌体抹灰后墨线引到抹灰层，同时利用一层结构柱中心墨线复核其位置；2.保温及石材单位对柱体外包尺寸利用墨线复核并相互校验；3.砌体实施尺寸应以建筑外包尺寸为基准，结合抹灰层厚度、保温层厚度及线条宽度逐一确认并固化★★★；4.柱体尺寸严格按照分色图实施。①②需要按照精装修的思路处理装饰柱的外饰！装饰柱柱体被肢解。3、涂料真石漆管控重点（含样板点评）（1）界面移交存在问题（2）涂料没有一次涂刷，存在分界面（3）真石漆阴角处理（4）真石漆勾缝贴美纹纸（5）真石漆厚度不一彩条布覆盖做涂料车库顶棚真石漆受冲刷勾缝色宽度控制不好分缝未处理好，结果返工喷涂顺序不对，造成阴角堆积，后续工程此线条改为抹涂真石漆的分缝、喷涂阴角堆积都是需要重点管控的细节！真石漆的分缝、喷涂阴角处理。返工材料因批次不同产生的色差用抹涂修补喷涂的大面产生的色差不同批次的真石漆、不同工艺的真石漆及间歇时间超长的真石漆之间的色差仍然是一个难题！建议尽可能示范区一次性全部真石漆材料供应到位，或者单栋真石漆材料全部供足。真石漆的色差问题。露台底部涂料露台压顶遭破坏落水管安装污染真石漆喷真石漆对石材进行保护4、门窗安装管控重点百叶打胶质量差采光井龙骨剖口施工错误后改正栏杆保护较好铝合金门窗受污染露台门采用贴美纹纸打胶，保护效果好5、成品保护装修壁灯开槽过大破坏涂料采光井顶棚受污染真石漆施工时对栏杆进行保护露台压顶涂料受装修破坏出露台门槛涂料反复遭到破坏落水管受涂料污染落水管安装污染真石漆门窗安装后保护膜不撕作为防污染措施真石漆施工时对石材进行保护门框安装后用木盒子进行保护石材受砂浆污染真石漆受总包拆外架破坏涂料受污染屋面瓦受砂浆污染屋面瓦受涂料污染涂料施工保护小屋面瓦采取措施真石漆施工完受总包污染柱头压顶真石漆受踩踏污染根据样板区的经验教训，项目部不断总结，形成了灌口项目别墅内外装施工工序流程图，用来指导后续楼栋的施工。外墙真石漆面漆、石材实施前室内外泥水工作全部完成！！！五、案例与教训案例一：地下水倒灌现象描述：样板房地下室保姆房于11月28日由于取消的地漏未进行封堵，导致地下水倒灌至室内，对装修破坏严重，且后期花费大量劳力进行恢复。分析：样板房地下室排水方式为预埋排水管排至管网，后优化为设置集水坑进行提排，设计变更已经实施，但跟踪不到位，取消地漏后未进行封堵，导致地下水倒灌。结论：设计变更从图纸下发至现场施工完毕，应全程跟踪，形成闭合。案例二：小车库顶棚工序错误现象描述：样板房地下室车库中户型先进行天棚管道的安装，后进行天棚腻子施工，导致管道缝隙腻子无法施工，拆掉返工。分析：样板房地下室车库中户型存在较多管道，在土建安装施工阶段均已经施工完毕，但后期在进行天棚腻子施工时发现管道与天棚缝隙、管道间缝隙均无法进行操作，由于工序错误导致返工。结论：设计变更从图纸下发至现场施工完毕，应全程跟踪，形成闭合。案例三：空调机位格栅无法安装现象描述：样板房边户型空调机位两侧石材安装后无法安装铝合金格栅。分析：空调机位铝格栅安装方式为角钢固定在剪力墙上，然后放置格栅，由于石材安装占了角钢位置，导致铝合金格栅无法安装。结论：对石材分隔图进行优化，取消格栅下石材安装，并于长边两侧设置10公