上海地铁商业研究报告

地铁商业研究报告目录1、地铁商业概念阐述2、上海地铁商业案例3、项目定位何为地铁商业？1、地铁商业概念阐述地铁商铺（地铁商铺是地铁过道商铺与地铁商业街或商业城的统称，不包括建在地铁车站地面上的商铺。地铁过道商铺一般指建造在地铁过道或地铁售票站附近的商铺，这种类型的商铺比较常见。）、商业广告、地铁线各站厅配置了以冲印、西点、便利店等经营便利性商品和服务的不同业种组合的商业服务网点。商业网点基本采用连锁经营方式。地铁商业效果示意上海地铁商业正在启动全新“大升级”。根据城市规划，上海地铁规模将迎来历史性的突破，2010年全市将拥有13条地铁，408公里线长，预计每日客流有望达到900万人次左右，通车里程将成为世界之最，这种庞大的地下交通体系，必将引发全新的地铁商业新机遇。”目前一号线和二号线交汇的人民广场站已经完成改造二号线和三号线交汇的中山公园站，以及人流庞大的徐家汇站均开始了调整改造工作目前共有轨道交通1、2、3、4号线四条经营线路，商业经营总面积近3万平方米。经营范围涉及日用百货、文教用品、服装鞋帽、针纺织品、五金交电、工艺美术品、建材、数码电子产品及配件等。上海主要地铁商业个案研究1、玫瑰坊商场地址长宁路890号开发商（经营管理公司）上海利雄置业发展有限公司（经营管理）商业体量总建18,000平方米，营业面积7,800平方米建筑形态敞开回廊式商业形态商业街楼层B2~F2经营模式部分自营＋部分租赁经营内容服饰、家饰、运动、餐饮布局规划经营中档偏上的服装、饰品、餐饮、休闲消费为主周边设施百货、美食、书城、酒店、影城、超市卖场、电器卖场交通状况轨道交通2/3/4号线、公交、高架开业时间2004年5月商场特点针对女性的时尚特色类零售为主主要客群以周边中高档公寓住宅群的居民、商务楼的白领、过往中山公园商圈、换乘轨道交通的游客为目标市场。经营状况逐渐呈上升趋势面积计算方式建筑面积租赁面积20-150平方米租金计算方式单位面积租金租金15~30元/平米/天，按照正常租金承担的商户，可免管理费；肯德基（F1+F2）：6元/平米/天F1：20~30元/平米/天F2：15~17元/平米/天B1：15~20元/平米/天租赁期限一年一签租金支付方式协商而定情况分析从开业初期的收支难平衡到目前租金稳定增长，玫瑰坊通过经营调整和对部分铺面实行自营，控制业种业态比例及质量，目前已走出当初的尴尬局面，逐步呈现逐渐上升势头。目前仅一楼部分铺面营业中，其他部分进行装修工作暂时停业，年后开业。2、伊美时尚广场项目地址静安寺地铁站5号出口楼层B1＋F1商业体量7,144平方米开业时间1999年经营内容服饰、饰品、美甲等流行时尚用品周边设施综合商场、高档写字楼道路交通地铁二号线、高架、公交主要客群追求时尚流行的学生、年轻人群总可出租面积3,932平方米商铺（单元）数量300余家面积计算方式使用面积＋公摊（系数弹性*）租赁面积10~20平方米租金位置较差：5~8元/平米/天（含物业管理费）位置较好：15~18元/平米/天（含物业管理费）主力价格：10元/平米/天（含物业管理费）系数弹性*：主要视店铺位置，双方双向选择意向程度可弹性调整系数，无固定数值，分摊比例约为20%~25%左右。1）伊美时尚广场并不位于地铁通道的必经之路，且间隔下沉式广场，人流于此分流，进入商场多为带有明确目的购物的客户，这对于商场的经营定位提出了较高的要求，若商场主题没有明确的定位，很难将人流吸引进来；2）商场定位须与周边环境相一致，南京西路定位为高档商业街，周边遍布高档写字楼，但广场内部的招商，品牌没有进入门槛，商场的品质受到一定限制，和周边氛围有一定差异，导致对周边客流的吸引力度不够；3）商场仅有一处入口，没有类似人民广场、徐家汇区域实现真正地下通道，人流“活动”不起来，二号线带来的仅仅是“可到达”，而非“贯通”。3、迪美商城上海迪美购物中心开业于1995年，是上海首家地下“都市中心型多功能购物中心”。它以国际先进水准的购物中心规划，引进全新观念的经营形态，集购物、餐饮、娱乐、服务、休闲、泊车等多功能于一体。位于上海市中心人民广场西南侧，临近上海市政府大厦、上海大剧院、上海博物馆。上海迪美购物中心是上海首家地下”都市中心型多功能购物中心“，它以国际先进水准的购物中心规划，引进全新观念的经营形态，占地面积50000平方米，建筑面积49557平方米，商场中央购物大道宽达12米，中央大厅钢琴吧为标志，地下二层为停车场。人民大道和武胜路各有全国最大面积的敞开式大入口，加上广场公园入口，都可直达购物中心。开发商：上海迪美广场有限公司租金：约6800元/平米*月营业时间:10:00-21:00空置率：5％交通方式：乘17、18、23、46、48、123、112、49、925、109路公共汽车及地铁一号线、隧道三、四、五、六、八号线人民广场站下地址：上海市黄浦区人民大道221号、武胜路218号4、香港名店街上海地下商城有限公司（香港名店街）位于上海的黄金地段人民广场这一带，在人民大道的地下通道内，地理位置非常优越，交通极其便利，他是一个综合型的地下购物中心，采用并排型的小商店形式的结构，是一条长长的走廊形状，环境比较宽敞，沿街开了几十家商店，店铺装修布局好，面积分割合理，购物环境不错，形成了一个独特的购物环境，他们经营的东西非常多，包括服装、首饰、玩具、礼物、小饰品等，不但有各类品牌产品，比如VEROMODA，ONLY，BAXTON等，同时也有许多个体经营的小型商店，像是烫画王，爱家家饰等，可谓包罗万象，而且他们拥有一个共同的特点就是非常时尚，种类颇多，可以满足不同消费者的各种需求，在上海非常有名气，价格也是比较合理，很受消费者的喜爱。开发商：香港名店街商业集团总建筑面积:10000平方米，其中4500平方米作为商铺出租，进驻的相对独立店铺有96家。最高单位租金：130美元/平方/月，由于基价较高，所以从1995年9月29日开业以来租金调整幅度不大。空置率：这里的进驻率一直都保持在100%即满铺状态，所以一般要申请进入的商家都需要排队等上一年多才有机会进入。人流量：2—4万开发商：香港名店街商业集团管理费16USD/月/m2（03年数据）标准层高：2.6米营业时间:10:00-21:00交通方式：53793080245118福州路人民广场站，71127925西藏中路站,12346112人民广场站，地铁一号线人民广场站地址：上海市黄浦区人民大道9~99号目前上海主要地铁商业客户群体人民广场香港名店街及迪美购物中心前卫时髦的年轻人徐家汇地铁商城学生和数码爱好者静安寺伊美时尚广场新新上班族浦东亚太盛汇襄阳路市场转型，老外为主中山公园米兰时尚广场周围住宅区居民、家居爱好者项目比较迪美香港名店街玫瑰坊商业位置核心商圈内核心商圈区次级商圈内商业定位时尚购物街中高档品牌购物街女子服装街商业档次适中稍好一般商业人流量较多多较少客户年龄层15-35岁15-28岁25-35岁出租率高90%以上98%几乎满租50-60%方案比较定位思考比较上海几个地铁商业项目，我们的项目应该如何定位？定位思路一我们的客户在哪里？年轻人已经成为上海地铁商业消费主力军他们的特质是:1）时尚，青春，接受新鲜事物，追求创意商品2）有思维，有理想，有冲劲3）大学生以及企业年轻白领，精英将占主要比例4）他们的年龄在18-23岁之间定位思路二我们的商业如何定位寻找我们的客户需要什么？向往什么？喜欢什么样的消费场所？他们需要的消费感觉是:1）新颖创意性2）时尚流行性3）动感气质性他们需要的商业业态是：1）互动式商业2）DIY式商业3）流行品牌4）旗舰店等我们希望打造一个属于时尚年轻人的消费场所；属于80后的互动消费场所；一条最时尚，最具潮流魅力商业街；一幅最青春，最具活力的动感画卷。项目定位商业街名称建议1、80后街2、炫动地带3、时尚基地房地产策划大全Newreport.taobao.com写好策略简报黑弧广告2003/07/27它真是个好东西让创作人员每拿到策略单就知道怎么做创作；有把握做出有创意的广告；知道创作的源头、方向、味道核心诉求；先澄清几个概念营销策划：产品的市场定位、产品设计及行销整合。广告策划：围围绕营销任务的传播整合。广告创作：一个具体的广告创作。本策略的意义在于指引创作，而非指引策划。策略单的覆盖面所有广告涉及的内容1.企业品牌核心2.项目品牌核心4.一次活动、一则促销广告3.阶段性广告运作5.几乎所有的广告内容撰写三忌1.含糊其辞2.泛泛而谈3.不着边际1、品牌广告背后的人是谁，它所散发出来的风格。目的：每一次广告的作业都不可空穴来风。创作的风格不要与企业背道而驰。前期的好东西不可漠视，也不可随意丢弃。既要符合又要超越。它的过去留下了什么。企业/项目品牌印迹是什么；一件事，一个观点，一中价值观；对这次作业有什么影响（正面的/负面的、继承的/忽略的、主要的/次要的）；内容解释：关键人物（决策人、影响人）的广告观念与风格，（不）喜欢什么样的广告，有何忌讳，是否可引导；举例说明：国际公馆：一个历史悠久、具有深厚的国际人文视野和底蕴的企业。浙江东海：在杭州具有一定创新元素，逐步形成一种风格，具有强烈变革意识。蔚蓝三期：高品质、充满着人文的关怀、亲切大度。星光名珠：赤裸裸的潮洲富贵气。2、广告任务这个广告的目的，必须具有针对性目的：这旨策略的原点与初衷；也是检验作业成果是否可行的核心尺度。三思而后行，一着不慎，全盘则毁。我们的广告是要解决什么问题，也就是沟通的任务。引起消费者在购买决策时在哪方面必须考虑。它不是吸引人流量、提高知名度、提升品牌形象，品牌重塑等幻义上的词语，那是广告策划的任务。内容解释：考虑它的阶段性、媒体特征。举例说明：国际公馆：让市场看到，国际公馆不是一个豪气冲天的豪宅，而是具有公馆居住品质及文化的房子。浙江东海：让同行、公众和消费者发现，它不是一个随波逐流，而是具有领的观念、意识和行动的发燕尾服。蔚蓝三期（留住）：引发人们是否安心并定居深圳进行思考。公馆前期：让消费者看到公馆的价值，非豪宅所能比拟。普瑞酒店：让高级商务人员改变传统的市内酒店商务观念3、目标受众群包括生理和心理状况目的：把他们的特质，以及现在的状态。广告是否符合他们的需要、欲求及审美。注意阶段性与传播渠道。注意人性洞察，让他们活生生生在你面前。他们的阶层、教育背景与审美情趣他们如何消费广告，他们渴求什么东西内容解释：它们的语言、行为及风格必须紧紧抓住消费者的酋长不要把它理解为消费者认知到决策的购买过程举例说明：蔚蓝三期（留住）：一群高素质高学历、高阶层、年轻公司核心层。通过这个城市证明了自己的能力，也为它贡献自己的青春、激情与智慧。但这个城市的浮华与浅薄始终让他们无法安定下来。他们在考虑是不是要长久地在这个城市呆下去。举例说明：波托菲诺（三期）：一群自认为很有格调的有钱人。例如：学识/财富/地位/见识/穿着得体/举止优雅/言行得当/艺术欣赏等等。但又对什么是真正的格调信心不足，需要用最好的东西来证明自己，如名车/美女/名酒/名画。渴望把自己塑造成格调的标杆。就像每年奥期卡明星，成为众人的念效。4、竞争环境谁？他们在诉求什么？重要的机会或门槛在哪里？寻找两至三个关键竞争者不描述竞争者，直接点出竞争者的核心举例说明：国际公馆（竞争环境）：波托菲诺：意大利人文的生活格调；水榭花都：香蜜环境第一品牌；雅颂居：豪宅第一地段；竞争者在在综合质素上相当之高，并在某一方面占据独有的位置；公馆无法超越，不比地段，不比环境，不比某种风情，而是从拥有很深历史积淀公馆生活生活形态入手，新公馆生活对深圳人而，竟义非凡，这是其他品牌所没有的，浙江（竞争环境）：绿城：杭州杭州市场第一品牌。实力、规模、稳健。它的品牌为人追棒，它的产品成为市场主流，它做什么，市场就跟着做什么。以做好产品及价值让渡取阅消费者。在整个一条链的开发及营销理念上目前还没有创新动作。这正好是东海的机会。举例说明：5、广告前