长春市2017年度地价状况分析报告

12017年度长春市地价状况分析报告一、长春市地价水平及变化趋势（一）整体地价水平与整体变化趋势根据2017年长春市地价动态监测数据，2017年长春市综合地价水平值为2484元/平方米，同比增长了6.56%。相较于2015年的1.70%有较高幅度的提升，是自2011年以来的最高水平。表1长春市2017年各季度各用途地价环比增长率单位：%年度季度综合商服住宅工业201742.22%2.21%2.47%0.00%201731.80%1.46%1.69%0.51%201721.66%1.61%1.86%0.52%201710.73%0.76%0.74%0.26%图12017年各用途各季度环比增长率图2表22001-2017年综合用途地价增长率情况表年份201720162015201420132012增长率6.56%1.70%0.79%2.57%6.08%2.61%年份201120102009200820072006增长率6.27%9.66%7.45%4.06%39.83%3.85%年份20052004200320022001增长率1.06%2.29%7.26%9.50%10.08%图22001-2017年综合用途地价增长率示意图2017年，长春市土地市场基本处于平稳运行状态。（二）不同用途地价水平与变化趋势2017年，长春市商服地价、住宅地价、工业地价水平继续保持梯状排列趋势，其地价水平值分别为：商服地价4768元/平方米；住宅地价3023元/平方米；工业地价392元/平方米。3图3长春市2017年商住工地价水平值商服用地变化趋势1.商服用地高地价水平值基本仍局限于长春市建成区核心区域，红旗街商圈、重庆路商圈、桂林路商圈、站前商圈对整个长春市的商服带动作用依旧不可动摇，但随着欧亚新生活、欧亚乐活里、欧亚三环购物中心、车城万达、中东砂之舟、新城吾悦广场等在长春过渡区域及边缘区域的大型商业综合体一一落成，核心区域商服用地相对地价水平已接近峰值。2.部分区域性商圈集聚效应逐年升级，随着住宅小区的逐步建设完善，其周边的商服配套设施也日趋繁华，欧亚卖场商圈、中东大市场商圈、晨宇商圈、中东新天地商圈、宽城万达广场商服、卫星广场商圈、绿地中央广场商圈、远达大街商圈、净月迅驰广场商圈、欧亚车百商圈、欧亚春城商圈、欧亚万豪商圈等都得益于此。3.快速路体系的建成，轻轨、地铁一号线的通车，势必将会带动沿线的商服集聚。路网条件的发达，同时也带动了第三产业的投资热情，地铁人民大街沿线、解放大路沿线以及快速路沿线商务办公楼、商服综合体的不断涌现将不断促进和巩固长春市商服用地的繁荣。44.随着市政府规划的正确引导，一大批能够体现长春在东北三省重要商服集聚地位的商务办公设施正在紧锣密鼓的建设中，在连接黑龙江以及辽宁的主要交通要道上，长春市均建设了中高档商务办公楼，繁华程度不容小觑，可预见的将来长春市极有可能成为连接东三省，甚至东北亚经济圈的商务金融中心。5.欧亚、中东、万达等大型企业强势蓄力，力保长春商服繁荣发展。欧亚新生活、欧亚乐活里、欧亚三环购物中心、车城万达、中东砂之舟住宅用地变化趋势1.长春市中心城区住宅用地已趋近饱和，目前住宅用地的出让及开发主要集中在南部新城、高新南区、北湖开发区、经济开发区、净月开发区等城市边缘区及绕城高速附近区域。2.2017年，住宅房地产市场主要受边缘区域带动，尤其是长春新区下辖的北湖科技开发区的带动。由于长春新区利好的产业政策、优质的教学资源、广阔的发展前景、飞速的基础设施建设，促使北湖开发区发展迅速，欧亚、师大、吉大、大学城、快轨等优质资源的集聚，使得北湖住宅房价在2017年5-6月份拔地而起，基本与城区内持平，促使长春市房价随北湖房价整体提升。3.“两横三纵”快速路的建成，成为中心城区内、外交通转换的重要枢纽，同时也成为长春市70平方公里中心城区的交通保护壳。“两横三纵”快速路系统主要坐落在二环路，二环路正是各大房地产商密集建设的住宅区域，“两横三纵”快速路建成通车，使其沿线及其辐射区域的交通条件得到极大的改善，其沿线及其辐射区域远离中心城区的喧嚣，又有交通的四通八达，这种比较合适人居的环境带动住宅地5价的上涨。4.2017年6月底。地铁一号线的建成，带动了人民大街沿线住宅房价的持续走高，尤其是距市区较远的南北两端，可以说是地铁一号线的通车的最大受益者。预计2018年末，二号线将全面通车，解放大路沿线住宅房价已跃跃欲试，通车后势必将对解放大路沿线的住宅用地市场带来大幅度提升。5.纵观2017年，长春市住宅市场可以说是遍地开花，价格持续走高。虽然住宅用地实际供应远高于2016年，但仍不能与住宅房地产市场行情相匹配，住宅用地出现了供不应求的局面。工业用地变化趋势工业用地的区域变化主要表现形式是工业向工业集中区集中发展和向外围地区离心发展。城市核心区和非工业集中区企业迁出和破产灭失，使这些区域工业用地大幅度减少而边缘区、城市郊区工业用地大幅度增长。工业用地增长主要发生在长春经济技术开发区、长春高新技术产业开发区和长春西新经济技术开发区以及城市郊区的新型工业园区和公路两侧区域，工业用地级别为六级。这些区域集中了绝大部分工业用地的市场交易。“两横三纵”快速路的建成，尤其是东部快速路远达大街段，让长东北核心区在更短的时间内达到内通外连，更是实现了城市道路、高速公路、国道三方互通的创举。东部快速路远达大街段不仅大大提升了长东北核心区交通承载能力，更成为区域极其重要的经济走廊和产业发展动脉，对加强长东北核心区与中心城区的联结，促进长东北核心区的加速发展有着十分重要的作用。事实也充分证明了这一点，在长东北核心区内远达生产资料市场、长东北钢材物流基地、中国兵6装集团天威产业园等知名企业已落户互通式立交桥附近，一个新的经济隆起带将赫然崛起。2016年2月3日，长春新区经国务院批复同意设立。长春新区紧邻长春市主城区，其主体位于长春东北侧，是长吉图开发开放先导区的重要组成部分，包括长春市朝阳区、宽城区、二道区和九台区部分区域。长春新区区位优势明显、产业基础坚实、创新氛围浓厚、开放条件优越、承载能力较强。长春新区除了推动“一带一路”建设外，长春新区的职能之一是“深化图们江区域合作开发”。可见，长春新区在长春市工业用地市场的地位将不容小觑。（三）不同区段地价水平与变化趋势从2017年土地一级市场交易情况来看，长春市不同区域地价水平变化与2016年的情况基本相吻合，城市中心区商服、住宅用地地价水平值较高，城市边缘工业区土地价格保持稳定。总体而言，长春市地价总体仍呈由中心向外围、不同级别地价依次递减的价格空间形态，其地价水平值见表3：表3长春市2017年各级别土地分用途地价水平表单位：元/平方米类别级别全市平均一级二级三级四级五级六级七级八级综合2484商服476812152877857064632327626912181住宅302358055170456933292658236520831744工业392392表3中长春市地价的级别差异很大，商服一级、住宅一级区域地价远远超过位于长春外围的六七八级等较低级别地价。这主要是由于长春市城市形态整体上呈现平原地区城市的典型单核心模式特征，主要经济活动强度沿中心向外围地区减弱，呈指数递减的特征，从而导致核心区土地价值凸显，而外围区虽然增长较快，但均价仍然很低。7从图3中可以看出，不同用途用地的级别地价弹性也存在一定的差异，商服用地地价随级别变化的速度在三级之前递减十分迅速，而三级之后价格降低的速度明显趋于平缓，住宅地价变化则较为平缓，显示出住宅用地对中心区位的竞争强度要低于商服用地，而工业用地由于城市规划的原因，一级至五级为工业控制区，唯有六级有监测地价。低级别区域，住宅用地价格逐渐趋近于商服用地价格。实体经济受网络经济冲击严重，加上长春市办公类用房的供大于求，使得商服用地价格水平短时间内难有较大幅度的提升。相反，由于长春市尚处于住宅房地产市场的繁荣发展阶段，加之房价的阶梯式上涨，促使住宅用地价格明显提升。图4长春市2017年各级别地价变化折线图2017年长春市不同级别地价变化幅度较2016年相比也存在一定的差异，由于北湖开发区的房地产市场的带动，使得房地产开发企业纷纷投入到具有较大利润空间的低级别区域，故呈现出低级别地价增长率高于高级别地价增长率的趋势，具体见表4、图5。8表4长春市2017年不同级别土地各用途地价同比增长情况用途全市一级二级三级四级五级六级七级八级综合6.56%商服6.17%3.27%4.62%6.18%6.38%7.73%8.60%9.05%住宅6.93%4.52%5.12%6.16%7.70%7.00%7.60%8.38%9.75%工业1.29%1.29%图5长春市2017年各级别地价增长率情况从图5中可以看出，2017年，长春市商服用地地价涨幅状况为一至七级逐渐提升，其主要原因是受住宅用地市场带动而引起的。高级别区域价格增长较小，低级别区域增长较快，主要是由于以往人们需要在高级商服才能得到满足的生活需求已被低级别商服满足，致使高级别商服给人们带来的效用降低。2017年，长春市住宅用地一改往日的逐级增长，一级、二级、三级涨幅明显低于其他级别，低级别区域涨幅均在7%以上。2017年，整个住宅市场一直处于较快的增长趋势，尤其是低级别区域配套设施日臻完善、公共服务设施齐全以及交通四通八达，蓄势已久，低级别区域体现出了较大程度的增长。2017年长春市不同区域地价水平差距依然很大。从监测范围内9的地价变动情况来看，由于区位条件的优越性和土地可获取性十分有限带来的稀缺效应及土地征收拆迁整理成本的持续增长，核心区地价变化的绝对水平值依然很大。与往年一样，人民大街沿线商服用地由北向南地价基本呈先上升后降低的态势，以重庆路与人民大街交汇地带为地价最高区域，地价水平值成线性下降。随着快速路、地铁、轻轨的建成通车，宽城区出行困难，交通不便的情况得到了很好的改善，以及部分大中型房地产开发企业的进驻也带动了宽城区整体地价水平的上涨，但是长春人根深蒂固的南贵北贱的思想直接影响着南北土地以及房地产价格的走势。净月开发区着力打造东北总部基地，部分企业总部已经开始土地开发。商服氛围浓厚，投资发展潜力巨大，周边商服、住宅用地受总部经济集聚区的影响，土地价格有一定额涨幅。经开区与高新区是长春市老牌的国家级开发区，区域内知名工业企业众多，但随着长春市的飞速发展，经营性用地的急速扩张，已经触及经开区和高新区等工业园区的边缘地带，工业用地的存在已经制约经营性用地的发展，故长春市政府及时推行工业用地退城进区的政策，给经营性用地更广阔的发展空间。由于经开区原有的基础设施完善，道路四通八达，故经营性用地地价水平值较高。与去年相同，南部新城以新政务中心用地为核心的商服与住宅中心区已经形成并继续发展，价格走势继续保持增长态势。与2016年不同的是，北湖开发区房地产投资热度持续走高，带动土地价格高走，长春整体地价水平受北湖开发区影响整体提升。10二、城市楼面地价与房价对比分析（一）地价与房价比值分析1、截止到2017年11月，长春市商品房市场成交均价为7739元/平方米，同比上升12.81%，商住楼面地价为1900元/平方米，占房价的比例为24.55%。2、相比于2016年，商品房成交价有加大幅度的提升。主要是由于北湖开发区房地产市场的发展引起的整个长春市房地产市场的变化。图72016年1月—2017年11月长春市新增商品房成交均价11（二）楼面地价增长率与房价增长率比较截止2017年11月，长春市商品房成交均为7739元/平方米，比去年的6860元/平方米上升12.81%，商品房楼面地价较去年上涨了7.87%。分析具体原因如下：从政府的决策上看，政府决策相对于市场来说具有一点的滞后性。土地是引致性需求，房地产市场的变化传导到土地市场，需要过程和时间。同时，政府为防止市场大起大落，保障房地产市场平稳健康发展，往往以土地政策为手段进行调控。三、城市地价与土地市场协调状况（一）地价增长率与土地计划供应面积增长率对比2017年长春市本