[深规院]深圳市月亮湾片区详细蓝图(93页)...

URBANPLANNING&DESIGNINSTITUTEOFSHENZHEN深圳市月亮湾片区详细蓝图THELAYOUTPLANNINGOFMOONBAYDISTRICT.SHENZHEN2006.7URBANPLANNING&DESIGNINSTITUTEOFSHENZHEN前言•月亮湾片区位于大南山西麓，依山傍海，临近前海物流产业区。•特区成立初期本片区规划为工业用地，后兴建少量住宅，形成污染企业与居住混合布局。为了减少环境污染，后进行了电厂改造和搬迁污染企业等措施。•本次规划希望利用其背依大南山的环境优势，创造一个配套完善、环境宜人，为物流园区提供商务、居住配套的综合社区。URBANPLANNING&DESIGNINSTITUTEOFSHENZHEN工作框图相关资料借鉴香港详细蓝图香港城市设计深圳详细蓝图编制办法深圳中心区22、23—1地块城市设计现状资料调查相关规划解读总体规划方案成果现状地籍现状土地利用现状道路交通现状建筑……南山区分区规划前海物流园区规划地铁二期工程近中期综合规划前期研究现状调查分析方案构思成果编制地块控制道路交通规划公共空间规划建筑设计要求文本图则与图纸详细蓝图控制要素体系•项目特色URBANPLANNING&DESIGNINSTITUTEOFSHENZHEN□规划借鉴□月亮湾详细蓝图控制要素体系表项目前期研究现状资料分析相关规划解读规划原则与理念总体规划方案控制要素导则指引□面临的现实问题周边地区研究URBANPLANNING&DESIGNINSTITUTEOFSHENZHEN•深圳详细蓝图规划编制是借鉴了香港规划编制体系而引入的•目前的详细蓝图编制技术规定的试行版本，存在分类不清，内容重叠，并与成果的表达不一致等问题1面临的现实问题URBANPLANNING&DESIGNINSTITUTEOFSHENZHEN2规划借鉴香港编制经验借鉴•我们学习香港城市设计指引的控制要素及考核因素。URBANPLANNING&DESIGNINSTITUTEOFSHENZHEN3控制要素体系每个类别与相应的管理部门对应，便于规划管理、实施。URBANPLANNING&DESIGNINSTITUTEOFSHENZHEN□项目区位与规划范围□现状概貌□现状地籍□现状土地利用□现状建筑质量分析□现状交通分析□现状人口□现状公共配套设施□现状要素□现状基地评估项目前期研究现状分析相关规划解读规划原则与理念总体规划方案控制要素导则指引周边地区研究URBANPLANNING&DESIGNINSTITUTEOFSHENZHEN1项目规划范围•东以生态控制线范围内的建设用地红线为界•南以兴海大道为界•西以月亮湾大道为界•北以西部通道为界•规划总用地面积：138.54公顷•其中，位于生态控制线内的范围面积53.85公顷。URBANPLANNING&DESIGNINSTITUTEOFSHENZHEN2现状概貌•除生态线以内的荔枝林与青青世界地势高差较大外•其他用地较为平坦，地形标高基本在4m-6m之间，适宜开发建设。URBANPLANNING&DESIGNINSTITUTEOFSHENZHEN3现状地籍现状共31个地籍权属，已收集到用地红线地块12处（其中8处有设计要点）。■现状情况•部分地块，沿月亮湾道路一侧用地红线边界，在市政道路红线之内•个别地块地籍较零碎且形状不规则，不利于规划的整体布局。URBANPLANNING&DESIGNINSTITUTEOFSHENZHEN4现状土地利用•建设用地89.25公顷，非建设用地49.29公顷•少量的居住、工业用地•大部分未开发，为临时堆场和停车场用地；•林地主要为大面积的荔枝林。URBANPLANNING&DESIGNINSTITUTEOFSHENZHEN5现状建筑质量分析•主要有住宅、工业厂房、学校•大部分建筑年代较新、质量较好，有保留的价值。•在生态线范围内有一片已建的工业厂房，建筑质量较好，但属于违章建设。质量较好建筑：346284.52M2质量较差建筑：8482.37M2URBANPLANNING&DESIGNINSTITUTEOFSHENZHEN6现状交通分析在基地的西侧、南侧有现状平南铁路通过，形式为高架.平南铁路月亮湾大道、兴海大道均为双向六车道；西部港口的主要疏港道路，其交通承载压力很高.与月亮湾大道采取立交形式相联系。立交设施占地涉及到基地范围内地籍的调整。西部通道URBANPLANNING&DESIGNINSTITUTEOFSHENZHEN荔湾路URBANPLANNING&DESIGNINSTITUTEOFSHENZHEN7现状人口分析片区现状总人口是3210人，大部分为户籍人口。URBANPLANNING&DESIGNINSTITUTEOFSHENZHEN8现状公共配套设施深大附中总用地面积45279.4M2,建筑面积43377.01M2,建筑容积率0.9,建筑覆盖率20%,建筑层数控制在6层以下，建筑质量较好妈湾派出所占地1882,8M2,建筑面积2780M2,建筑容积率1.5，建筑覆盖率25%.深大附中妈湾派出所主要沿荔湾路的住宅底层布置，规模较小，环境较差。零售商业URBANPLANNING&DESIGNINSTITUTEOFSHENZHEN8现状基地评估有利条件■基地周边良好的交通条件、未来由平南铁路改造的地铁5号线将大大改善基地的交通出行、提升土地的价值。■基地位于大南山脚下这一独特位置使其土地的价值与吸引力得到了提升。■基地内大部分地块没有开发，建设潜力较高存在问题■基地周边的物流园区和工业用地对规划范围内的环境影响较大。■月亮湾大道与兴海路作为西部物流港群的主要疏港道路，其交通承载较大，交通秩序较为混乱，货运与客运混杂，对基地内环境具有一定的影响。■基地内部分地块地籍划分过于零碎且不规则，不利于空间的组织。URBANPLANNING&DESIGNINSTITUTEOFSHENZHEN□南山分区规划□前海物流园区规划□地铁二期工程近中期综合规划□结论项目前期研究现状资料分析相关规划解读规划原则与理念总体规划方案控制要素导则指引周边地区研究URBANPLANNING&DESIGNINSTITUTEOFSHENZHEN1南山分区规划以二类居住功能为主。功能定位大南山片区(NS03)人口规模控制为4.8万人，根据规划区居住用地占整个大南山片区居住用地的比例以及采用相关平衡，估算出规划区居住人口规模大约控制为1.5万人。人口控制对大南山片区土地使用强度的控制为毛容积率0.38。在扣除大南山郊野公园等非建设用地的基础上，根据不同性质土地利用的加权平衡推算出规划区整体毛容积率大约控制在1.0左右。强度控制公共配套设施属于小区级，公共配套设施应按深标中小区级的相应指标进行配置。同时，应遵循《深圳市南山区分区规划（2003）》对大南山片区公共配套设施的相应指标。（配套一所小学）lh7幻灯片20lh7怎么与经济技术指标中毛容积率不一致！gh5-lh,2006-5-30URBANPLANNING&DESIGNINSTITUTEOFSHENZHEN2前海物流园区规划研究近期依托物流中心发展成为区级中心，远期结合宝安中心城发展成为市级中心，以港口和西部通道为依托的综合性区域性物流中心。功能定位功能分区□港口补足功能区□综合物流功能区□商务办公区□大型交通、市政设施区□物流发展备用地URBANPLANNING&DESIGNINSTITUTEOFSHENZHEN对前海物流园就业人群进行分析。就业人群分析商务办公港口补足功能区综合物流功能区办公海关检查国检信息服务流通加工堆场外来白领普通办公公务员普通工人打工人员高层白领信息服务URBANPLANNING&DESIGNINSTITUTEOFSHENZHEN3地铁二期工程近中期综合规划地铁二期工程近中期综合规划•平南铁路在远期将改为地铁5号线，形式为高架轻轨，并且在通过基地的一段上将设置一站点。•这一计划将大大改善基地的交通出行、提高土地的价值，并且对基地的功能布局与地铁站周边地块的开发强度将产生较大的影响。URBANPLANNING&DESIGNINSTITUTEOFSHENZHEN□规划原则与目标□初步方案比较□规划着重解决的几个问题项目前期研究现状资料分析相关规划解读规划定位原则与理念总体规划方案控制要素导则指引周边地区研究URBANPLANNING&DESIGNINSTITUTEOFSHENZHEN目标定位分析目标定位与理念西部港区发展趋势良好0100020003000400050006000700080001995199619971998199920002001200220030100200300400500600货物吞吐量散杂货吞吐量集装箱吞吐量货物吞吐量：万吨/年集装箱吞吐量：万标箱/年单位：万吨/年单位：万标箱/年西部港区历年吞吐量统计示意图•深圳最大的综合港区•集装箱吞吐量急速增长，吞吐规模与盐田港不分伯仲•港口功能正进行优化整合，作业效率还将大幅度提高2005年底集装箱吞吐量接近800万TEUURBANPLANNING&DESIGNINSTITUTEOFSHENZHEN港口后方陆域的生活配套需求较大盐田港后方陆域发展为例：在历次规划中，盐田港后方陆域：配套仓储比例逐步上升，商务办公下降，而配套居住的功能在经历一定的下降之后又恢复到接近1/3的比例。发展定位也逐步转向以港口服务配套为主要指向1994总体规划发展定位•特区东部次中心、港口生产和生活后勤服务基地、“港城一体”1998分区规划•集疏运系统便捷、配套功能齐全、环境优美的港口后方服务基地2002调整规划2001法定图则1997控规•盐田区涉外中心、文化中心；突出港口开发建设•以便捷的集疏运交通为依托，以大型物流园区为主体的港口纵深服务区•同94总规55443322112003组团规划•配套盐田港口的发展，深圳东部港口物流园区660%20%40%60%80%100%1994年总体规划1997年控规2001年法定图则2002年调整规划2003年组团规划盐田后方历次规划用地比例变化示意配套仓储居住生活商贸、服务目标定位分析目标定位与理念后方陆域生活配套空间的供给有限本片区是该地区为数不多的临近产业地区、适宜发展生活配套功能的片区之一。前海港口物流园区就业、服务总人口测算估算：港区就业人口后方就业人口总就业人口就业服务总人口•180人/集装箱泊位，随物流运作、信息管理效率提高，逐渐减少（取175人/泊位），散杂货泊位270人/泊位，得出港区人口规模为：180*20*2/3+270*7=0.43万人•后方配套产业员工指为集疏运、仓储、临港工业、金融保险、贸易、货运代理、维修等为港口运作配套服务人口。按照经验比值，港区作业人员：后方服务人员1:7～1:10，取1：9，配套产业员工总数将为：0.43*9=3.87万人•在功能上亦起到为港口配套服务的作用，其就业人口应包括在后方配套产业员工中。故港区及相关的就业总人口为：3.87+0.43=4.3万人•按按照经验数据取单身职工占总职工数的三分之二，双职工带眷系数为2.5,同地双职工占双职工的30%，可计算港口就业、服务总人口：•4.37.1×[1/3×（1-0.3/2）×（1+2.5）+2/3]=7.14万人•临近配套居住用地分析•居住系数：实际人口（万人）•1.07.14•0.85.71•0.64.28•0.42.86•0.21.45如果按照0.2取值，按人均35平米计，需要住宅面积约55万平米。URBANPLANNING&DESIGNINSTITUTEOFSHENZHEN生活配套的类型的合理选择产业功能和产业人口构成：产业发展需要本片区提供以普通办公、普通住宅、公寓及相应配套设施的就近的生活配套功能。目标定位分析目标定位与理念办公海关检查国检信息服务流通加工堆场外来白领普通办公普通工人打工人员高层百领高档住宅普通住宅公寓信息服务便于生产组织临近产业地区配套解决城市配套解决普通办公•以宁波为例，原来规划把居住