法学系房地产法课件7

第八章房屋租赁法律问题一、房屋租赁的概念出租人将房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。二、禁止出租的情形有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有权证的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房屋权利的；（三）共有房屋未取得共有人同意的；（四）权属有争议的；（五）属于违法建筑的；（六）不符合安全标准的；（七）已抵押，未经抵押权人同意的；（八）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；（九）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。三、房地产租赁合同备案制度《城市房地产管理法》（1995年1月1日施行，2007年8月30日修正）第五十四条房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。登记备案的程序《城市房屋租赁管理办法》（1995年6月1日施行）第十三条房屋租赁实行登记备案制度。签订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋所在地市、县人民政府房增管理部门登记备案。登记申请——审核合同——房屋租赁证(一)登记申请第十四条房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，持本办法第十五条规定的文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。第十五条申请房屋租赁登记备案应当提交下列文件：（一）书面租赁合同；（二）房屋所有权证书；（三）当事人的合法证件；（四）城市人民政府规定的其他文件。出租共有房屋，还须提交其他共有人同意出租的证明。出租委托代管房屋，还须提交委托代管人授权出租的证明。（二）主管部门对租赁合同进行审核审核的内容：1、合同主体2、合同客体3、合同内容4、租赁行为是否符合国家及地方人民政府的租赁政策5、当事人是否已经缴纳了有关税费。（三）颁发《房屋租赁证》第十七条《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证。租用房屋从事生产、经营活动的，房屋租赁证作为经营场所合法的凭证。租用房屋用于居住的，房屋租赁证可作为公安部门办理户口登记的凭证之一。（四）房地产租赁合同备案制度的法律意义——此过程对于承租人来说比较重要1、买卖不破租赁（注意有例外）2、用于应付政府的行政管理。如果租用的房屋用于生产经营活动，则该证可作为经营场所合法的凭证。如用于居住，则是公安部门办理户口登记的凭证之一。3、确认双方的租赁行为合法性（案例）买卖不破租赁适用条件：A、须存在有效的租赁合同B、须租赁物已交付并为承租人现实占有。C、须出租人将租赁物所有权让与第三人。买卖不破租赁的例外以抵押的财产出租对租赁合同效力的影响《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第66条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。（此为买卖不破租赁的例外）抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”（先押后租，租赁合同不具有约束力，抵押权人可以行使抵押权。承租人如有损失，能否获赔？要看出租人（即抵押人）是否将此抵押情况书面告知）[案情]2006年，某物业公司因贪图便宜，和李姓业主匆忙签定了某商业物业的租赁合同，交纳了几十万的保证金和两个月租金。没有办理租赁登记和进一步查询，然后该公司就入场装修，准备将该物业分割成几个小物业在转租。到了装修完毕，转租的小业主需要办理营业执照的时候，才发现该物业有抵押权人，并且该李姓业主已经拖欠抵押权人（银行）的贷款很久，银行已经诉讼并查封了该物业。物业公司根本无法办理租赁登记和进行商业经营，损失巨大。（五）房屋租赁登记备案的性质第一，登记备案并非房屋租赁合同成立或生效的条件。A立法未明确城市房屋租赁管理办法第三十二条违反本办法有下列行为之一的，由人民政府房地产管理部门对责任者给予行政处罚；。。。。。。（二）不按期申报、领取《房屋租赁证》的，责令限期补办手续，并可处以罚款；。。。。。。B法理上讲，租赁合同是诺成性合同。C实践中，很少租赁合同有登记备案。是否一律无效？第二，租赁备案也不是为了使房屋租赁合同具有对抗第三人的效力。对抗新所有人——权源：买卖不破租赁对抗后设定的抵押权之权利人——权源：承租人对房屋的占有第三，在后承租人不得以登记对抗在先已实际占有该房屋的先承租人。（为什么呢？）四、承租人的优先购买权合同法第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。民通意见第118条（提前三个月通知）城市私有房屋管理条例第11条（提前三个月通知）适用条件：第一，租赁合同合法有效第二，承租人只能在同等条件下行使优先购买权。（同等条件：指相对同等交易条件。包括同等价格，同等的价款给付时间、同等的给付方式等同等交易条件。）第三，承租人必须在合理期限内行使优先购买权。（承租人接到通知后的三个月内）[案情]某开发商有一栋三层的商品房未售，1999年王某承租其中的首层从事理发业，方某则承租二、三层经营家具。2004年4月20日，在租赁期间，开发商在未通知王某的情况下，将整栋房屋转让给方某。王某及时提出异议，认为该栋商品房完全可以分割出让，开发商擅自出卖房屋的行为侵犯了其优先购买权。（判决：整体出售应视为交易条件）思考：A承租人的优先购买权与共有权人的优先购买权冲突，如何解决？B在承租人的优先购买权受到侵害时，对承租人有何救济？（出租人如未通知就出售给第三人，承租人该如何主张其优先购买权？）可起诉，要求法院确认该买卖合同无效。但此规定并不能保护承租人的优先购买权。（为什么呢？）第一，没有能保证承租人购买该房子。第二，如出租人与第三人已经办理了产权过户登记手续，则无权再向其主张优先购买权，而只能要求出租人承担损害赔偿责任。五、房屋转租问题（一）定义：房屋承租人将租赁房屋再出租给他人的行为。合同法224条：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。（二）合法转租中各方权利义务关系1、原出租人的权利义务：（1）有权要求承租人继续履行原租赁合同。（2）出租人有权从房屋转租中获得收益。（3）监督次承租人使用租赁房屋的情况。（所有权具有对世性）（4）有权在原合同终止时，直接请求次承租人返还房屋。（5）出租人对次承租人不负有法律义务。2、承租人的权利义务（1）继续履行原合同（2）履行转租合同思考：在租赁房屋需要修缮时，如出租人不履行修缮义务，承租人能否以此为由拒绝修缮？由于其要履行两个合同，因此：因一方原因致使承租人对另一方违约时，承租人应当直接承担违约责任。3、次承租人的权利义务（1）接受出租人对其用房情况的监督（2）合同终止时，次承租人应当返还租赁房屋思考：次承租人是否有优先购买权？（三）非法转租的法律后果思考：1、次承租人在合同无效情况下，是否应承担一定责任？2、转租合同无效，则承租人向次承租人收取的租金如何处理？城市房屋租赁管理办法第三十二条违反本办法有下列行为之一的，由人民政府房地产管理部门对责任者给予行政处罚；。。。。。。（三）未征得出租人同意和未办理登记备案，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，没收其非法所得，并可处以罚款。