灵创中国 四平市房地产2010市场调研报告P65

四平市房地产2010市场调研报告目录ContentsPART1项目位置项目现状项目周边城市分析项目调研分析1号2号地SWOT分析开发建议火车站火车站121号项目现状2号项目现状2号项目现状1号地平整，2号地拆迁中，规模大，利于开发建设······1项目周边（铁路煤厂）1项目周边（煤厂）2项目周边（规划建设紫气大道）三中2项目周边（重点三中）2项目周边（广场）广场本案2项目周边（不夜城商圈）不夜城本案2项目周边（热电厂）热电厂本案2项目周边铁东医院第一医院本案2项目周边（规划建设火车站）项目周边交通便利，紫气大街改建为项目的交通又带来了新的升级，周边配套齐全，医院，学校，商场，广场，应有尽有，但是项目周边热电厂不利于项目品牌建设。四平基本状况三三制城市特征消费向东，居住向西四平市2010房地产项目分布及数据分析本案：二手房：新房在售：新房待售铁东区不夜城（住宅已售完，商铺在售）发展商：四平三达生态城开发有限公司建筑商：江苏南通六建建设集团有限公司项目地址：吉林省四平市铁东区南九经街888号售楼电话：[phone]主广告语：好生活开始了项目规划：1栋住宅小高层、1栋四星级的酒店、7栋商服（3-4层）、1栋商场栋数：10栋销售率：住宅已售完商铺在售住宅均价：3300元/㎡层高：5.7米商服均价：16500元/㎡银行按揭：吉林银行7成30年配套：奢华星级酒店、阳光室内步行街、旗舰购物中心、特色美食特区。国际商业理念，打造10万㎡双首层商业空间，汇酒店、公寓、商场、商业街等各大形态，集购物、休闲、娱乐、居住为一体，打造一站式消费中心，以科学经营管理，保障投资者和商业的利益，成为城市新中心，新加坡国际商业广场。华亿嘉苑、理想尚城（住宅在售）发展商：华亿房地产集团有限公司整案推广：恒远传媒项目地址：铁东区北二纬11马路交汇处售楼电话：[phone]主广告语：打造铁东第一社区项目规划：16栋多层、5栋高层栋数：21栋银行按揭：吉林银行7成30年起价：2298元/㎡均价：2670元/㎡建筑面积：20万平方米总销金额：5.34亿配套：区内商业街、会所、篮球场、幼儿园、等配套齐全;锁定中心地带，交通生活网四通八达；集贸市场、公交站、医院等便利配套近在咫尺。比邻名校，一中、三中、二中、市第一实验中学。由知名物业北京乐邦泰和物业管理公司管理，全天候电子巡逻，24小时保安，小区IC卡，可用于停车、会所消费、订餐、保姆服务等。铁西区沈铁时代（住宅在售）发展商：长春铁路房地产开发有限责任公司代理商：沈阳一天成房地产置业有限公司项目地址：迎宾北大街售楼电话：[phone]主广告语：沈铁|时代的春天栋数：10栋银行按揭：吉林银行7成30年起价：3200元/㎡配套：水景洋房，层层露台，步步风景。一层私家花园，独立庭院，连体车库，顶层实用阁楼等。优质品牌建材，私人管家式服务。园区监控，24小时园区保安，365天无休保洁服务，三季有花，四季有景等。方略逸园（高层在售）发展商：四平市方略房地产有限公司项目地址：四平市铁西区英雄大街西桥西北侧售楼电话：[phone]项目规划：1栋住宅多层6楼（1、2层商服）、1栋17层的小高层栋数：2栋销售率：多层住宅已售、完商铺已售完、多层已销售95%高层起价：3188元/㎡层高：3米银行按揭：吉林银行交通银行7成30年配套：距地直商圈、神农医院只有数百米，周边有南河小学、十七中学。小区使用了欧洲的飘窗、落地窗等并赠送冷藏室（部分除外）。小区物业服务：24小时物业服务，小区内公共环境。共用部位的天8小时保洁服务，24小时安全保卫，维护本物业公共区域安全，全天候红外线外围防务和保安电视监控、住宅室内紧急报警，全部住户与门卫对讲系统，对外可视系统，出入IC智能卡，一卡通全封闭管理等。香格里拉（2期待售）发展商：四平正大置业有限公司物业公司：四平正大置业项目地址：四平市铁西区英雄大路与西郊广场交汇售楼电话：[phone]主广告语：水岸康城星级世家项目规划：一期8栋多层二期4栋5层多层3栋11层小高层若干洋房栋数：15栋银行按揭：建设银行7成30年面积区间：70——110㎡开盘时间：2010年10月份交房时间：2111年底配套：社区内高档会所，园林景观，沿街商服海银帝景在售发展商：四平市海银房地产开发有限公司物业公司：四平市海银物业管理有限公司项目地址：四平市铁西区西农园铁西检察院西侧售楼电话：[phone]主广告语：四平首家纯水景大宅栋数：约30栋绿化率：45%总建面积：50万㎡占地面积28万㎡面积区间：60——280㎡均价：3400元/㎡银行按揭：建设银行7成30年开盘时间：2010年7月份交房时间：2111年12月份配套：中庭景观核心立体园林，极致稀缺独立为何院落，空中庭院，上千平方米私家会所，网球馆、健身中心、棋牌室，茶社，咖啡厅，酒吧，商务中心。社区涵盖多层住宅，4层花园洋房，小高层，高层住宅，集多重人居舒适度于一体，南北全通透，格局方正，二次空间创作等功能优势，引入国际化的空间概念，匠心打造270度转角飘窗、观景露台、入户花园等。海银帝景在售海银帝景在售九洲城（三期在售）发展商：四平九洲房地产开发有限责任公司建筑商：四平九洲房地产开发有限责任公司代理商：四平九洲房地产开发有限责任公司物业公司：四平九洲物业管理有限公司物业地址：四平市铁西区南仁兴街1766号主广告语：原味加州上品生活售楼电话：[phone]栋数：三期10栋11层小高层绿化率：30%面积区间：85——235㎡均价：3650元/㎡银行按揭：建设银行、工商银行7成30年入住时间：2011年6月配套：九洲地产自建，细节一丝不苟，精装五星级入户大堂，首创门庭式不行出入口，内外双庭院，加州风情的内涵，组团化精心雕琢万余平米加州风情园林，全城首创超大空中庭院。九洲城（三期在售）九洲城（三期在售）九洲城（三期在售）九洲城（三期在售）大禹·加州湾（三期待售）发展商：四平大禹房地产开发有限公司全程营销：吉林汉坤房地产营销代理有限公司物业地址：四平市铁西区南仁兴街与东丰路交汇处主广告语：两河三岸一湾城售楼电话：[phone]栋数：约50栋绿化率：30%总监面积：36万㎡面积区间：40——120㎡银行按揭：建设银行7成30年开盘时间：2010年10月入住时间：2011年12月配套：1700平米社区会所，集成健身、休闲、娱乐高尚都市配套功能，整体打造低密度花园社区，加州主题景观串联步行节点，2条景观水系贯穿社区，项目划分为北、南、西3大建筑群落，圣塔路斯阔景洋房。大禹·加州湾小高层，10年初内部认购价：2350元/m2金碧湖畔（2期待售）发展商：四平市成吉房地产开发有限公司全程营销：自销物业地址：四平市铁西区海丰大路7号（青少年宫对面）主广告语：融灵感与智慧精髓之智纳水岸与灵气之秀售楼电话：[phone]栋数：一期6栋已售完二期4栋未售绿化率：30%均价：3500元/㎡面积区间：35——200㎡银行按揭：工行7成30年开盘时间：2010年5月入住时间：2011年12月配套：玲湖美宅，探求建筑美学与人居哲学之至，倚南湖生态优势，经典大宅、户户观景，户户朝阳，南北通透，整体空间层次分明，宽带入户，名牌电梯，品牌门窗，管路消音系统，绿色环保材料，智能化物业管理，园林式绿化，24小时安保系统，娱乐建设设施完备。项目周边二手房市场数据小区名楼层数面积租金总价单价入住时间装修标准户型备注东方居255㎡550元/月10.1万2000元/㎡2009年7月中装两室一厅东方居337㎡500元/月2008年简装一室一厅东方居356㎡19万3393元/㎡2008年简装两室一厅东方居666㎡14万2121元/㎡2009年中装两室一厅东方居248㎡450元/月2008年中装一室一厅一中华城5107.4㎡700元/月34.368万3200元/㎡2008年简装三室一厅一中华城167.8㎡20万2950元/㎡2008年简装两室一厅含两年物业一中华城3109㎡53万2009年毛坯三室一厅带车位的一中华城1562㎡900元/月2009年精装两室一厅东方花园4100㎡600元/月29万2900元/㎡1999年中装四室一厅2003年老装修东方花园160.3㎡550元/月18.5万3068元/㎡2000年精装两室一厅瑞星小区252.58㎡16.6万3150元/㎡2008年毛坯两室一厅含两年物业住宅（二手房）小区名楼层数面积租金总价单价入住时间装修标准户型备注一中华城1带2（门市）142㎡3000元/月92.3万6500元/㎡2008年简装附加个地下室福源小区2（门市）200㎡1300元/月2008年楼上有两个储物室楼下是个超市清华苑门市70㎡1500元/月2008年门市（二手房）从四平2010年现有市场来数据来看，项目集中于多层建筑，同时小高层也占有一定比例，新项目目前主要集中在铁西区共有7个而铁东区只有2个，其中5个项目配有会所，建筑风格各异，价格均价区间从2700-3500元。1号地SWOT分析Strengths优势地块平整距离河流近地块小离煤厂近离火车道线近交通不便利离商圈远生活机能不完善铁东工业园区集中Weaknesses劣势距离河1公里离煤厂近离火车道线近铁东工业园区集中Opportunities机会Threats威胁2号地SWOT分析Strengths优势2号地规模较大离公园广场近紧邻不夜城商圈离学校近紫气大道新建1.交通便利，2.连接铁东铁西主干道3.通往新火车站主干车道铁东工业园区集中临热电厂近生活机能不完善棚改项目Weaknesses劣势紫气大道热电厂铁东工业园区集中Opportunities机会Threats威胁“生态产业化、产业生态化”的原则，以人为本，倡导高起点、高品位、环保节能的生态理念，充分利用紫气大路和东山植物园及周边优美自然环境，让新城区形成“一心、两带、两组团、四区”的规划布局，即“1224”式结构。“一心”指东山植物园，占地约60万平方米，建成开放式的城市生态公园，它是整个新城区的“绿肺”，起到净化空气、美化环境，调解整个区域生态平衡的作用。“两带”分别是紫气大路景观带和人工水系景观带，让大片绿地、水面形成的景观轴线与两侧建筑交相辉映，建筑与环境相融共生。“两组团”指新加坡生态花园城居住组团和高铁新区生态居住组团。这两个生态居住组团社区均由别墅、多层、高层组成，满足不同人居环境。“四区”指沿紫气大路自东向西依次布置的站前交通枢纽区、商业金融区、文化会展区及新加坡生态花园城内的CBD东部新城新城的空间景观是如何塑造以高铁四平东站为起点，紫气大路为景观走廊，自东向西首先映入眼帘的是超开阔的站前广场，围绕广场以低多层景观特色建筑为主，到商业区，两侧标志性高层建筑拔地而起，西行至东盛大街，是人工水面上雄伟的悬索景观斜拉桥，景观桥、东山植物园、人工水系构成新城核心区“绿树、碧水、白桥”三大景观。继续西行，是生态花园城的中心，围绕道路广场是CBD高层建筑群，建筑高低起伏，给人以视觉美的享受。根据上述市场调研结果及对城市的理解灵创认为1号地质素相对较低2号地相对可操作性较高生态水景大盘、高端地产、东区豪宅定位以“品牌构建”为手段建立本案的复合价值系统，树立竞争壁垒。以“四平东区首席豪宅”为目标在未来的竞争格局中进行市场占位。关于2号地的开发设想产品结构：联排别墅（少部分）、花园电梯洋房、景观高层阶梯式分布NS联排别墅花园电梯洋房小高层多层分布小高层分布居住区按产品类别采用组