商业综合体租赁面积计算原则(0612)

附件3-8/附件9万达商业综合体租赁面积计算原则【用途】3-8用于合同签约/9用于签署租赁决策文件1租赁面积构成租赁面积由主力店租赁面积、次主力店租赁面积、步行街商铺的租赁面积三部分构成1.1主力店（次主力店）租赁面积为建筑面积，由下列三部分组成：a，各区域的套内建筑面积。b，地上公摊面积（包括公共大堂、楼梯间、步行街通向主力店的通道、设备用房、管井、出屋面的楼梯间和设备机房等）。c，地下公摊面积（包括楼电梯间、设备用房、管井、卸货区、服务用房等主力店所属的设施，而商业综合体项目的商管物业用房、消控中心、开闭所等空间不在此列）。1.2步行街商铺的租赁面积为套内建筑面积（不含管井）。1.3在进行租赁面积计算前应获得商管对租赁范围的确认。提交租赁面积时，应包括各区域的总建筑面积及面积构成明细。2租赁面积计算原则2.1套内建筑面积外墙取围护结构的外墙外边线。如玻璃幕墙、铝板等装饰外墙同时兼围护结构时，应取幕墙、铝板的外边线；内隔墙按墙体中心线计算（有装修设计图的以最终内装施工图为准）。室内步行街商铺及主力店靠近室内步行街一侧，面积计算应算至分隔墙靠近室内步行街公共区域一侧外边线。对要求单独设置地下卸货区、设备用房以及专用疏散楼梯等设施的业态，应单独计算这些区域的面积，计入套内建筑面积（专用管井各层均计入套内建筑面积）。其他部分按照国家相关规范要求计算。2.2地上公摊面积1首层公共区域（如各业态共同使用的公共大堂）计入地上公摊面积。2其它楼层公共区域：由本层业态分摊。如出现同一楼层有两个及两个以上业态时，则将该层应分摊的总公摊面积按照各业态的套内建筑面积比例进行分摊。3步行街连接主力店的通道：步行街直通主力店的，步行街和主力店各分摊通道面积的一半；步行街通向公共区域的，通道面积全部由步行街分摊。4公共楼梯间按照每层面积计入每层业态的公摊面积（每层有多个业态的按各个业态的套内建筑面积比例再行分摊），公共楼梯间出屋面部分视作屋面面积，不计入租赁面积。疏散楼梯间及塔楼核心筒问题：——疏散楼梯间在本层分摊，一层疏散楼梯间计算计入一层公摊面积内。——塔楼核心筒不计入租赁面积。5主力店与步行街合用卫生间、楼电梯间、公共管井按照各占一半面积分摊。主力店之间合用卫生间、楼电梯间、公共管井按照套内建筑面积比例分摊。主力店单独使用卫生间计入主力店套内建筑面积。6屋顶面积：屋顶公摊面积不计入租赁面积，但在提供给商管的租赁面积表中，需将该部分公摊面积作为一个子项与租赁面积分别列明，由商管本着集团利益最大化的原则，在与客户洽谈时具体掌握。2.3地下公摊面积非独立设置设备机房的主力店（除商管与百货合用外）在计算租赁面积时可不计算其地下公摊面积。但出于集团利益最大化的考虑，在提交的面积指标中，非独立设置设备机房的主力店也提供地下公摊面积，并单独列出，便于商管对整体经营面积的掌握。商管与百货地下合用设备机房，按照商管（室内步行街）与百货各自的地上套内建筑面积比例进行分摊，并计入公摊面积。2.4次主力店要求对于有特殊要求的次主力店，在接到商管的具体要求后，应将次主力店租赁区域分解为净使用面积、套内建筑面积和建筑面积三部分（快时尚店需提供净使用面积），并在图纸上用不同的阴影标注，便于商管与客户确认。计算细则：（对于计算原则中主力业态计算原则解释）一、百货：1、百货位于步行街中段的连通口分隔线应以租赁线准，且与步行街玻璃墙平齐；百货位于中庭的连通口分界线为弧形时，其租赁线也为弧形；消防卷帘位置尽量与租赁线一致（按照最终消防审批意见），弧形区域可根据百货布局设置为折线型。2、地下层通往机房及辅助用房的通道不计入租赁面积。3、对消防卷帘设置在租赁线后的项目，租赁线到消防卷帘的之间的面积与步行街按50%的比例进行分摊。二、超市：1、超市的设备机房约需1000平方米左右，规划院提供设备用房面积参考表，最终测算面积以超市实际使用的机房面积为准。2、步道梯面积，按照单层投影面积计算。三、万达院线：1、影城如采用专用疏散楼梯，每层疏散楼梯都计入影城面积。2、大堂卫生间为影城组成部分，原则上算影城面积；若影城所在层有其他业态，且无卫生间，需借用影城大堂卫生间，则影城大堂卫生间应按照影城与其他业态套内面积比进行分摊。3、如影城所在层有其他娱乐业态，娱乐楼客梯与之按面积比例分摊，如有其他非娱乐业态，娱乐楼客梯不与之分摊。4、其他业态机房或设备用房不应设置于影城租赁区域内。四、儿童业态：1、儿童业态均已设置独立卫生间，则室内街的公共卫生间不计入其公摊面积。2、专用的疏散楼梯每层均计入租赁面积，合用疏散楼梯按照面积比例分摊。五、其他计算要求：（总租赁面积不减少的原则下进行各业态的面积测算）1、墙体原则上算至外墙外表面，与其他业态交接处墙体算至墙中，如遇双层墙则算至外墙墙中。2、核心筒及核心筒内的机房竖井类均不计入租赁面积，核心筒之间的通道须计入租赁面积。3、移交电子版的租赁面积图纸上需标注管井用途、面积及使用方等相应信息。4、移交租赁面积图纸时需统一标准执行图纸规范，并规范套内和公摊两种图例。5、中庭、挑空部位的自动扶梯面积不计入租赁面积。6、地下一层各业态与停车场共用的疏散楼梯需计算分摊面积（按照各占一半面积分摊）。