房地产标准化专题研究

1房地产开发标准化研究2013.12江苏嘉城建设地产研究员杨凡2房地产标准化专题-------环境、市场和客户三位一体的标准化要求环境：包括土地区位、面积以及所拥有的自然资源等.......市场：包括不同时间和空间状态下市场存在的差异状况；客户：在进行产品线规划时，根据客户细分战略，对客户需求进行具体分析，并将其与土地、市场的情况结合起来，综合考虑。3目录产品战略与企业发展12产品系列及转型升级3产品线与标准模块4产品反馈与设计指引修正标准化前离散标准化中成核标准化后规则4产品战略与企业发展四个前提两种策略六大模块五本手册案例：八大进化简述：未推行标准化开发模式问题产品标准化关键是落地房地产行业正逐步走向成熟。产品也由粗放竞争向标准化竞争过渡，产品标准化带给企业效率、效益和成本、工程、采购等相关领域更多的价值，标准化是企业多项目开发的必然结果，是企业发展壮大，实现跨越式、可续续发展的必由之路。“标杆地产”企业都基本确立了自己的产品模式，并通过推行标准化产品线复制、连锁开发，在全国“攻城略地”。要做大做强做优，必须进行多项目连锁开发，而形成标准化产品线是企业进行多项目开发的前提和基础。产品标准化一旦确定，推广周期相对较长，标准化的产品不仅要满足当前城市规划和客户需求，更要满足未来可能的需求演变。5四个前提------标准化产品的成熟性、市场性、通用性和领先性产品标准化有四个前提：其一，产品标准化的对象必须基于成熟产品，企业不能将不成熟的产品标准化后大力推广；其二，必须经过市场检验，不能只是设计师和企业自身满意的产品，更多应该是基于市场和客户等认可的商品；其三，标准化产品必须具有通用性和延展性，标准化的目的是通过产品标准实现项目快速复制，以及部件、材料等的通用性和标准化；其四，标准产品必须具有相对的领先性和适当前瞻性。6两种策略—规划复制“抽象理念”，设计复制“具体细节”产品标准化策略强调有选择的标准化---从“道”与“术”两层面界定标准化的标的。“道”--产品规划方面的指导思想与准则，“道”是指产品复制的规律理念与经验总结，如针对“产品规划”环节，由于土地先天的个性化和资源的差异化，不可能梳理“规划细则”进行直接照搬，而应从规划理念与规划原则这种规律法则性的东西去指导后期产品规划，真正做到产品规划“形散而神不散”。7两种策略，道术结合---规划复制“抽象理念”，设计复制“具体细节”“术”属于产业设计模块的细则，是标准化具体复制的对象，大多拿来即用。这种“道”与“术”策略有效解决了个性兼容和标准化的变通及有效平衡，既发挥了产品标准化的优势，又兼顾了区域一线可能的差异性。8例如，一些公司基于对自身历史产品的市场经验和各业务线反馈，可以确定对叠加、洋房等低密度住宅实行组团复制模式，对小高层和高层则采用单体复制模式，具体针对其他类似景观、会所（售楼处）、示范区则实行模块、元素和景观节点“核心”复制。9两种策略，道术结合---案例房地产标准化的六大模块产品标准化在于产品成熟度、企业执行力等现实因素有效耦合，即不能眼高手低，也要避免四钻牛角。标杆企业产品标准化整体强调落地，在体系上更是务实的从六大模块去有效推进产品标准化。标准化范本是快速提升房地产企业管理水平的有效捷径。随着地产行业不断成熟，竞争不断深入，标准化已是行业发展的大势所趋。10产品标准化的六大模块一.扩初和施工图纸标准化：二.产品配置标准化：三.成本配置标准化：四.部品部件标准化：五.施工工艺标准化：六.稳定的战略合作方：11产品标准化的六大模块一.扩初和施工图纸标准化：标杆企业对设计图纸的标准化推行到扩初和施工图，对不同地区的施工图不硬性强调标准化，给出一套参考施工图和做法说明，用于借鉴对比。针对“景观、会所、示范区”等，设计图纸则统一标准化到标准模块图、元素和景观节点图。二.产品配置标准化：产品配置从整体格局进行了标准化，具体针对各项目公司擅长的高层、叠加洋房、别墅等业态进行配置比例的约束。三.成本配置标准化：标准化产品针对各个成本指标和成本支出，进行一级科目的配置标准化。12产品标准化的六大模块四.部品部件标准化：部品部件标准化是产品标准化的具体操作和整个产品标准化的基础。它的标准化程度直接影响项目成本、施工工艺和供应商管理等一系列的标准化。五.施工工艺标准化：房地产项目开发周期不同，施工工艺在很多方面的标准化，对加快产品建造、保证产品质量有直接支撑作用。六.稳定的战略合作方库：整合优秀供应商并实现长期稳定合作，形成战略关系，尤其是对总包、设计以及关键分包商的长期稳定合作，这对产品标准化是最直接的支撑。13产品标准化的落地离不开五本执行手册材料部品手册、合约采购手册、施工手册、成本手册和营销推广手册14通过这些手册实现产品设计建造的业务标准化、流程标准化和操作标准化。案例：某企业实现了产品不断换代升级和“八大进化”15在产品线的复制、开发过程中，该企业不断根据客户、市场的需要对产品标准进行调整、创新。每一次创新都将形成知识和标准的沉淀，为新的产品线提供具有参考意义的借鉴。通过在标准化基础上的不断创新，才能实现产品不断修改，完善和创新的“八大进化”（见上表）。产品线研究的八个步骤和两项成果房地产企业研究、确定产品线八个步骤（1-4）第一步：制订企业产品战略和标准化战略规划，明确标准化体系的构成。第二步：分析企业核心竞争力和优势项目，对照产品战略和标准化战略，剔除不符合战略要求的项目。第三步：对符合集团战略要求的项目进行类型、规模、风格划分。第四步：通过系列矩阵组合，确定了企业重点发展的一个或几个产品线。最直接的支撑。16产品线研究的八个步骤（5-8）第五步：确定每一条标准化产品线连锁开发所必需的技术标准内容，包括产品设计标准（分为规划设计、建筑设计、形象系统设计，以及精装修设计、景观设计等标准）、部品标准、产品建造标准、产品交付标准、产品成本标准等。第六步：确定不同风格、不同售价及成本标准的产品线模式，包括城市选择、中观区位选择、项目规模选择、客户选择及项目开发模式和项目管理模式。第七步：设计、编制产品技术标准、开发操作标准等技术文件和管理文件。第八步：依照技术标准和开发操作标准实施产品线的复制、连锁开发。17产品线研究的八个步骤和两项成果【成果1】形成各个标准化产品线的《技术标准》。内容：产品设计标准（分为规划设计、建筑设计、形象系统设计，以及精装修设计、景观设计等设计标准）、部品标准、产品营造标准（包括质量标准和交付标准）、产品成本标准等。【成果2】指导各个产品线开发的《项目开发操作标准》（手册）。包括：◎产品线品牌价值，◎城市选择，◎项目选址（城市区位选择）◎投资模式，◎土地获取模式，◎规划设计模式，◎工程建设模式，◎营销模式，◎商业物业运营与管理模式。18标准化1、快速复制2、保证操作水准均质化；3、减少犯错率4、降低管理成本和建造成本创新1、增加产品附加值2、提升操作水准提升开发效率产品标准化意义总述·目的管理策略管理标准化管理创新业务流程优化管控体系定型化产品创新机制技术应用模式业务操作IT化开发效率产品策略产品标准化产品创新标准化设计战略采购形态性能结合业务流程开展由人力资源部门牵头由项目公司主导√√√√标准化创新·途径•◎开发周期较长，快速开发能力和规模开发能力较弱←没有大范围推行产品标准化•◎设计精度、深度不够，变更较多，质量通病较多←没有大范围推行产品标准化•◎项目成本“实际＋预测”的偏差率较大←没有推行标准化的“项目成本定额”21未推行标准化开发模式出现的以下问题（1）：•◎组织结构及权责关系经常在授权与“削藩”、合并与分立中游移←缺乏标准化权责体系•◎制度、流程执行力差←缺乏严谨、精细化、标准化的业务流程•◎不同项目、不同人员执行同一工作的绩效结果差异较大←没有标准化的操作规范•◎个人经验、能力、责任心对工作绩效影响过大←没有标准化的输入、输出工作成果•◎……22未推行标准化开发模式出现的以下问题（2）：23产品系列与转型升级住宅产品的标准化•产品战略：企业产品发展方向，应对市场变化，提供相应的产品，保持企业优势。如某地产企业纷纷进军商业地产，就是一个重大的产品战略调整。•产品系列：它是产品战略的具象化，是指企业涉足的产品业态，如住宅、商业、旅游地产等。•产品线：是指企业产品系列中，基于成熟项目总结研发后升级为企业产品标准的、进行复制连锁开发的、某一产品品牌的系列产品。如万科金色家园系列、城花系列等。•产品标准：是指某一产品线的技术标准和开发实施标准，包括产品建造交付标准，产品单方、部品部件标准，施工工艺工法等。24住宅产品的标准化1.项目分类管理2.标准化产品定型3.技术标准建立及应用目录成熟产品创新产品标准化产品保持万科产品的行业领导地位创新产品的基础，标准化产品的源头保证集团规模扩张的核心工厂化产品产品标准化基础上的工厂化技术应用1.产品分类管理---通过快速复制达到规模化，从而实现有质量增长的战略目标。成熟产品创新产品标准化产品工厂化产品淘汰检验成熟市场检验成熟产品目录同行产品标准化产品目录提炼完善工厂化产品生产方式升级〔产品分类〕〔相互关系〕〔产品策略〕技术研究推广应用鼓励提倡支持引导工作展开次序产品应用制定标准产品、部品产品、部品目录紧迫性迅速展开行动着手整理，逐步丰富开始建设，逐步完善逐项建立，长期积累低高现有产品整理同行产品借鉴产品库建立标准化产品目录成熟产品目录项目应用成熟产品、标准化产品机制初步形成成立机构确定指标产品体系建立客户导向产品研发产品筛选通用部品更多项目按照标准化指标执行〔产品〕〔产品库〕〔项目应用〕第一阶段第二阶段工厂化产品成熟工厂化产品目录工厂化产品项目第三阶段工作推进节奏示意项目产品以研发创新产品为主〔创新产品项目〕项目产品以借鉴成熟产品库产品为主〔成熟产品项目〕项目产品以复制标准化产品库产品为主。〔标准化产品项目〕项目产品以实践工厂化技术为主。〔工厂化产品项目〕分类项目定义成熟产品应用面积比率不低于总面积80%标准化产品应用面积比率不低于总面积70%操作方式均以《流程》与《标准》操作过程为基础投资分析阶段设计前期阶段实施方案阶段施工图阶段项目可行性研究报告概念设计规划设计施工图设计单体设计操作总体思路实施方案创新产品项目操作主体问题创新产品项目节点设置与现行方式相同。投资分析阶段设计前期阶段实施方案阶段施工图阶段项目可行性研究报告概念设计规划设计施工图设计单体设计实施方案成熟产品项目决策归属和节点设置与现有方式相同。成熟产品项目投资分析阶段设计前期阶段实施方案阶段施工图阶段项目可行性研究报告概念设计规划设计施工图设计单体设计实施方案区域需在概念设计阶段确定成熟产品选用方向。成熟产品库区域决策标准化产品项目投资分析阶段设计前期阶段实施方案阶段施工图阶段项目可行性研究报告概念设计规划设计施工图套用单体设计实施方案标准化产品库标准化产品最终决策归属问题。项目操作过程中单体相关节点均进行合并。以项目管理月报方式进行过程反馈。区域选择周期和应用比率的工期指标创新产品项目周期要求：无特别要求成熟产品项目周期要求：A类9个月，B类12个月标准化产品项目周期要求：A类7个月，B类9个月产品比率：成熟产品应用比率不小于80%产品比率：标准化产品应用比率不小于70%第一级PDF产品简介产品基本信息典型平面资料产品形式资料第二级产品库框架产品基本资料产品基本信息产品平面资料产品形式资料成熟产品成果第一级PDF产品简介产品基本信息典型平面资料产品形式资料第二级第三级全套施工图部品清单及样板工程量清单销售资料模型产品库框架产品基本资料产品全套资料产品基本信息产品平面资料产品形式资料成熟产品成果标准化产品成果第一级PDF产品简介产品基本信息典型平面资料产品形式资料产品库内容以方便各一线公司迅速了解产品内容为目的。反映产品最基础信息，包括基础数据、典型平面示意、立面形式示意。开放程度较高，但不可下载。第二级产品基本资料产品平面资料产品形式资料产品库内容以方便操作成熟产品项目为目的。包含产品的基本资料，可为项目操作提供单体方