20七仙瑶池热带雨林温泉度假酒店设计解析-绿维创景案例

瑶池仙境雨林天堂——七仙瑶池热带雨林温泉度假酒店设计解析旅游与文化规划设计丏家旅游与文化导向的区域综合开发服务商北京绿维创景规划设计院NewDimensionPlanning&DesignInstituteLtd.旅游运营网创意建筑设计网版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。旅游运营网瑶池仙境雨林天堂——七仙瑶池热带雨林温泉度假酒店设计解析北京绿维创景规划设计院当业主委托我们设计位于海南保亭七仙岭的一个度假酒店时，我们立刻被项目地繁茂的热带雨林环境所吸引。满目苍翠山林，潺潺流水蜿蜒在郁郁的椰林之中，构成了天然的度假仙境。面对甲方的高起点设计要求，我院通过对保亭现有酒店接待容量、客房产品类型、酒店硬件档次进行梳理分析。在政府对七仙岭旅游度假区开发的升级宏观政策下，七仙岭旅游度假区现有酒店在高端旅游接待优势不足，市场存在很大缺口。我们认为有必要对酒店进行产品提升、产品规模扩容、产品合理配套，以国际的眼光、手法来处理酒店与高端市场、项目场域环境的密切关系，突显酒店地域特色。通过酒店公共服务配套优化完善，提升整体项目开发片区产品的价值，实现甲方价值链的良性循环。也满足政府对七仙岭度假区开发诉求，提升七仙岭度假区品质和国际地位，完善旅游服务设施，改变七仙岭度假区酒店现有产品与高端消费市场不对等格局。那么如何合理的挖掘项目场域资源，如何的从当地传统建筑式样、民俗文化提炼设计元素，如何在设计中结合自然、结合市场需求以及日后酒店运营管理。我院项目组提出三步走的工作思路，环环相扣，合理组织设计过程。首要是产品策划；其次为规划；最后为建筑设计。策划确定酒店规模和指标，规划确定功能布局，在策划产品明确与规划布局合理的前提下，我们以游客的消费行为及体验为主要线索进行酒店建筑设计。一、策划篇策划阶段我们通过对项目背景的全面考察，同时对海南休闲度假市场做了细致的调研，理清消费客户群体和需求产品类型，运用我院提出的衡量度假酒店六把标尺的手段进行分析，确定酒店定位分析、规模、功能配比以及收益模式，从而为下一步的酒店设计提供技术指标和市场方面的依据支持。旅游与文化规划设计专家旅游与文化导向的区域综合开发服务商（一）项目背景对项目背景的分析，能够让我们更好的了解项目的大环境，对进一步定位酒店客户源等起着基础的作用，包括分析地理区位、气候条件、市场、资源。1、地理区位本项目位于保亭县东北的七仙岭风景度假区内，南距县城9公里，三亚78公里，北上海口265公里，东距海棠湾45公里。优越的地理区位，逐步形成与滨海旅游明显差异的区域特色，山海互补的旅游格局，塑造“阳光海南、度假天堂”的整体旅游形象。2、气候条件七仙岭属热带季风气候区，具有热量丰富，雨量充沛，蒸发量大，季风变化明显的特点。年平均气温23摄氏度，冬暖夏凉，是海南首选的度假休闲天堂。3、市场分析随着海南国际旅游岛推进上升为国家战略，海南旅游休闲化升级，海南旅游国际化发展成为七仙岭度假区开发的重要背景。海南度假旅游已经度过了滨海旅游一枝独秀的火爆季节，山地热带雨林、森林生态旅游在海南旅游发展的浪潮中被忽略多时，近日已经显露出对海南旅游新篇章开启的重要性。今后的海南旅游格局一定是以“上山”（五指山、七仙岭为首的热带岛屿山地雨林度假方式）和“下海”（以亚龙湾、三亚湾为首的滨海度假休闲旅游方式）双管齐下、并行不悖的发展策略。通过对七仙岭旅游度假区同类酒店市场的市场调研可得出，七仙岭酒店接待能力还有20-30万人次/年的缺口，60%-70入%住率推算约800-1000床位，约500-600间客房。旅游运营网、资源分析项目区具有良好的水资源、森林资源和文化资源，生态环境优越，这里遍布原生态热带雨林，层层叠叠，郁郁葱葱。位于全海南温泉水温最高、水质最好、流量最大的温泉——七仙岭温泉的上源，热气袅袅升腾如云似雾，风景有如天宫瑶池、人间仙境。该区域是传说中七仙女下凡沐浴之地，当地苗黎民俗有“七夕”迎圣水的盛大活动，因其影响深远被评为中国十大著名节庆品牌。而项目地恰是圣水源头，再加上浓郁的黎苗族风情，项目地可谓文化积淀深厚。独特的自然资源、浓厚的人文资源、良好的市场发展趋势，使本项目具备了开发的优势条件。（二）项目策划1、提出问题综合现状分析，目前本酒店面临着市场开发、风格主题、硬件配套评星、租售现金流控制和区域互动等多角度问题，因此，我们项目团队多方位考量项目开发的市场预期、产品定位。（1）初出茅庐，何以抢占海南市场？--从地块成熟度的角度论证项目可行性；旅游与文化规划设计专家旅游与文化导向的区域综合开发服务商（2）温泉雨林，何以抗衡碧海银沙？--从上山下海的趋势谋划项目差异竞争力；（3）软硬兼施，何以问鼎白金五星？--满足项目成本控制和高端定位的平衡关系；（4）租售配比，如何进行合理分配？--从产权销售角度满足项目健康持续现金流；（5）南院北汤，如何创造三赢格局？--从酒店功能的核心出发关联温泉别墅板块；（6）南亚巴厘，如何打造别样风情？--将东南亚巴厘岛风情进行移植和点睛。2、分析问题为解决上述问题，我们结合项目地本体资源特点，综合考虑成本与租售现金流，以独特风格文化满足白金五星标准，丰富配套支撑度假功能，打造区域经营和收益核心。我院经过研究提出，衡量一个酒店公寓项目的合理性，需要构建6把标尺：（1）经营合理（2）成本可控（3）功能完善（4）租售配比（5）主题文化（6）区域互动3、解决问题根据以上分析和推论，我们从经营性、销售性、奢华性、互动性四个角度出发，提出了解决思路：经营性策划思路——定位高端度假酒店通过对海南、三亚及保亭酒店现状的调查，我们发现海南的高星级酒店利润水平与国内其他地区相比遥遥领先，部分五星级酒店的经营利润率(GOP)水平接近70%，投入产出效益比低星级或经济型酒店更加良好，加之甲方打造高品质温泉酒店综合体的诉求，我们将本项目定位为“白金五星度假酒店”。另外，面旅游运营网对周围旅游线路尚未成熟且酒店林立的现状，我们将温泉、雨林差异化资源作为未来酒店发展的核心，得出一个“热带雨林温泉度假酒店”的策划概念，并与会议和度假功能相结合。销售性策划思路——构建合理租售配比综合分析本区域的同质酒店，我们认为本项目存在亮点，且市场环境优越，潜力巨大。策划的主线应通过妥善处理温泉与酒店之间的关系，构建酒店合理的空间结构和功能分区，设计满足度假客人需要的户型，配套会议、康乐等项目，保证白金五星级品质，并形成合理的产权酒店投资收益模式，让项目发挥自身最大优势和魅力。（1）产品体系通过调研，我们发现七仙岭酒店的主要经济来源以客房收入为主，其次是餐饮、会议和康乐。因此，本酒店的产品体系定为住宿、餐饮、会议、康乐。住宿产品，分为酒店客房、酒店式公寓和总统别墅。通过我院市场调查，中端地产市场（酒店式公寓）和高端地产市场（独栋或联排别墅）的单位用地面积可产生的建筑面积比为2.5-3:1，相当于同样面积的建筑用地可以创造的中端公寓地产面积是高端别墅地产面积的2.5-3倍，而两者的销售价格比仅为1.5-2:1。在本项目中酒店区的南侧留有大量高品质别墅用地，为避免同质竞争，在不降低总体档次的前提下，我们结合地形，加大了公寓区的面积配比。酒店式公寓主要面向第3套度假型住房需求客户，高端别墅以80-150小别墅为主，主要强调野奢性和私密性。餐饮提供中、西餐，且以中餐为主。设置多功能厅、宴会厅、董事会议室，满足不同类型会议的需求。提供SPA、棋牌、迷你高尔夫、各种球类、射箭等康体娱乐活动。（2）销售模式我们将本酒店的销售模式分为常规销售模式和产权销售模式，并在保证酒店功能性前提下，尽可能降低持有比例，按照“地块内适建客房数量-酒店经营最佳状态客房数=销售数”计算，可销售面积控制在酒店总面积的2/3以上。其中一部分进行产权式销售，即售后签订回租经营合约，合理控制回租比例及租金成本，适当增加回租运营策略，以每年使用天数划分不同档位，提供不同服务和回旅游与文化规划设计专家旅游与文化导向的区域综合开发服务商报，形成良好资金链。对持有部分进行会议、餐饮、康体、娱乐、接待、后勤等多方面功能划分，满足约200间客房的居住需求，保证酒店的白金五星级标准和多方面配套功能。客房总比例关系客房销售配比客房总面积41400销售总面积32000占酒店面积比60%（含地下），70%（不含地下）销售总套数467销售总套数比80%客房经营配比客房总面积41400经营总面积18400经营总面积比35%经营总套数220经营总套数比37%旅游运营网奢华性策划思路——移植巴厘岛风格首先在建筑风格的确定上，我们从文化背景、纬度约束、产品周期这三个方面，类比了马尔代夫、夏威夷布里斯班、南亚岛屿的度假酒店开发模式，认为本项目在地域生态资源、客群偏好、容积率控制等方面都与南亚岛屿类似，所以我们将本项目的建筑风格定义为具有南亚文化气息、与当地其他度假酒店项目形成鲜明差异的巴厘岛风格特色。别墅区以地形因素为基础，遵循低密度开发的原则，建设少量纯高端总统套房，其余用地均进行酒店式公寓的开发以增加可销售的建筑面积。地形不适合建公寓的区域进行山地别墅建造，面积差由其他区域补充。互动性策划思路——串联温泉、酒店、别墅我们以温泉休闲线、酒店商会线、别院地产线三个主题线将各个项目链条串联起来，形成一点种植、多点开花，一个项目、多项用途的目的。在这个链条中，每一个项目都不是单独功能，可形成功能投资乘数效应，增大项目间正向外部经济效应。比如，温泉作为酒店的配套和主题，估计每年将带来2-3万住宿客源和5-8万餐饮客源；别院区别墅的建设将提升酒店的档次，向高端市场迈进一步；三片区尽可能共用停车场、景观、餐厅、客房、会所等多项资源配套。酒店、温泉、别院的互动旅游与文化规划设计专家旅游与文化导向的区域综合开发服务商二、规划篇规划阶段是在规模和功能配比等指标确定的前提下，通过对场地的分析，对酒店进行选址、水平规划和竖向规划。满足其交通流线的合理以及各个功能空间享受较好的景观视线。利用高程的关系，创造出更多立体空间，丰富产品布局体系。（一）酒店片区选址总体规划将整个项目地可分为动静两个分区，南部较为私密的地产区为静区，北部作为公共部分为动区。整个地块依据七仙女下凡美丽的传说，规划布局分为七个片区。酒店片区选址于北部动区的舞林苑仙区。酒店选址主要根据酒店的功能综合考虑了外部交通、内部联动、景观资源、与总规的区域互动、地形地貌等因素。1、外部交通该片区临近外部交通主干道入口，交通便利，而酒店一个重要功能就是接待，选址于此使得内部流线与外部流线的衔接合理流畅，更为便捷。如此布局形态也考虑了如何减少酒店公共区对高端别墅区、公寓地产等静区的影响。2、景观资源该片区的西边紧邻天然河流，此景观生态廊道为公寓、客房提供较好的视线，利于提升酒店住宿、度假的品质。3、区域互动酒店片区北部毗邻温泉片区，其中设有汤屋别院，在功能上跟酒店形成配套资源的良好互动。旅游运营网、地形地貌根据总体规划中对整个项目地块的GIS分析，对土地进行可行性建设评价，酒店片区选址于相对平坦，起伏不大的地区，适宜建设用地与可建设用地较为集中，利于土地的集约化开发。（二）酒店片区规划通过综合评价酒店片区的地形地貌、文化依托、景观资源。本着经济、合理的土地开发利用原则，兼顾对山地建筑特殊性因素的考虑我们对酒店片区的规划可从水平规划和垂直规划两个维度来进行，总结起来分为，五大分区、四层空间、七个圆形。1、五大分区根据本体功能、周边景观、地形变化，我们将酒店片区分为五大分区，即，酒店主体