862017年经济师《中级房产》真题及解析

12017年中级经济师《房地产》真题及答案解析一、单选题（共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意。）1．杜能圈的第三圈为轮裁农作区，主要生产（）。A．木柴和薪柴B．易腐烂蔬菜C．粮食D．畜产品1．【答案】C。解析：根据区位经济分析和区位地租理论，杜能在孤立国中提出了6种耕作制度，每种耕作制度构成一个区域，而每个区域都以城市为中心，围绕城市呈同心圆状分布，这就是著名的“杜能圈”孤立国。其中，“杜能圈”的第三圈为轮栽农作区，主要生产粮食。2．区域内向周围地区居民提供各种商品和服务的中心城市称为（）。A．中心性B．中心地C．中心地职能D．中心服务半径2．【答案】B。解析：中心地是指区域内向其周围地域的居民点的居民提供各种商品和服务的中心城市或中心居民点。3．基于生态学的入侵和继承概念，解释城市土地利用在空间上的排列形态，形成城市（）理论。A．同心圆B．扇形C．多核心D．中心地3．【答案】A。解析：同心圆理论基于生态学的入侵和承继概念，解释城市土地利用在空间上的排列形态。4．房地产价格与房地产（）同方向变化。A．供给B．需求C．供求D．空置4．【答案】B。解析：房地产价格与房地产需求正相关，与房地产供给负相关，即供给一定，需求增加，则价格上升，需求减少，则价格下降；需求一定，供给增加，则价格下降，供给减少，则价格上升。5．关于地租的说法，错误的是（）。A．绝对地租是土地所有者凭借对土地使用权的垄断所取得的地租B．级差地租是不同土地或同一土地上由于土地肥力、相对位置及开发程度不同而形成的差别地租C．垄断地地租是由产品价格带来的超额利润而转化成的地租D．地租的本质是超额报酬和超额利益5．【答案】A。解析：绝对地租是土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得的地租。故选项A错误。26．按城市内部结构，城市分为（）。A．沿海城市和内地城市B．平原城市和山地C．单中心城市和多中心城市D．带状城市和组团城市6．【答案】C。解析：按城市内部结构，城市分为单中心城市和多中心城市。7．下列用地中，不属于临时建设用地的（）。A．进场道路用地B．施工工棚用地C．材料堆场用地D．在建厂房用地7．【答案】D。解析：临时建设用地是指在实施建设过程中需要临时使用的土地，如进场道路、材料堆场、工棚等用地。8．国有建设用地使用权出让底价确定的要求是（）。A．不低于当年同类已出让土地的最低价格B．不低于上年同类出让土地的平均价格C．不低于国家规定的最低价标准D．不高于国家规定的最高价标准8．【答案】C。解析：市、县人民政府国土资源行政主管部门应根据土地估价结果和政府产业政策综合确定标底或者底价，标底或者底价不低于国家规定的最低价标准。9．采用招标、拍卖和挂牌方式出让国有建设用地使用权时，出让定价的确定方式是（）。A．根据土地估计结果和政府政策等综合确定B．根据同一城市同类土地最低成交价确定C．按同类出让土地的中间价直接确定D．出让人和潜在受让人协商形成出让定价9．【答案】A。解析：市、县人民政府国土资源行政主管部门应根据土地估价结果和政府产业政策综合确定标底或者底价，标底或者底价不低于国家规定的最低价标准。10．关于土地使用权人出租国有建设用地使用权的说法，正确的是（）。A．通过转让方式取得的建设用地使用权不得出租B．建设用地使用权出租期内出租人不承担妨害除去义务C．领有国有土地使用证的划拨建设用地使用权可直接出租D．应根据出让合同规定的土地用途约定租赁合同中土地的使用10．【答案】D。解析：土地使用者通过出让方式或者转让方式取得的建设用地使用权可以出租。选项A错误。建设用地使用权出租期内出租人承担妨害除去义务。选项B错误。土地使用者通过各种方式依法取得的划拨建设用地使用权，符合相应条件并经过土地管理部门批准的，可以出租。选项C错误。11．关于国有建设用地使用权收回的说法，正确的是（）。3A．因社会公共利益需要，可以依照法律程序提前收回建设用地使用权B．土地使用者因迁移停止使用原划拨国有土地的，应有偿收回C．无偿收回划拨建设用地使用权时，地上建筑物不予补偿D．划拨建设用地使用权连续1年未使用的，应无偿收回11．【答案】A。解析：土地使用者因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用原划拨国有土地的，可以无偿收回划拨建设用地使用权，并可依法予以出让。选项B错误。国家无偿收回划拨建设用地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，城市政府可根据实际情况给予原土地使用者适当补偿。选项C错误。出让方式取得建设用地使用权进行房地产开发，满2年未动工开发的，可以无偿收回建设用地使用权；但是，因不可抗力或者政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成的动工开发延迟除外。选项D错误。12．关于集体用地使用的说法，正确的是（）。A．集体建设用地集所有，任何单位和个人只有使用权B．兴办乡镇企业用地超出年度用地控制指标的，应经县级人民政府批准C．农村村民建设住宅的，允许使用其他集体所有的土地D．村委办公室建设不应使用农民集体所有的土地12．【答案】A。解析：乡（镇）村建设用地归集体所有，任何单位和个人只有使用权，没有所有权。选项A正确。使用集体建设用地的情况包括：①兴办乡镇企业经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地；②农村村民建设住宅经依法批准使用本集体所有的土地。城镇居民使用农民集体土地，或农村村民建设住宅使用其他集体所有的土地是不允许的；③乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地，包括农村道路、水利设施、学校、通信、医疗卫生、敬老院、幼儿园、村委办公室使用农民集体所有的土地。选项B、C、D错误。13．下列房地产市场调研内容中，不属于房地产交易调研内容的是（）。A．房地产开发企业土地储备量B．房地产成交量C．房地产成交价格D．房地产成交者构成13．【答案】A。解析：房地产交易调研内容包括：房地产成交量调研、房地产成交价格调研、房地产成交区域调研、房地产成交者构成调研。14．在房地产市场调研中可通过（）方式获得第一手资料。A．文档检索B．小组访谈C．查阅文件D．资料剪辑14．【答案】B。解析：实地调研法是指调研人员直接面对被调查对象，通过与被调查对象直接的交流、访问、座谈、观察等方式获得第一手资料的过程。包括小组访谈法、深度访谈法、现场踩盘法、访问法、观察法和实验法。15．房地产市场调研的现场踩盘法，最主要的特点是（）。A．直接性B．经济性C．大众性D．隐蔽性415．【答案】A。解析：现场踩盘法最主要的特点是直接性，调研人员在楼盘现场与被调研人员进行直接交流，通过对楼盘的实地勘察，不仅可以获得对调查楼盘的感性认识，而且可以根据自己的直接感受，判断所获得信息的可信程度。16．房地产价格调研的重点是房地产（）的市场价格。A．合理B．客观C．预期D．理想16．【答案】B。解析：房地产价格调研的重点是房地产客观的市场价格。17．等额分付资本回收系数记为（）。A．(F/A，i，n)B．(A/F，i，n)C．(P/A，i，n)D．(A/P，i，n)17．【答案】D。解析：等额分付资本回收系数记为（A/P,i,n）。18．在房地产置业投资的现金流出中，投资人的抵押贷款偿还表现为在还款期内每期的（）。A．贷款金额B．计息金额C．还本付息额D．贷款余额18．【答案】C。解析：投资者的自有资金部分是现金流量系统中的初始投资，发生于现金流量系统的起始点,金融机构的抵押贷款部分表现为在还款期内每期的还本付息额。19．下列房地产投资项目财务报表中，没有“还本付息”栏目的是（）。A．项目投资现金流量表B．项目资本金现金流量表C．投资各方现金流量表D．财务计划现金流量表19．【答案】D。解析：财务计划现金流量表把所有的投资看成自有资金，所以表中没有“还本付息”栏目。20．财务内部收益是项目在整个计算期内，使项目财务净现值（）时的折现率。A．等于目标利润B．等于零C．大于零D．等于目标收益额20．【答案】B。解析：财务内部收益率是项目在整个计算期内，使各计算时点净现金流量值累计等于零时的折现率。21．用产品单价表示盈亏平衡点的公式是（）。A．BEP=CF+(P-V-T)B．BEP=CF+Q+V+TC．BEP=CF+(P-V-T)QD．BEP=P-T-CF/Q21．【答案】B。解析：用产品单价表示盈亏平衡点的公式为BEP(P)=CF/Q+V+T。22．单因素敏感性分析是房地产投资项目敏感性分析的（）方法。A．弃用B．基本C．补充D．次要22．【答案】B。解析：单因素敏感性分析是房地产投资项目敏感性分析的基本方法。23．在房地产投资风险识别阶段，分析风险是对引起风险事故的（）进行深入分析。A．各种潜在因素B．可能性C．客观概率D．最大损失523．【答案】A。解析：分析风险，即在感知风险的基础上，分析引起风险事故的各种潜在因素，即造成风险事故的主要原因。24．某房地产开发企业为应对投资风险，在同一时期分别开发了住宅、写字楼和大型商业项目，该企业采取的风险应对方法是（）。A．风险回避B．风险组合C．风险控制D．风险转移24．【答案】B。解析：风险组合是将那些类似的但不会同时发生的风险集中起来考虑，从而能较为准确地预测未来风险损失发生的状况，并使这一组合中发生风险的损失部分，能得到其他未发生风险损失且取得风险收益的部分补偿。25．在投资资金受到强制约束的情况下，计算周期相同的两个或者两个以上互斥型房地产投资方案比选，宜采用（）。A．净现值比较法B．净现值率比较法C．差额投资内部收益率法D．差额净现值法25．【答案】B。解析：在投资资金受到强制约束的情况下，一般宜采用净现值率比较法比选计算期相同的两个或两个以上互斥型房地产投资方案。26．对一个具体的房地产项目进行前期策划时，应把该项目置于企业的总体发展和区域市场体系中进行分析。这遵循的是前期策划的（）原则。A．约束性B．差异性C．系统性D．预测性26．【答案】C。解析：对一个具体的房地产项目进行前期策划时，不能孤立地就项目论项目，而应对项自做系统的分析。因此，应将项目置于区域市场系统中进行分析。这体现了系统性原则。27．房地产市场需求预期研判的重点是对潜在需求中的（）进行分析和预测。A．有效需求B．投资需求C．投机需求D．改善需求27．【答案】A。解析：市场需求预期研判是在对需求现状分析研究的基础上，对区域房地产市场的潜在需求的研判。这一预期研判的重点是对潜在需求中的有效需求进行分析和预测。28．房地产市场之所以能够进行细分，是因为消费者对房地产存在（）需求。A．投资性B．必要性C．追涨性D．差异性28．【答案】D。解析：房地产市场之所以能够进行市场细分，主要是因为消费者对房地产需求存在差异性。29．把住房价格高低和居室面积大小作为选择住房最重要因素的购房者，其购房价值取向是（）。A．基本居住取向B．地段价值取向C．居住享受取向D．社会地位取向29．【答案】A。解析：基本居住取向是购房者以满足自身基本居住要求为主要目的，他们在市场选择时，最重要的影响因素通常是住房价格的高低和居室面积的大小。630．房地产开发项目的项目空间尺度是指外部空间中各建筑物、构筑物之间的（）。A．物业类型关系B．空间位置关系C．高度差关系D．基底占地关系30．【答案】B。解析：项目空间尺度是指在外部空间中，各建筑物、构筑物之间的空间位置关系，在项目的总体规划中是非常重要的内容。31．在特定的市场环境与市房地产的产品层次上看，对房价影响最大的是（）。A．核心产品B．有形产品C．附加产品D．潜在产品31．【答案】B。解析：在供求关系基本平衡的房地产市场上，从房地产本身来说，有形产品是影响房价最重要的因素。因为房地产有形产品是购买者选购房产时最直观的依据。32．在房地产开发项目施工招标中，若中标人不与招标人订立合同而给招标人造成损失，招标人的合理做法是（）。A．取消标的中标资格并没收其投标保证金B．追究中标人的违约责任并要求其赔偿损失C．损失超过投标保证金输入的部分，要求中标人双倍赔偿D．通过诉讼方式要求中标人订立合同并没收其履约保证金32．【答案】A。