中介租赁知识点

1/602013年北京链家经纪人“搏”学争霸赛知识点-租赁考试知识点（政策信息截至到2013年9月30日）考试时间：11月21日上午9:30-11:50）共三部分知识点：房屋租赁相关知识、企业相关知识、房地产基础知识点知识点学习中，若您发现问题，可以纠错哦！知识点纠错时间：截至10月11日17:30知识点纠错方式：①可登录链家论坛-2013年12月21日经纪人“搏”学争霸赛-留言纠错（姓名+系统号+纠错内容+正确答案）②电话纠错：59104686（陈亚雯）；59104683（崔雪莲）纠错奖励：凡是①在纠错时间内对某知识点纠错②是该条知识点第一个纠错人③经核查纠错正确（这三项同时满足）则可以获得20个链家币/条纠错后的“最终版知识点“下发时间：10月11日，请及时查看内邮或登陆链家加油站-微学习平台查看第一部分：房屋租赁相关知识一、普通租赁业务1.1普租业务相关名词解释普通租赁：指业主或客户委托居间方出租或承租房屋，由居间方提供居间服务，最终促成双方达成交易，居间方获得佣金的一种委托形式。居间服务：是指经纪人以居间人的身份向委托人报告订立房屋租赁合同的机会或提供订立房屋租赁合同的媒介服务，并收取报酬的过程。经纪人在中间起到见证方的作用。押金：押金是质押担保的一种特殊形式。即押金是为了担保债务的履行，债务人或第三人将一定数额的金钱移交债权人占有，在债务人不履行合同时，债权人可以债务人所交押金优先受偿；如债务人依约履行了债务，则其所交押金可以抵作价款或者收回。定金：是指为担保合同债权的实现，双方当事人通过书面约定，由一方当事人向对方预先支付一定数额的金钱作为担保的方式。四气：指暖气、天燃气/煤气（管道/罐装）、热水器、空调。全齐：指具备日常生活里基本的常用设备、设施；家电：如冰箱、电视、洗衣机等；家具：如床、沙发、衣柜、茶几、餐桌、电视柜、椅子等。付款方式：客户直接支付给业主，付款方式由双方协商，一般为押一付一（月付）、押一付三（季付）、押一付六（半年付）、押一付十二（年付）等。1.2普租收费的标准与方式普通民宅收取客户相当于一个月的租金作为服务佣金高档住宅收取业主相当于一个月的租金作为服务佣金客户与业主协商支付佣金：如五五分、三七分等1.3二手房租赁经纪业务1.3.1公司租赁业务的流程是什么？房客源开发与需求理解→匹配后约看与带看→租赁议价与促定→租赁签约→物业交割1.3.2租赁业务接待客户1.3.2.1在与业主/承租客户沟通中，哪些信息必须记录清楚？业主：基本联系资料、物业地址、居室、面积以及房屋内部具体设施、家具家电配套和物业情况等承租客户：基本联系资料、需求的位置、在哪上学或工作、做什么工作、是否本人居住、几个人共住、入住时间要求、最高能够承受的价位、付款方式等1.3.2.2一般业主/承租客户关注的重点分别是什么？2/60业主：①时间：出租客户通常愿意房子迅速出租，以减少空置期，提高收益②租金③安全性：业主通常对承租客户的身份和信誉有所要求承租客户：①入住时间②租金③对房子的特殊要求1.3.3若业主与承租客户在价格存在差距，如何让双方在租金上达成一致？先了解业主租金，提出经纪人专业看法，对业主在表扬房子的同时指出缺点，始终站在中间人的立场，决不让业主产生经纪人在帮客户谈价格的感觉，促使双方意见统一经纪人可以从下面几方面与承租客户议价：①房源紧缺②位置与交通情况③配套设施情况④周边环境⑤居住人口素质1.4租赁合同的相关知识1.4.1什么是租赁合同？租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。1.4.2租赁合同的内容应包括哪些？租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。1.4.3《合同法》对租赁期限是如何规定的？租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。1.4.4在承租期间，若室内的租赁物受到损耗、损失或者灭失的，责任由谁承担？出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，应当按照租赁物的性质使用。承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。1.4.5在承租期间，对室内租赁物的维修所产生的维修费用由谁承担？出租人应当履行租赁物的维修义务（当事人另有约定的除外），承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。1.4.6在承租期间，承租人是否可以对租赁物进行改善或增设？承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物；承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。1.4.7在承租期间，承租人是否可以进行转租？承租人经出租人同意，可以将房屋转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失；承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。1.4.8在承租期间，承租人不交租金，出租人是否可以解除合同？承租人应当按照约定的期限支付租金；承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。1.4.9“买卖不破租赁”买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁合同的效力也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。1.4.10什么是房屋承租人的“优先购买权”？优先购买权是指依照法律规定或合同约定，出租人出卖租赁房屋于第三人时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。1.4.11若租赁房屋质量不合格的，承租人是否可以解除合同？3/60若租赁房屋危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁房屋质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。1.4.12若租赁房屋发生毁损或者灭失的，承租人是否有权解除合同？因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。1.4.13租赁期间届满时，承租人继续使用租赁房屋，出租人没有提出异议的，原租赁合同是否有效，租期如何界定？租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。二、公司自如业务2.1、自如业务概述2.1.1自如业务的性质是什么？自如业务的性质是资产管理，即业主将房屋的使用权全权委托给自如代为负责出租及管理。业主与自如签定《出租委托代理合同》后，无须亲自打理繁琐租务，只需按照合同约定收取房屋出租获得的收益即可。租客与自如签定《房屋租赁合同》，租客在承租房屋期间的各种事宜由自如负责处理，需要业主出面的事宜自如也会出面协调。无论房屋实际出租情况怎样，租金都是定期付给业主的，房屋空置的风险将由自如承担，故选择此项业务的业主需同意给出合理的空置期，也叫免租期，在空置期内自如找租客、对房屋进行装修配置，这段时间无需支付业主租金。2.1.2自如业务范围是什么？自如业务目前包括针对租客的自如·友家租住服务及针对业主的资益+资产代理服务。2.1.3自如业务的特点？产品的自如：自如致力于打造高品质的产品。从自如•友家1.0到2.0的升级，从对产品细节的设计，能够看出自如对于打造高品质产品的执着。服务的自如：自如致力于提供超越客户期望的服务。从服务空间的开通、服务投诉全公示、服务形象的全面升级，可以体现自如对服务的不懈追求。自如网的自如：自如就是自如网，自如致力于打造不动产服务业最cool的O2O电子商务平台。自如客的自如：自如致力于维护高素质的自如客，他们年轻、注重生活品质、追求新锐事物。自如正在不断完善的自如客积分计划，正是要为这个群体提供更具吸引力的会员服务。2.2、自如产品自如·友家三大产品：友家v2.0、友家v1.0、闺宿。资益+三大产品：资益+精装、资益+毛坯、资益+改造。2.2.1友家v2.0：2012年9月15日（含）起，与业主签约的所有房屋均按友家v2.0进行装配和出租。友家2.0包括木棉、拿铁、布丁和原味四种风格，每种风格的房间在配置物品的颜色上会有所不同2.2.1.1友家v2.0标准配置：1）卧室：床、床垫、床罩、床下拖柜、书架组合、可移动书桌、座椅、沙发（含沙发垫）、边桌（配沙发时才配置）、衣柜、空调、自如橙盒、台灯、装饰画、窗帘、晾衣架、垃圾桶、门；卧室包含四种风格：木棉、拿铁、布丁和原味2）客厅：挂钟、租住公约、留言板、路由器、路由器隔板、脚垫3）厨房：冰箱、微波炉、抽油烟机、灶具、电热水壶、垃圾桶4）卫生间：热水器、洗衣机、角架、垃圾桶5）其他：免费无线宽带、一客一锁（为每个卧室房间门更换新的锁/锁芯，以此实现一客一锁）4/602.2.1.2友家v2.0的特殊配置：除了标准配置，还有一些特殊配置项可以根据客户的需求进行配置。特殊配置内容：电磁炉、燃气热水器、滚筒洗衣机、空调扇、多人沙发、1.8米床特殊配置业绩计算：特殊配置产生的费用将从收房业绩中原价扣除2.2.1.3友家v2.0服务1）服务费收取标准：合同期租金总额的10%。2）服务费包含项目：保洁服务：新居保洁（客户入住前对整套房的保洁）；月度保洁（每月对公共区域的保洁）；退租保洁（退租时对退租房间的保洁）。【月度保洁服务内容：包括自如·友家公共区域内（客厅、厨房、卫生间）的墙面、地面、厨具、洁具、家具家电表面的清洁。不包括清运垃圾、洗衣服、换床单、做饭、卧室房间内的清洁、抽油烟机清洁等。经纪人在向客户介绍月度保洁服务内容的时候切忌过度承诺。月度保洁服务周期：以入住前专业消毒保洁为时间起点，以一个自然月为一个周期，前后不超过五天】维修服务：主体维修、电器维修、水暖维修、家具维修、锁类维修宽带服务：宽带安装/开通/续装、宽带调试电话支持400服务：业务及产品咨询、业务查询、预约服务、投诉受理；服务时间9:00—20:00管家服务：代开租金发票、协办暂住证、补办水电燃气卡、租户及邻里纠纷处理、客户入住沟通指导选房服务：匹配租赁需求，带看意向房源3）服务费费用结算：若中途退租的客户，计算方式为，使用的服务费不足一个月按一个月计算，至少收取一个季度的服务费，退还其未发生服务费。客户中途退租将收取1个月房租作为违约金。客户转租、换租，服务费退费标准与退租相同，同时需要客户支付月租金的50%作为转租、换租手续费。4）免费意外伤害保险：租住自如的租客可获得免费的意外伤害保险一份。保险包括：身故保障金、残疾保障金、医疗保障金。①身故保障金：租客在租住房屋内遭受因意外伤害，并因该意外伤害导致身故，保险公司按50000元每套房屋给付身故保险金，本合同对该被保险人的保险责任终止。②残疾保障金：租客在屋内遭受意外伤害，并内因该意外伤害导致残疾,按残疾比例乘以50000元每套房屋给付残疾保险金。③医疗保障金：租客在屋内遭受意外伤害，并因该意外伤害导致在二级以上医院进行必要治疗，保险公司就其符合社会基本医疗保险支付范围的医疗费用按照100%的比例进行报销，限额为每套房屋50000元（无免赔额）。单间房屋住2位租客的情况，签约人和合租人均可享受该保险，