酒店返租式销售方案(草案)

分户产权酒店公寓返租式销售方案（草案）一、销售标的：在建酒店客房楼层二、物业性质：商业地产三、目标客户群体：项目周边及附近城市有资产保值增值投资需求的中小型投资者四、返租式销售方案说明：1、基本流程：A、购房者向开发商购买标的物业一间或多间酒店式公寓房，全款或分期支付。B、开发商或第三方酒店管理公司租赁购房者购买的公寓房，用于酒店经营，定期向购房者支付租金。C、租赁期结束，酒店租赁方将公寓房返还购房者，酒店客房自动转变为公寓物业管理模式，购房者得到租金收益及公寓房产。2、附加方案：为促进房产销售，可根据项目实际情况增加以下对投资方的增益方案（建议方案，可单独或搭配使用）A、营业项目增利方案：返租房产用于经营酒店，赠送购房者酒店的免费入住天数，在返租租金之外增加购房者的额外收益。B、搭配销售方案：可与其他投资理财产品组合成金融资产包，由两个或多个不同性质的投资项目组合而成，增加项目的回报率。C、回购方案：对于项目购买方承诺一定年限后可由开发商回购房产，作为投资方的风险控制保证，具体回购方式可根据项目的实际情况操作。五、销售方式详细说明：1、项目建议售价：项目单套公寓房售价在30~50万元之间，合每平米约7500~8500元，项目总售价（422间公寓房）约1.5-1.8亿元。2、返租方案：返租期建议在15年，返租比例每三年递增一次，分五期，第一期1~3年，每年返租购房款的6%，第二期4~6年，每年返租购房款的7%，第三期7~9年，每年返租购房款的8%，第四期10~12年，每年返租购房款的9%，第五期13~15年，每年返租购房款的10%，返租期15年共计租金返还比例为购房款的120%。以一套售价40万元公寓房为例，返租回报计算表格如下：返租期年数年返租比例月返租年返租返租总计扣除贷款返现总计第一期16%2000240002400026%2000240004800036%20002400072000第二期47%23332800010000057%23332800012800067%233328000156000第三期78%26673200018800088%26673200022000098%266732000252000第四期109%300036000288000119%300036000324000129%300036000360000第五期1310%3333400004000001410%3333400004400001510%3333400004800003、酒店经营预期分析：房产经营项目建议为四星级标准维也纳国际酒店，客房220间（共十层），装修开业投资额约2000万元，以第一期返租方案计算房租成本，约合1.17元/天/平米（售价8000元/平米），根据项目当地酒店市场情况分析，酒店年经营预期如下表（开业前三年预期）：项目单房数据（元/间/天）占比全店全年总计（万元）平均房价258.00成熟期入住率80%单房日均营业收入206.40元100.0%1,657.4万元营业税金及附加6.19元3.0%49.7万元客房成本10.00元4.8%80.3万元人工成本24.96元12.1%200.4万元能源费用15.00元7.3%120.5万元销售费用4.13元2.0%33.1万元低值易耗品5.00元2.4%40.2万元运营费用(维修办公等)5.00元2.4%40.2万元经营成本税金合计70.28元34.0%564.3万元经营毛利（GOP)136.12元66.0%1,093.1万元房租成本（返租租金）66.80元32.4%536.4万元折旧26.09元12.6%209.5万元固定费用合计92.89元45.0%745.9万元营业利润43.24元20.9%347.2万元财务费用（刷卡手续费）2.06元1.0%16.6万元加盟管理费用10.32元5.0%82.9万元税前利润30.85元14.9%247.7万元总投资95,227.3元2,095.0万元现金流/天（净利润+折旧）56.9元27.6%现金流/年（净利润+折旧）20,784.0元21.8%457.2万元综上：年可分配净利润约457.2万元（已支付返租租金之后净得）