商场运营方案

XX购物中心运营方案2011年4月28日目录第一章本案项目简介………………………………………..………2第二章本案年处城市地域条件分析………………………..………2第三章本案现有楼盘状况分析（SWOT分析法）………………6第四章市场定位的分析…………………………………………….9第五章招商运营…………………………………………………...11第六章商场运营及利润计算………………………………………19第七章商场的装修与开业铺货……………………………………21第八章合作方式…………………………………………………....25XXXX运营方案第一章本案项目简介：1、项目开发商：XXXXXXXX商城由XXXXXXXX房地产开发有限责任公司开发建设。2、项目位置：商城位于XXXX康平街北段。康平街是XXXX最长、最繁华的商业街之一，也是城市中心街路，交通便利，单位、小区、校园环绕。街的中段，客运站、世纪广场；街东侧实验小学、市机关幼儿园；街北五中、一中；与育才路相隔为市体育场。属于XXXX文化经济商贸中心地段、黄金地段。3、面积：单体总面积25,000平方米，共分三层：一层7,000平米；二层9,600平米；三层7,300平米。对面正在营业的XXXX商城总面积为15,000平，分为二、三层（一厅全部为门市已出售产权）。商业街两侧总建筑面积40,000平方米。4、商城内部结构：商场内设两部扶梯，八处步行梯，四个正门，主门设在康平街一侧，二层上空为2,300平米的采光天景，商场宽敞明亮。第二章本案年处城市地域条件分析1、地理位置：XXXX位于吉林省西北部，地处松嫩平原腹地，科尔沁草原边陲，是国家对外开放城市。外连辽、吉、内蒙两省一区，上承长春、哈尔滨、齐齐哈尔等大中城市，周边与松原、洮南、通榆、镇赉、肇源等县（市）毗邻，是嫩江流域区域性中心城市。2、城市面积：总面积为4879平方公里，东西长为95公里，南北宽为90公里。3、城市人口：为42.37万人，全部为常住人口，其中城镇人口16万，农业人口27万。有蒙、汉、满、回、朝、锡伯等9个民族。少数民族人口8552人。4、人均收入：XXXX政府统计数（按此数据逐年增长）年份统计对象数字（年）全文说明（年）1987XXXX368元1986年人均国民收入691元，比1985年增长40.45%，农民人均收人368元，比1985年减少8%。1989XXXX470元农民年人均收入470元，比1987年减少0.8%。1997XXXX达960元全市农民人均收人达960元，比1995年增长20.3%。1999XXXX1100元1998年，XXXX农民人均收人1100元，在岗职工年平均工资4380元，年末城乡储蓄存款余额76606万元。2000XXXX1550元1999年，XXXX农民人均收人1550元，在岗职工人均收人4850元。2009XXXX9890元（城市）3350元（农农民人均纯收入达到3350元，同比增长15%；城镇居民人均可支配收入达到9890元，同比增长15%；民）2010XXXX1.68万元（城镇）4350元（农民）2010年，XXXX农民人均收人4350元，在岗职工人均收人1.68万元。5、自然资源：XXXX拥有丰富的林草资源、农业资源、水利资源、风力资源、土地资源，是吉林省资源高度聚集的县域之一。有耕地面积160万亩；有著名的姜家甸和三家甸场，羊草加工对外出口；水资源充足，境内“一江两河”（嫩江、洮儿河、霍林河）环绕，年均过境水量208亿立方米；石油、天然气、矿泉水储量丰富，储油量1.2亿吨，天然气储量20亿立方米；旅游资源丰富，嫩江湾国家湿地公园，是集避暑、休闲、娱乐的于一体的旅游胜地。6、交通条件：XXXX交通便利,公路、铁路、水路纵横交错,四通八达,长白、通让铁路在XX北站相交,境内营运里程133公里,XX北站为国家二级编组站。长白高速公路的通车运行,为XXXX的经济建设带来新的春风。即将开工建设的长白高铁专线竣工后,XX将融入长春1小时经济圈。XX港是吉林省最大内河港口,是吉林省同俄罗斯远东地区开展直接贸易的唯一水上通道。7、经济优势：农业是XXXX传统产业，素有“鱼米之乡”、“骏马之乡”的美称。XXXX是全国523家粮棉大县之一，是吉林省重要商品粮基地，年产粮食13亿斤，盛产玉米、水稻、高粱、谷子、小麦、绿豆、葵花、芝麻、甜菜等农产品。2009年，XX全口径财政收入实现5.5亿元，地方财政收入完成2.88亿元。全市地区生产总值完成60.8亿元，同比增长21%，其中第一、二、三产业增加值分别完成11.4亿元、25.5亿元和23.9亿元。8、消费水平通过2010年XXXX对消费市场的统计，XXXX在贯彻落实扩大内需的方针之时，消费市场平稳健康地运行，零售总额呈现稳步增长态势。同比增长18.9%。具体表现为：(1)社会消费品零售总额快速增长。(2)城乡市场同步增长，农村快于城市。(3)餐饮市场持续走高，发展空间更加广阔。(4)假日消费带动了全市消费品市场的繁荣活跃。9、现有商业结构：从考察中看到，XXXX现有各类市场规划明确，通讯器材、电脑电子、装饰装潢材料、农贸日杂、服装百货等都有每个街区的整体规划，布局合理，可见新型城市的建设过程，政府都有合理安排。现主要有14个大型商场，多以五金交工为主仅有月华商场、百货大楼、世纪广场为服装百货行业。而且时间不长，多数为1998年开业至今。第三章本案现有楼盘状况分析（SWOT分析法）（一）优势S1、本案的自身优势（1）硬件设施好，地热取暖，为市场发展打下了基础，特别是2，300平方米的阳光棚天景，更是独具特色，可以成为XXXX的一个商业景点；（2）地理位置好，交通便利，与新世纪广场距离为400米左右，公共汽车站与该市场仅800米左右，适合做市场；（3）25,000平方米的经营面积，适合打造大型集餐饮、娱乐、购物、商超于一身的新型商业摩尔；（4）本案地产公司良好口碑，对本案启动有着推动作用；2、城市优势（1）近年来对农村的政策提高了，城市建设环境得到了提升，经营环境也要提升；（2）港口及湿地公园的建立为城市发展现来商机；（3）XXXX是个历史悠久的城市，一直是嫩江出海口，是通往黑龙江的输纽，与大庆的隔江相望会给市场发展带来商机；（4）XXXX在县级市中发展较快，政府的扶持带动各项产业飞速发展，本案可依托政府的支持，打造新城市中一个靓点商场。（二）劣势W1、本案现存不利因素（1）地理位置稍后，短期内形成不了商业氛围，需要时间改变现有状况。但如果商业氛围连贯起来，会拉动整个市场。（2）周边小区入住率较低,购买力没有形成,需要时间培养。（3）本案对面的XXXX商场现有商户经营的萧条状况，会对招商产生阻力。（4）现有城市开发区在向南移，本案所在的北部地区发展缓慢。2、所在城市存在的劣势（1）固定人口比例较大，流动人口太少，对市场经济的发展有影响，启动时间大约需3-5年左右。（2）大型市场几乎没有，仅有的世纪广场是整个城市的商业龙头，但档次较低，环境较差。原有百货大楼等大型商场，都已转型经营另类商品，对本案没有威胁。（3）城市消费水平较低，时尚服饰、品牌服饰等不能引领新潮，消费有实用型为主。（4）政府支持、扶持态度未明朗化。（三）机会O1、本案的成功机率（1）打造高于世纪广场的经营档次及经营环境的市场，做到价位与之相同，但环境吸引客流。（2）还要以长春新世纪公园的形式为依据，但经营档次要低于长春新世纪公园，给XX人民一个新视野。以休闲娱乐购物为一体的新的公园式商场。（3）欧亚与中东正在往外扩张，特别是欧亚正在准备进入，在他未入前，将商场做起来，可以赢得时机。（4）成功机率虽是一个未知数，要看企业的实力，经营者的目光与经验，管理者的魄力与水平，三方面共同努力，成功机会还是很大的，在50%以上，但要3年以上的时间证实。2、城市发展为本案启动提供机率根据XXXX政府工作报告：（1）嫩江公路大桥项目，可与大庆市相邻、相通，将增进商贸往来；（2）《嫩江湾湿地建设规划》，将打响“东赏长白山，西游嫩江湾”旅游品牌，届时可为城市经营繁荣带来突破点。（3）嫩江港口建设，为城市发展打造新的商机。（四）威胁T主要体现在本案运营中外部因素造成的威胁1、定位招商不准将对未来发展产生影响2、欧亚在未来三年内的进入将对本案产生威胁。3、人文消费水准能否提高决定本案的能否持续性发展通过上述分析，其结论为：本案可操性很强，尽管操作过程中会遇到许多问题与挑战，但优势与机会可占据强势，为本案的正常启动奠定良好基础。第四章市场定位的分析1、XXXX现有商业业态分析通过两次简单市场考察，XX现在经济状况为：1）小型商场（超市）居多；2）单品卖场居多，大型商场为零；3）分层楼体市场萧条，D店群房繁华；4）五金电料农资市场繁华，百货市场萧条；5）各类品项市场分布有序。足见县级市场还是以农民消费为主，农民消费的随意性，主导着整体商业业态的发展，因此，商场的繁荣还须适应主体消费者的心理，不得强制消费、不得盲目定项。2、本案所处位置消费状态分析现在XXXX地产周边为新建小区住宅，在晚间亮灯情况看，入住率不达50%，因此消费群体需要时间培养，同时靠广告宣传及商场内部环境及商品的吸引。此消费详细情况还须进一步了解掌握，简单的两次考察不足以定论。3、本案运营定位商场的运作成功与否在很大程度上取决于其定位，而商场的定位更多体现于市场的定位，市场的定位是否合理、科学，直接影响着商场的竞争力和生命力。因此，商场必须选择自己的目标市场，实施市场定位战略，以便使其在目标市场中处于竞争优势的地位，通过市场定位使商场在消费者心目中形成一种特色，树立一种独立的形象，从而在市场竞争中取得主动，赢得优势，稳步发展。针对本案所处的地理位置、消费者群体、城市规划、流动人口状况、交通状况、周围人口分布、及周边购物商圈的统计调查，决定本案运营定位。（此定位须在决定运营后利用15-30天时间出台，并按此定位招商，启动全面工作）。4、本案经营定位1）、商业主题定位：以休闲购物中心形式决定商业主题。2）、商场与社区相融，周边毗邻住宅区的档次，决定并体现休闲情趣、品味文化、品味娱乐的购物乐趣。3）、商场经营档次：以时尚精品为主，辅以少量中档次品牌。4）经营主题：根据市场调查分析，经营商品主题：以三层不同形式的经营风格为主导，分别设立经营项目。经营最终业态需根据商家进驻情况和招商情况确定。第五章招商运营1、招商团队建设与人员的培训对于商场的前期运营来说，招商至关重要，而招商的成功必需要有良好操作能力的招商团队，招商团队的建设和招商平台的建立，需要有组织架构、专业化操作、商业资源整合等方面，因此，要对招商人员设定目标，做好工作进展计划控制，也需要进行业务知识和招商政策培训，统一招商说辞。2、招商部的组织架构与工作职责。1）、招商部的组织架构。运营经理招商经理招商经理招商经理（一层）（2层女装）（2层男装）（3层运动）（3层娱乐）2名专员2名专员2名专员2名助专员2名专员招商人员开业后转为商管干部。2）、招商部人员工作职责。A、运营经理职责：（前期招商工作职责）1、负责企业发展规划，拟定企业经营发展计划；2、负责安排楼层经理全面招商工作；3、负责制定市场经营格局（图纸）及租金测算；4、负责协助各部做好市场调查工作；5、负责参与市场招商及租金、押金收缴工作。6、负责完成领导交代的其他工作。B、楼层经理职责（前期招商工作职责）1、负责本楼层招商工作及员工日常工作。2、负责前期市场调研，并做好市场分析，将资料按需归类，做好资料积累工作；3、负责与客户面对面、一对一，认真洽谈，以诚相待；4、负责对管区摊位布局进行合理调整，并提出修改意见；5、负责完成领导交代的其他工作。C、楼层招商专员：（前期工作职责）1、负责所在楼层的招商工作。2、负责本楼层经营商品的市场调查、市场分析，并提出可行性建议。3、负责招商的接待工作。4、负责外围市场的招商洽谈工作，并做好记录统计，上报部门负责人。5、负责商铺的租金收交及签订合同。6、负责完成领导交代的其他工作。3）招商部