在建工程评估报告

天津松江团泊投资发展有限公司拟转让在建项目资产评估报告华夏金信评报字[2015]267号评估机构：天津华夏金信资产评估有限公司报告日期：二0一六年一月十五日目录内容页码资产评估师声明...........................................................................................................1资产评估报告摘要.......................................................................................................2资产评估报告...............................................................................................................4一、委托方、被评估单位和约定书约定的其他评估报告使用者概况...................4二、评估目的...............................................................................................................9三、评估对象和评估范围...........................................................................................9四、价值类型及其定义.............................................................................................10五、评估基准日.........................................................................................................10六、评估依据.............................................................................................................10七、评估方法.............................................................................................................13八、评估程序和方法实施过程以及相关注意事项.................................................13九、评估假设.............................................................................................................15十、评估结论.............................................................................................................16十一、特别事项说明.................................................................................................18十二、评估报告使用限制说明.................................................................................18十三、评估报告日.....................................................................................................18天津松江团泊投资发展有限公司*拟转让在建项目*资产评估报告1资产评估师声明一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则的规定，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，本评估报告中陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。二、评估对象涉及的资产清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见；本公司及参加评估工作的全体人员与被评估单位及有关当事人无任何利害关系。四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求；但不对评估对象的法律权属作任何形式的保证。五、我们出具的评估报告是在恪守独立、客观和公正原则及资产评估准则基础上形成的，仅在评估假设和限定条件下成立；评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响，我们提醒评估报告使用者关注评估报告特别事项说明和使用限制。六、我们执行本项资产评估业务的目的是对被评估企业相关资产价值进行估算并发表自己的专业意见，我们不会为当事人的决策承担责任。我们提请委托方和相关报告使用者注意，评估结论不应该被认为是被评估资产在市场上可实现价格的保证。恰当使用评估结论是相关报告使用者的责任。七、评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途，评估报告使用者应完整使用评估报告，因使用不当造成的后果与签字注册资产评估师及其所在评估机构无关。天津松江团泊投资发展有限公司*拟转让在建项目*资产评估报告2天津松江团泊投资发展有限公司拟转让在建项目资产评估报告摘要华夏金信评报字[2015]267号天津华夏金信资产评估有限公司接受天津松江团泊投资发展有限公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，针对委估资产的实际情况，采用假设开发法、成本法，按照必要的评估程序，对天津松江团泊投资发展有限公司拟转让在建项目事宜所涉及的坐落在静海县团泊新城高尔夫球场内七排干东侧的水岸恬园项目的开发成本-在建房地产价值进行了评估。本次评估方法主要采用假设开发法和成本法,评估人员本着客观、独立、公正、科学的原则，对委托评估的资产实施现场勘查、市场调查和评定估算等评估程序，本次评估以假设开发法确定的评估结果作为最终结论。经评估，天津松江团泊投资发展有限公司的开发成本-在建房地产-水岸恬园项目评估基准日2015年7月31日账面资产总额计人民币34,806.25万元，采用假设开发法评估后资产总额计人民币66,017.48万元，评估值比原账面值增加31,211.23万元，增值率为89.67％。以下事项提请报告使用者注意：1、评估人员对水岸恬园项目进行了现场勘查，以企业按《天津市房地产权证》（房地证编号：津字第123050903881号）申报的土地面积进行评估；评估人员以企业提供的《修建性详细规划通知书(2014静海规案申字0029号)》、《建设工程规划许可证》（2014静海建证0179、2014静海建证0180、2014静海建证0181）及通知书上证载建筑面积进行评估。2、依据《天津市房地产权证》（房地证编号：津字第123050903881号）水岸恬园项目全部土地设有抵押权，权利人为北方国际信托股份有限公司，权利类型：抵押，权利范围土地使用权184898.2m2，权利价值453,460,000元。约定期天津松江团泊投资发展有限公司*拟转让在建项目*资产评估报告3限2013年12月20日至2016年12月20日。3、本次评估的土地及地上建筑物面积以企业提供的目前现有的资料为准，待项目整体竣工验收合格后，办理房产证以相关部门测量确认的面积为准。本评估报告评估结论使用有效期限为一年，自2015年7月31日至2016年7月30日有效。以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读资产评估报告正文。天津松江团泊投资发展有限公司*拟转让在建项目*资产评估报告4天津松江团泊投资发展有限公司拟转让在建项目资产评估报告华夏金信评报字[2015]267号天津松江团泊投资发展有限公司：天津华夏金信资产评估有限公司接受天津松江团泊投资发展有限公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，针对委估资产的实际情况，采用假设开发法和成本法，按照必要的评估程序，对天津松江团泊投资发展有限公司拟转让在建项目事宜所涉及的坐落在静海县团泊新城高尔夫球场内七排干东侧的水岸恬园项目开发成本-在建房地产价值在2015年7月31日所表现的市场价值进行了评估。现将评估情况及评估结果报告如下:一、委托方、被评估单位和约定书约定的其他评估报告使用者概况（一）委托方及被评估单位概况委托方和被评估单位同为天津松江团泊投资发展有限公司1、企业名称、类型与组织形式企业名称：天津松江团泊投资发展有限公司住所:天津市静海县团泊湖风景区团泊湖高尔夫球场会馆法定代表人：曹立明注册资本：壹亿玖仟万元人民币实收资本:壹亿玖仟万元人民币经济性质：有限责任公司（法人独资）成立日期：二〇〇八年三月二十七日营业期限：二〇〇八年三月二十七日至二〇三八年三月二十六日经营范围：以自有资金对房地产业、高新技术产业、建筑行业、园林绿化业进行投资；市政工程施工及技术咨询；房地产信息咨询；工程项目管理；商品房销售；自有房屋租赁；道路、桥梁工程建筑、房地产开发。（国家有专营专项规定的按规定办理）。2、委估项目整体概况天津松江团泊投资发展有限公司*拟转让在建项目*资产评估报告51）委估资产范围及坐落本次委估资产为天津松江团泊投资发展有限公司所拥有，坐落于静海县团泊新城松江高尔夫球场内、七排干东侧的在建水岸恬园项目国有出让土地使用权（面积为184,898.2㎡）及地上建筑物（规划总建筑面积为285777.80㎡）。在建建筑物规划设计用途为居住，国有出让土地使用权用途为城镇住宅用地。委估资产四至：北临松江团泊公司地，东临松江高尔夫球场，南临小公路，西临七排干。2）权属状况根据委托方提供的相关资料，其登记状况见下表：序号名称编号主要内容1《天津市房地产权证》房地证津字第123050903881号权利人：天津松江团泊投资发展有限公司坐落：静海县团泊新城松江高尔夫球场内、七排干东侧地号：1202231112010110004权属性质：国有，用途：城镇住宅用地使用权类型：出让终止日期：2079-11-02土地使用权面积：184898.2㎡设定他项权利：权利人为北方国际信托股份有限公司，权利类型：抵押，权利范围：土地使用权184898.2㎡，权利价值453,460,000元。约定期限2013年12月20日至2016年12月20日2《建设用地规划许可证》2009静海地证0043用地单位：天津松江团泊投资发展有限公司用地项目名称：水岸恬园用地位置：静海县团泊镇七排干东侧用地性质：居住用地面积：184898.2平方米建设规模：0平方米3《建设工程规划许可证》2014静海建证0179建设单位：天津松江团泊投资发展有限公司建设项目名称：水岸恬园一期一区建设位置：静海县团泊镇七排干东侧建设规模：45258.13平方米备注：地下建筑面积6778平方米4《建设工程规划许可证》2014静海建证0180建设单位：天津松江团泊投资发展有限公司建设项目名称：水岸恬园一