94广州市花都区友和商业广场可行性研究报告

越秀城建集团商业地产中心花都友和商业广场可行性研究报告广州市花都区友和商业广场可行性研究报告二〇〇六年十月二十三日商业地产经营中心越秀城建集团商业地产中心花都友和商业广场可行性研究报告目录目录………………………………………………………………………………ⅠⅡ报告摘要…………………………………………………………………………1．项目概况………………………………………………………………………11．1项目基本情况介绍………………………………………………………..11．2项目目前情况………………………………………………………………21．2．1项目设计规划情况………………………………………………………21．2．2项目销售情况……………………………………………………………21．2．3项目招商情况……………………………………………………………22．项目发展前景分析……………………………………………………………32．1项目环境分析………………………………………………………………32．1．1项目宏观环境分析……………………………………………………..32．1．2项目区域环境分析……………………………………………………..42．1．3项目周边环境现状………………………………………………………52．2项目SWOT分析…………………………………………………………..72．2．1项目优势分析…………………………………………………………..72．2．2项目劣势分析…………………………………………………………..82．2．3项目机会分析…………………………………………………………..92．2．4项目威胁分析…………………………………………………………..102．3项目所在区域市场分析………………………………………………….102．3．1项目所在区域商业项目分布及租金情况分析………………………102．3．2项目所在区域住宅项目分布及售价情况分析………………………102．4项目发展前景分析及结论………………………………………………..16越秀城建集团商业地产中心花都友和商业广场可行性研究报告2．4．1项目发展前景分析…………………………………………………….162．4．2项目发展风险分析…………………………………………………….173．项目定位分析…………………………………………………………………..183．1项目业态定位分析…………………………………………………………183．2项目价格定位分析………………………………………………………..214．项目可行性分析结论与建议………………………………………………...23越秀城建集团商业地产中心花都友和商业广场可行性研究报告报告摘要1、可行性研究报告编制依据（1）2005年花都区国民经济和社会发展统计公报（2）花都区政府网站（3）花都房产网（4）友和投资有限公司提供的相关资料2、可行性研究报告结论及建议（1）该项目比较符合项目目前所处的大环境和区域市场发展趋势，项目地理优势明显，硬件条件先进，功能配套完善，区域发展潜力较大，项目具有可操作性。（2）由于花都区新华街的规划发展，城市新区东移，促使消费者的消费习惯改变，对该项目是潜在的威胁。而新建商业项目大多集中在新城区，对该项目形成激烈的竞争。（3）该项目一楼街铺及二楼部分商铺已售产权以及和广百百货合同期限过长、租金水平过低，对后续经营管理存在一定的风险，在考虑是否收购该项目前，建议让该项目开发商先解决已售产权物业以及和广百百货合同问题。越秀城建集团商业地产中心花都友和商业广场可行性研究报告1．项目概况1．1项目基本情况介绍友和商业广场是由香港友和投资有限公司在广州花都区设立的房地产公司——广州怡丰房地产发展有限公司开发，以由香港友和投资有限公司负责项目全部资金的投入，总投资额预计达5亿元左右。该商业广场位于花都区新华街秀全大道39号地段，地处新华街老城区商业中心区域，距花都区政府仅数百米之遥，紧靠广州火车北站，离广州新机场仅15分钟车程，交通十分便利。该项目总占地面积13，006㎡。其中一期项目工程占地8，847㎡，建设总面积达103，917㎡，由三幢高层住宅楼和一幢七层的商业裙楼组成。地下负一层可做商业和停车场，商业裙楼为一到七层，八层为住宅会所，九到二十一层为住宅。其中，商业裙楼建筑面积为54，226㎡，住宅面积为98，809㎡。二期项目工程占地4，008㎡，其规划为9层商业大厦。报建面积20，000㎡，手续完善。据该项目负责人介绍，该商业大厦可重新报建，并已完成三通一平。据调查，紧靠该商业广场的花都区旧体育馆将拆迁，届时将和已建成的城市广场连成一片，形成一个规模更大的城市中心广场，对于聚集该商业广场的人气是一个极大的利好消息。越秀城建集团商业地产中心花都友和商业广场可行性研究报告项目的具体地理位置见下图：1．2项目目前情况1．2．1项目设计规划情况该项目虽然于2001年初建设完成，但在建筑设计方面比较超前。商场一边设计了8层的旋转式停车场，车位数约200多个，有足够的停车位以满足大型商业广场对停车的要求。商场层高4.5米，方正实用，全部采用预应力无梁超前新技术。商场三层以上都预留了大型卖场的平梯位，七楼设计了大型舞池，以备大型娱乐场所需求。配置中央空调、中央监控系统及消防喷淋系统，共配备电梯33台，其中住宅电梯4台，观光电梯3台，商场用电梯26台。并有完善的给排水系统和完备的供电系统以及排油排烟系统。1．2．2项目销售情况该项目在2001年初完成一期工程的建设，截至本报告开始撰写之日止，住宅部分已销售约45％；商业裙楼一楼街铺基本销售完毕，销售面积约2，392㎡，二楼已销售少部分商铺，具体销售面积没有统计数据。越秀城建集团商业地产中心花都友和商业广场可行性研究报告1．2．3项目招商情况根据对该项目的实地考察，该项目在招商方面没有制定明确的招商策划方案，只是制定了比较粗略的经营业态，招商情况不理想是可想而知的。到目前为止，仅仅引进了广百百货一个大型商家，而且承租面积仅为一楼3，000㎡和二楼一半的面积约2，000㎡。由于优越的地理条件，街铺已全部出租。小结：该项目地处花都区新华街中心位置，地理条件极为优越。商场在设计理念上比较超前，各种配套系统齐全，规模在花都区也数较大，硬件条件能满足作为大型综合购物中心的需求。但开发商缺乏经营商业项目的经验，在项目前期没有很好的研究市场及商场本身，导致项目目前经营不善的局面。2．项目发展前景分析2．1项目环境分析2．1．1项目宏观环境分析花都位于广州北大门，是南北交通要道，素称“省城之屏障，南北粤之咽喉”。全区总面积969.12平方公里，下辖新华、花东、狮岭、炭步、花山、赤坭、雅瑶、梯面八个镇（街）。2005年，地区生产总值突破300亿元大关，同比增长20.8%，连续多年保持两位数增长，成为广州经济发展最具活力的地区之一。2005年底，全区户籍总人口63.03万人，从业人员有47.21万人，全区职工年人均工资26，550元，比上年增长18.7%。全社会从业人员月平均工资为1，023元，同比增长12%。2005年城镇居民全年人均可支配收入14，264元，同比增长3.8%，家庭人均总支出14806越秀城建集团商业地产中心花都友和商业广场可行性研究报告元，增长17.9%，其中消费支出10，148元，同比增长5.4%。农村居民全年人均可支配收入6，511元，同比增长6.7%，家庭人均总支出5，797元，同比增长25.5%，其中生活消费支出4，881元，增长21.5%。2005年，第二产业实现增加值197.9亿元，同比增长27.06%；第三产业实现增加值86.2亿元，同比增长10.88%；第一产业实现增加值19.06亿元，同比略减。园区经济是花都经济发展的特色和优势。花都汽车城，是广东省唯一由省政府批准的汽车产业基地，规划面积50多平方公里。到2005年底，落户企业总数达101家，在华南甚至全国汽车业界有着举足轻重的地位。狮岭（国际）皮革皮具城，已经建成四期工程，建筑面积约50万平方米，第五期工程即将竣工，是广东省五大专业市场之一。在大力发展皮具产业的同时，通过开发建设第四期广州（香港）大南街五金精品城、广州（国际）缝制设备城，带动了五金、拉链、机械设备等相关行业的发展，进一步扩大、活跃了市场，目前平均日交易额达2000万元。新华金银珠宝城，总体规划面积5000亩，有香港、台湾、美国、泰国、韩国、土耳其、波兰等多个国家和地区的82家客商进驻，包括了世界十大黄金加工企业之一的土耳其阿塔赛珠宝有限公司、台湾“石头记”等世界众多著名珠宝生产、制造、加工企业。2005年，实现产值3.8亿元，出口产值约1886万美元；预计签约企业全部投产后，可实现年产值50亿元。广州新国际机场的落户，对花都具有里程牌意义。花都城市建设被纳入广州现代化大都市的发展布局，成为广州城市组团北部副中心，有“青山、碧水、蓝天、绿地”花之都的美誉，初显山水田园城市的魅力。花都是广州市、珠江三角洲通向中国内地的北大门，拥有发达的水、越秀城建集团商业地产中心花都友和商业广场可行性研究报告陆、空立体交通网络，是广州市的工业发展区和重要交通枢纽。。中国三大枢纽机场之一的广州新国际机场坐落在花都区花东镇，广州地区三个始发站之一的广州火车北站设在花都，中国铁路大动脉——京广铁路从此经过。区内还有105、106、107三条国道和京珠、机场、广清、街（口）北（兴）、广州北二环等五条高速公路越境而过。正在建设的最高时速达340公里的京广快速铁路客运专线在花都设有车站。有国家二类口岸花都港，可供千吨货船直达香港、澳门，年吞吐量100万吨，目前正在进行扩建，到2007底年吞吐量可达300万吨。广州市正加快规划建设地铁，实现与花都的无缝对接。连接花都汽车城到新机场和广州市其他区的地铁9号线将于2013年前开通。今后，还有广州北三环、城际列车专线连接花都与广州中心城区及珠江三角洲其他地区。到2010年，花都城区规划范围为128平方公里，城区常住人口达40万人，并形成交通走廊区、城市中心区、城东开发区三个功能区片。城区规划将着重做好火车北站和新国际机场两个最大交通源的疏解和联系，充分发挥地缘优势，按照相对独立、各具功能的组团式结构形式，强化各分区的功能作用。2．1．2项目区域环境分析新华街是花都区中心城区，为了适应城市发展的需要，新华于2005年5月28日撤镇改街。新华街东接广州新白云国际机场，西连花都港，南接雅瑶镇，北邻狮岭镇，京广铁路、106、107国道横贯城区，机场高速、广清高速、北二环高速在新华街都有出口。总面积112平方公里，常住人口25.5万人，外来人口7.5万人，下辖24条行政村，30个社区居委会。近年来，新华街经济和社会各项事业全越秀城建集团商业地产中心花都友和商业广场可行性研究报告面协调发展，曾被评为国家双拥模范单位、广东省乡镇企业“十强”镇。2006年上半年，新华街经济保持高速增长，完成工业总产值５５．２２亿元，税收总额３．９９６３亿元，同比分别增长８．０９％、６６．７６％；其中国税收入２．５４１５亿元，地税收入１．６５４７亿元，在全区镇域经济中保持龙头地位。近年来，新华街围绕“发展第一、经济第一、工业第一、珠宝第一”的发展思路，突出抓好招商引资工作，全力推动我街工业化进程。新华街的珠宝产业，自2000年花都珠宝城建立以来，短短几年间已成为我区三大支柱产业之一。珠宝城总体规划占地3000亩，截至2005年6月，有来自美国、泰国、韩国、土耳其、波兰、粤、港、台等多个国家和地区的76个珠宝企业进驻，累计投资总额9.3亿元，其中包括：世界十大黄金生产企业之一——土耳其阿塔赛珠宝公司、拥有700多家国内连锁店的中国珠宝业界驰名品牌——广州石头记饰品有限公司、以及占有法属西非国家三分之一以上珠宝市场份额的法国FILON珠宝有限公司等。新华街以工业园区为载体，大力发展工业经济，已逐渐形成新华、华兴、镜湖、国光和华海等五个工业区，同时积极开发紧邻汽车城的新工业区——马溪、岐山工业区