石家庄写字楼市调2015

Part1石家庄写字楼分析首先认识一个问题。我们究竟面临着一个什么样的市场？我们的位置应该在哪里？Part2项目客群分析■根据石家庄市统计年鉴显示：至14年石家庄的第三产业比重达到42.1%。在第三产业构成中，金融业的增长速度进一步加快。数据显示：10年至14年间金融行业的增长率达到了30%。■目前石家庄写字楼市场上的租户中，房地产企业和商贸的企业占总比重的42%，而科技类企业仅有约5%的份额。■商贸和物流行业成为写字楼市场的主力，主要源于石家庄历年来的城市发展定位：在石家庄十一五规划中，现代物流、国际贸易、商贸流通依然是石家庄未来几年中将要重点发展的行业。未来供应的写字楼的主力客户依然将是商贸物流企业。■应该注意到市场出现的新信号－－以现代服务业和金融业为代表的第三方势力正在迅速崛起，并开始越来越多的进入石家庄写字楼市场，整体项目中金融类客户所占比重超过了50%。基于城市经济特征洞察本项目客群第三产业的高速增长，为石家庄的写字楼市场提供了巨大的市场需求。对本项目客群的圈定■和市场上绝大部分写字楼的使用者一样，我们未来的客户也将会主要分布在外贸、物流类等相关联产业的行业内。■现代服务及金融业的迅速崛起与发展也将是本项目锁定的行业之一。■对办公面积有较大需求的企业总部。■如果将面积进行100-200平方米的分割，对于成长型中小企业将有一定吸引力。■由于本项目地处鄞州商务区，直接辐射周边县市，因此，欲在市区设立企业展示窗口的乡镇实业企业也将是客源之一。■市场投资客。目标客群定位行业分析中、大型企业总部基于南部商务区的产业集群以及万达商业圈的商务氛围，部分大型公司会选择入驻。销售中也会尽量争取大型客户入驻，以提升写字楼客户档次，形成领头羊作用。外贸、物流产业链企业综合市场写字楼客户情况和宁波外贸企业居多现状，外贸行业为最大客户来源，市场中部分写字楼占到80%。现代服务产业（IT、会展、工作室、事务所、广告等）这部分客户更多地是对建筑环境、办公空间的要求较高，以期将办公环境理解为创意、创富的灵感空间。金融、保险、投资类企业这部分企业会综合考虑产品性价比和项目位置及配套，在鄞州南部商务区购置写字楼。周边县市、乡镇实力企业欲在宁波市设立企业形象展示及办公地点的鄞州周边县市、乡镇企业会考虑选择本项目。投资客或其它考虑到目前价位相对较低，以及南部商务区良好的发展前景，中远期投资价值相对较高，打算进行中远期投资的客户会选择购买。本项目的客群应定位基于地缘型企业的基础上，将范围圈定相较广泛，以寻找更多可能性客群（对未来CBD、公园生态、产品定位的认知）。目标客群描述行业客群描述中、大型企业总部根据对宁波工业企业的抽样调查，出于提升企业形象、便于同关联企业的业务往来等原因，目前约8%的工业企业在工厂外的写字楼内有办公场所，作为其营销、管理基地。宁波目前三大国家级开发区（包括大榭、保税区、经济技术开发区）均在本项目东面，并聚集了较多能源、钢铁、造纸、造船、石化、出口加工等规模较大的工业企业。交通的便利性是本项目吸引其中的部分工业企业的优势所在。外贸、物流产业链企业大多数写字楼此部分客群为主，规模较大的物流公司目前主要在三江口周边写字楼内办公，一些企业已开始考虑新的办公场所，如马士基即由人民保险大厦搬至华宏国际中心。现代服务产业（IT、会展、工作室、事务所、广告等）专业服务类公司目前在宁波写字楼客户中所占的比重还比较小，这一类企业是上海、深圳等一线城市写字楼客户的主要来源，随着宁波城市地位的提升，此类企业的比重会显著上升。金融、保险、投资类企业随着金融类企业在一线城市以下的业务扩张，宁波于长三角较大经济总量对这部分企业的吸引力越来越大。此类公司非常注重办公形象，对写字楼的地理位置、外部形象、内部硬件设施非常注重，具有较强的价格承受能力。周边县市、乡镇实力企业南部商务区对于南三县是进入宁波的商务门户，基于地缘价值和商业扩张，已有相当部分的周边企业进入宁波大市区办公，以寻求更多商机。投资客或其它在目前写字楼销售压力巨增的情况下，未来市场将以企业购置自用为主，但也不排除市场投资客的比例。当推售价格与租金产生的考量中能获取较大利润回报的情况下，投资客的增加可以扩大本项目的客源群体。目标客群需求分析■形象展示的需求：外立面的美观、大堂的气派、楼宇的现代感等。■产品层面的需求：面积合适、设施完善、采光性好、通风性佳等；■外部沟通的需求：交通便利、区域发展前景；■产品硬件的需求：电梯的数量匹配、有智能化办公区间等；■商业配套的要求：银行、餐饮、休闲娱乐、商业设施等；■成长需求：写字楼的影响力能促进公司的成长；■形象需求：写字楼的形象能满足企业的形象塑造；■资源需求：进入的写字楼或者区域能为企业带来更多的有效信息和有利资源；■财富需求：区域的成熟带来物业的升值、企业创造更多财富。■健康需求：健康办公正越来越被受到重视。对于本案推广来说，如何满足目标客群的核心需求将是本案立足市场的关键点。目标客群的核心需求分析需求价值点？经过对客群的定位思考，我们发现目标客群的核心需求关系着我们的项目定位与生存，同时也发现客群的核心需求价值点为：未来/财富/建筑/自然。Part3项目产品分析项目机会项目劣势项目威胁项目优势■地块发展规划前景良好；■地处石家庄新中心区，地理位置优越，交通便利；■处于大型城市公园旁，外部景观资源良好；■项目建筑外型突出，富于创新行及后现代性；■项目内部地块平整，且沿城市干道线。SWOT矩阵分析■地块周边推出相关项目，先期开发未能领先竞争对手；■作为南部CBD，政策导向明显，且已形成一定的城市建设；■当地民营企业高度发达，具有良好的写字楼消费能力；■附近有工业园区，具有良好的产业支撑，易形成购买客群；■城市建设进程加快，配套进一步完善，逐渐消除距离抗性；■对房地产的宏观调控，提高首付、按揭贷款利率，在一定程度上增加了消费人群购房后期财务成本；■人民币面临进一步升值压力，对当地外贸行业等影响深远，抑制了部分需求；■东部新城与石家庄中心区相近的发展空间定位，将使前者分流部分客户群；■周边相近性质用地繁多，潜在竞争明显；■国家政策调控的不确定性；■石家庄写字楼市场供大于求。项目SWOT分析■项目所处位置大量写字楼开发，区域初步成熟；■目前周边相关配套不完善，缺乏完善公共交通系统；■项目地块较小，容积率很高，空间组织相对简单。景观：驻守25.6公顷世纪公园和高尔夫球场版图，风光之致交通：黄金临界，地段血统论，与中央CBD、万达商圈咫尺距离建筑：后现代建筑，获得商务灵感，有现代有了更多可能区位：鼎立石家庄CBD，扼守华北商务南门户财富高地项目USP提炼核心价值提炼一个问题：在深入分析市场、竞争、客群与产品之后，对接产品USP与客群核心需求点，能否形成本项目的一块突围跳板？Part4项目定位项目USP提炼NO1：反观产品USP，景观、交通、建筑、区位极为突出，这是核心优势；但是，纵观市场，无论硬件、软件上，我们都不能与市中心CBD的产品进行对抗。因此，必须依托USP，挖掘产品亮点，加以高位包装。NO2：从推广层面上讲，必然要求将产品与南部CBD、客群核心需求价值点建立第一关联，以形成能冲击市场的鲜明形象定位，并于市场及客群的心智中形成形象认知！START南部CBD与本案的关系——从项目发展看，可以说如果说石家庄未来五年的发展看裕华区，那么裕华区未来五年的发展就在南部商务区。南部商务区的品牌产业及其后进驻的企业将会产生强大的集群效应，同时南部商务区巨大的政策优惠都将体现在本项目中，同时，万达商圈的辐射效应的逐步内增显，对本案的主要消费群体的发展需求无疑具有巨大的推动力。世纪公园与本案的关系——世纪公园作为南部CBD区的最大绿地，与项目紧连，在倡导绿色办公时尚的今天，无疑构成项目最大卖点的一部分，且石家庄市场中推量的生态型办公理念的写字楼正越来越被消费者多青睐，又为本项目提供了机遇。但是，应当看到，依靠世纪公园支撑的周边众多未来写字楼项目也将构成本项目的竞争威胁。项目产品力与本案的关系——结合客群对办公面积的需求性，细分市场，采取定制式的营销手段，分割出适合客群的办公空间，同时，加强项目硬件及软件服务上的提升，以此核心的产品力作为项目定位的最大支撑点。关联性定位思考通过产品关联价值点的演绎分析，我们试图对本项目做出初步的形象定位……CBD商圈·后现代公园纯生态写字楼产品市场形象定位建筑支点形象定位区位支点运营支点空间支点交通支点配套支点品牌支点生态支点金字塔式支撑理论形象定位支撑点在商业地产领域，没有人会怀疑CBD的引擎动力与创造价值。东南部CBD依托产业优势、万达商圈及政策导向，正在成为石家庄的未来发展方向之一，对于区域经济尤其是CBD商圈，所起的辐射作用正在变的越来越明显。做生意大家眼光各不同，但是对于CBD，竟然不约而同。区位支点鼎立东南CBD，石家庄商务财富引擎形象定位支撑点竞争力的提升，除了自身良好的运营管理，更需要整合各种社会资源为我所用，最大限度集约运营成本。本项目在推广中应提出与国际接轨的商务服务，打出CBD区低成本商服的口号，全面解决中小型企业发展成本的制约桎梏，并将所提供的商务服务与周边丰富的商业资源加以亮化，最大限度为进驻企业提升企业竟争力，同时，也为本项目赋予了更多话语权。运营支点CBD区低成本商务运营成本形象定位支撑点以项目楼层面积的分割作契入点。追求高效、简约、实用、和谐、高自由度的办公空间。高自由度办公空间。爱因斯坦说：使每一件事情尽可能的简单。如果爱因斯坦是个建筑师，那是建筑本身必如公式一般严谨，设计是一系列正确逻辑的必然结果。只有适合的才是最好的。本项目以单层1000平方米、户型自由分割，追求商务空间的自由、多变，开启后现代的创富空间模式，更以CBD区低入住门槛，突破中央CBD一贯高高在上的壁垒。空间支点东南CBD区突破壁垒的全新创富商务空间形象定位支撑点鼎立东南CBD，驻守世纪公园。地处槐安东路与建华南大街交叉口，庞大的交通网络将周边黄金区域完全串联，立体化的交通网络为企业晋级提供了有利保障，强势聚集都市商务快感的全面优势，便捷完善的交通网络全面提升企业发展的运营时效。跨界，地脉价值血统论。扼守石家庄商务东南门户，占据财富高地。从内到外，加速运筹便捷商业价值。交通支点黄金临界，地脉血统论，立体交通枢纽贯穿全城形象定位支撑点项目完善的商业配套建设，东南部商务区的发展现状及前景，以及万达商圈的对接。未来CBD区，享受更多政府政策支持，商业、行政、居住、文化、信息等这些都将是它的核心，商业价值纷至沓来，正如阿基米德说：给我一个支点，我就可以撬动地球。配套支点东南CBD的完善商业配套形象定位支撑点形象定位支撑点驻守25.6公顷世纪公园生态版图，风光之致。追求建筑与自然的融合、人与自然的融合、空间与视野的融合，将25.6公顷绿色请进办公室，让无以复加的办公室综合症抛诸脑后，在自然面前无所遁形。公园生态办公在这里被演绎到极至。鼎立石家庄东南CBD的后现代纯写字楼，后现代后面还有公园。生态支点驻守25.6公顷世纪公园生态版图