《房地产开发与经营》辅导资料

本资料共17篇《房地产开发》刘洪玉编著第1页共81页房地产开发与经营辅导资料一主题：第一章第一、二、三、四、五节“房地产的概念与种类”、“房地产商品的特性”、“房地产开发的含义及分类”、“房地产开发企业的管理”和“房地产开发的主要参与者”辅导资料内容：我们这周主要学习第一章房地产开发的程序与管理第一至五节的相关内容。希望通过这几节内容的学习使同学对房地产的概念及种类、房地产商品的特性、房地产开发的含义及分类、房地产开发企业的管理、房地产开发的主要参与者等相关内容有一个详细的了解，为后续内容的学习打下坚实的基础。一、学习要求（1）了解房地产的概念、房地产开发企业的含义、房地产开发企业资质管理制度。（2）掌握房地产的种类、房地产商品的特性、房地产开发的含义、旧区改造与新区开发的特点、房地产开发企业设立的条件、房地产开发的主要参与者。二、主要知识点1．房地产的概念与种类这一部分内容书上没有但课件里进行了详细讲述，同学们学习的时候参照课件学习。（1）房地产的概念对房地产概念的理解可以从两个角度来看：从实物形态上看，房地产是指土地以及土地上的建筑物；从权属属性上看，房地产是房屋和土地作为一种财产的总称。（2）房地产的种类从物质形态上划分，房地产主要分为：土地、在建工程、建成后的物业。请同学们注意在建工程与建成后物业的区别。在建工程指已经开始工程建设但尚未竣工投入使用的房地产,是房地产开发建设过程中的一种中间形态。建成后的物业指通常所说的已通过竣工验收、可投入正常使用的建筑物及其附属物。是否通过竣工验收是在建工程与建成后物业的一个本质区别。土地依据所处状态不同分为:熟地、毛地或生地。请同学们重点注意熟地、毛地或生地的区别，尤其是不要将毛地与生地弄混淆了。熟地，指具备开发建设条件（达到七通一平，指通给水、通排水、通电、通路、通气、通讯、通热、场地平整）立即可以开始建设的土地；毛地，指不具备开发建设条件的城市国有土地；生地，指不具备开发建设条件的乡村集体土地。毛地和生地都不具备开发建设条件，但土地的所有权归属不同，毛地是城市国有土地，而生地是乡村集体土地。另外，还要掌握土地一级开发的概念。土地一级开发指由政府或政府授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到七通一平的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。建成后的物业按用途不同，分为：居住物业、商业物业、工业物业、特殊物业。本资料共17篇《房地产开发》刘洪玉编著第2页共81页2．房地产商品的特性这一部分内容书上没有但课件里进行了详细讲述，同学们学习的时候参照课件学习。房地产商品的许多特性都是由土地的特性决定的,所以在了解房地产商品的特性之前有必要了解一下土地的特性。(1)土地的特性土地的特性包括自然特性与社会特性。土地的自然特性包括：不可移动性或位置固定性、承载能力、土地肥力和土地有限性。土地的社会特性包括：区位性、多种用途性、经济效益性、商品性。这里要重点理解土地区位的含义。土地区位指特定地块所处的空间场所以及该场所与其周围地块之间的相互关系。（2）房地产商品的特性房地产商品的特性包括：位置固定性或不可移动性、使用期限较长、生产规模的有限性、投资大、受政策影响大。3．房地产开发的含义及分类（1）房地产开发的含义课件里介绍了三个定义，大家回答课件上第2个或第3个定义均可：第2个定义：房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。第3个定义：房地产开发是指由具有一定开发资质的房地产开发企业在依法取得的国有土地使用权的土地上进行基础设施建设、房屋建设，并通过销售或出租开发建设的房地产，从而获得经济利益的过程。（2）房地产开发的分类重点掌握第二种分类，即按开发地域划分为：旧城区改造与新区开发，同时要分别掌握旧城区改造与新区开发的特点。这部分内容在书上28页-31页。①旧城区改造特点•土地费用高昂•规划条件苛刻•旧城区所处区位优越，适用于作为商业、办公、餐饮、娱乐、旅游等类型项目的开发。②新区开发特点•拆迁安置费用低•受周围环境制约少，城市规划限制条件也少•征地审批困难•基础设施及配套设施不健全4．房地产开发企业的管理这一部分内容书上没有但课件里进行了详细讲述，同学们学习的时候参照课件学习。重点掌握房地产开发企业设立的条件，了解房地产开发企业资质管理制度。（1）房地产开发企业设立的条件•有符合公司法人登记的名称和组织机构•有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房•注册资本100万元以上•有四名以上持有专业证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，本资料共17篇《房地产开发》刘洪玉编著第3页共81页两名以上持有资格证书的专职会计人员。•法律法规规定的其它条件（2）房地产开发企业资质管理制度房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四级资质等级。一级资质等级要求最高，企业实力最强。5．房地产开发的主要参与者房地产开发的主要参与者包括开发商、政府相关机构、金融机构、建筑承包商、专业顾问、物业管理机构、消费者或买家。这里重点要掌握每一个参与者的角色。这一部分内容可参照书上第4页-10页。（1）开发商开发商是投资机会的发现者；投资决策者；投资计划实施的组织者；与有关各方谈判的专家能手；风险识别与控制专家；项目主要风险承担者和项目成功后的主要收益者，需要多方面的素质。首先，要有敏锐的市场嗅觉，能够在动荡不定的房地产市场中找到投资机会，并初步判断这种机会的成功几率。其次，还要有优秀的组织能力。最后，还要有良好的公关技巧。（2）政府相关机构（宏观管理者和土地供应者）•土地管理部门（获取土地使用权证）•城市规划部门（获取建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证）•建设行政主管部门（获取施工许可证）•市政管理部门（获取市政设施和配套设施使用许可证）•房地产管理部门（获取销售许可证和房地产产权证）（3）金融机构金融机构主要为开发商提供开发贷款以及为买家提供个人购房抵押贷款。（4）建筑承包商建筑承包商是房地产开发项目建设的主体，主要承担项目的建设工作。（5）专业顾问专业顾问为开发商提供各种咨询服务，包括建筑师、工程师、市场研究专家、地产代理等。建筑师主要承担开发建设用地的规划方案设计、建筑设计等工作；工程师主要承担结构、供暖、给排水、照明，以及空调或高级电气设备等设计工作；市场研究专家通常受开发商委托对当前房地产市场进行研究，以了解当前房地产的市场状况，判断项目是否具有市场可行性；地产代理通常受开发商委托，代理物业的租售事宜。（6）物业管理机构物业管理机构主要承担项目建成后的物业管理工作。（7）消费者或买家包括自用型购买者和投资型购买者。购买能力是对自用型购买者的主要约束条件，自用型购买者一般对价格较为敏感；而对投资型购买者来说，其拥有房地产资产后所能获取的预期收益的大小，往往决定了其原意支付的价格水平。三、典型习题1．简述熟地、毛地及生地的区别。熟地，指具备开发建设条件（达到七通一平，指通给水、通排水、通电、通路、通气、通讯、通热、场地平整）立即可以开始建设的土地。毛地，指不具备开发建设条件的城市国有土地；生地，指不具备开发建设条件的乡村集体土地。毛地和生地相对于熟地来说都不具备开发建设条件，但土地的所有权归属不本资料共17篇《房地产开发》刘洪玉编著第4页共81页同。毛地是城市土地，其土地所有权属于国家所有，而生地是农村土地，其土地所有权属于集体所有。农村集体土地只有经过征地环节变为城市国有土地之后才能进行合法开发建设。2．简述旧区改造与新区开发的特点。旧城区改造特点：土地费用高昂；规划条件苛刻；旧城区所处区位优越，适用于作为商业、办公、餐饮、娱乐、旅游等类型项目的开发。新区开发特点：拆迁安置费用低；受周围环境制约少，城市规划限制条件也少；征地审批困难；基础设施及配套设施不健全。3．简述房地产开发企业设立的条件。•有符合公司法人登记的名称和组织机构。•有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房。•注册资本100万元以上。•有四名以上持有专业证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，两名以上持有资格证书的专职会计人员。•法律法规规定的其它条件。4．简述房地产开发的主要参与者包括哪些?房地产开发的主要参与者包括开发商、政府相关机构、金融机构、建筑承包商、专业顾问、物业管理机构、消费者或买家。5．判断题（1）购买能力是对自用型购买者的主要约束条件，自用型购买者一般对价格不敏感。（×）分析：购买能力是对自用型购买者的主要约束条件，自用型购买者一般对价格较为敏感。（2）对投资型购买者来说，其拥有房地产资产后所能获取的预期收益的大小，往往决定了其原意支付的价格水平，所以投资型购买者一般对价格不太敏感。（√）房地产开发与经营辅导资料二主题：第一章第六、七、八节“房地产开发的主要程序”、“土地使用权的获取方式”、“城市规划对房地产开发的影响”辅导资料。内容：我们这一周主要学习第一章房地产开发的程序与管理第六至八节的相关内容。希望通过这几节内容的学习使同学对房地产开发的主要程序、土地使用权的获取方式、城市规划对房地产开发的影响等相关内容有一个详细的了解，为后续内容的学习打下坚实的基础。一、学习要求1．了解城市规划的层次、城市规划的动态变化。本资料共17篇《房地产开发》刘洪玉编著第5页共81页2．掌握房地产开发的主要程序、土地使用权的获取方式、规划设计方案中的主要技术经济指标、土地出让和房地产开发过程中的规划管理。二、主要知识点1．房地产开发的主要程序这一部分内容属于书上第一章第二节的内容。房地产开发的程序包括四个阶段：投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段与租售阶段。这一部分内容要求大家重点掌握这四个阶段及各阶段包含的工作内容。（1）投资机会选择与决策分析投资机会选择与决策分析，是整个开发过程中最为重要的一个环节，类似于我们通常所说的项目可行性研究。投资机会选择主要包括投资机会寻找和投资机会筛选两个步骤。投资决策分析主要包括市场分析和项目财务评估两部分工作。（2）前期工作主要涉及与开发全过程有关的各种合同、条件的谈判与签约。前期工作的主要内容包括：获取土地使用权、征地及拆迁安置与补偿、规划设计与方案报批、筹措房地产开发资金、办理开工审批手续、选择施工企业并签订建设工程施工承包合同等。（3）建设阶段建设阶段是指开发项目建筑工程的施工过程，即在选定的开发地点，以在特定时间段上分布的特定成本，来开发建设一栋或一组特定的建筑物。开发商主要工作包括开发项目工程管理与控制、项目竣工验收。（4）租售阶段租售阶段的主要工作是以确定的租金或价格水平为项目找到买家或使用者。对出租或出售两种处置方式而言，一般要根据市场状况、开发商对回收资金的迫切程度和开发项目的类型来选择。2．土地使用权的获取方式这一部分内容属于书上第一章第三节的内容，这一节内容要重点掌握。主要有3种获取土地使用权的方式，包括：出让、转让和划拨。（1）土地使用权出让(重点掌握土地使用权出让的含义、各类用地出让最高年限、出让方式、中华人民共和国国土资源部令第11号《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(2002年7月1日起施行))①土地使用权出让含义土地使用权出让指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。②各类用地的出让最高年限按国家有关法律规定,各类用地的出让最高年限为:居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。③土地使用权出让方式土地使用权出让方式包括协议、招标、拍卖、挂牌出让方式。④中华人民共和国国土资源部令第11号《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(2002年7月1日起施行)相关规定：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。本资料共17篇《房地产开发》刘洪玉编