2014年济南商业市场分析(包括天桥区)

PART2商业市场分析整体商业市场分析城市商圈分析区域商业分析整体商业市场分析传统商业期现代商业起步期现代商业发展期现代商业成熟期1949年~1995年1992年~2002年2003年~2009年2010年~本地国营商业以百货为主商业规模总体较小，档次较低消费的提升促进少数百货的出现消费观念的改变促使专业商场、专卖店及超市大量出现大型超市专业店进一步拓展济南市场大型商业由传统商业向综合商业过度外资商业逐渐突破壁垒进入济南商业市场销售类商业大量出现外资连锁商业/外敷商业地产集团大举进入综合性购物中心开始出现商业壁垒逐步减弱，商业发展更加透明、有序济南百货、大观园、人民商场、济南华联、济南第一百货贵和购物中心、银座商城三联家电、万家隆、大润发等泉城路万达沃尔玛、家乐福、乐购国美电器、苏宁电器恒隆广场万达广场世茂广场商业发展历程——历经多年发展，济南商业目前处于购物中心发展的起步阶段整体商业市场分析销售型社区商业市场——2014年以来，底商新增供应量较少，4月份以来均价下降明显，区域供应不平衡，西部和东部是供应和成交的主力，北部整体商业市场表现差，供应和成交均不好2013年底商总供应约20万平米，成交量约8.7万平米，成交率43%，2014年以来，新增供应量呈下降趋势，1-5月份底商总供应量0.93万平；2013.1-2014.5从区域成交结构来看，西部和东部区域是供应和成交的热点区域，西部底商投资价值凸显，也占据较大市场份额，北部区域供应和成交均差；2014年以来底商成交均价月度波动较大，整体均价呈下降趋势，均价2.2398万元/平。2013年纯商业市场出现小幅上涨，总供应量约11万平米，成交量3万平米，成交率约29%；2014年1月-5月，总供应量为0，整体仍以市场库存去化为主，市场成交不乐观。2013年10月份出现小幅成交，丁豪广场的入市带动整体成交量的上升，2014年1月-5月成交量没有太大变化，整体成交不景气。整体商业市场分析销售型纯商业市场——2013年纯商业市场出现小幅上涨，但整体仍以市场库存为主，2014年1月-5月，总供应量为0，整体仍以市场库存去化为主，市场成交不乐观。项目所在商圈商业类型商业面积（万平米）主力户型（平米）单价水平主力总价平台目前状况备注中泉新都汇东北集中商业0.85（可售面积0.5）20-40一层：60000元/平米二层：40000元/平米三层：20000元/平米120-160万现处于存量消化期项目20%自持，开业银座晶都国际市中底商1.9100-200一层：28000元/平米二层：18000元/平米三层：10000元/平米280-360万存量消化期，现剩余大约6200平米无齐鲁鞋城品牌港北部集中商业12.8（可售面积1.92）50-70一层：28000-32000元/平米二层：14000元/平米三层：13000-16000元/平米160-210万剩存量消化期，余约10000平米左右2011年3月份开始施行五年返租策略泉城新时代商业步行街二期市中步行街9.25-30负一层：20000元/平米一层：37000元/平米二层：27000元/平米三层：22000元/平米四层：18000元/平米18-78万招商2013年10月份对外招商泉城旺角市中集中商业1.220-60内铺：50000-70000元/平米外铺：80000-90000元/平米80-180万大约剩余2000平米左右无丁豪广场东部集中商业3.023-50一层-三层：30000-50000元/平米负一层：40000-90000元/平米130-300万存量消化期2013年底商业已开业整体商业市场分析在售商业项目——在售商业项目多处于尾盘状态，以集中商业销售为主，以100平米以下小面积供应为主，单价水平因所处位置不同差异较大，核心地段单价最高，北部区域在售体量少，去化周期较长，低于平台价格1.供应量预测：商业地产将进入爆发供应阶段，以综合体购物中心型商业为主要供应形式，商业地产在房地产地位将加强，北部区域商圈发展缓慢，供应量少目前济南整个商业发展不平衡，呈现城市商圈过剩和东西部商业不足的局面，未来东、西部大体量商业项目的规划落地，将改变这一格局，同时催熟东西部商圈的形成，但是北部区域商圈发展缓慢，供应量少。同时在住宅调控政策背景下，剩余货币流向商业地产的可能性增大，购物中心的兴建将进一步带动自身及区域商业的发展，商业在房地产市场中所占份额及地位将快速提升。2.成交量预测:整体成交量有维持平稳增长的可能性，北部成交量较低济南商业氛围和购买实力有限，地段及周边商业氛围是影响商业成交量的主要因素，北部区域商业成交量占整个济南的份额低。3.价格预测:集中商业价格平稳，商业街有小幅上涨的可能目前济南正在由集中向分散发展，各区域的商圈氛围正在逐步形成，为商业的价格上涨带来基础，集中商业价格平稳，商业街价格小幅增长。整体商业市场分析整体商业市场发展趋势预测——PART2商业市场分析整体商业市场分析城市商圈分析区域商业分析整体商业市场分析传统商业期现代商业起步期现代商业发展期现代商业成熟期1949年~1995年1992年~2002年2003年~2009年2010年~本地国营商业以百货为主商业规模总体较小，档次较低消费的提升促进少数百货的出现消费观念的改变促使专业商场、专卖店及超市大量出现大型超市专业店进一步拓展济南市场大型商业由传统商业向综合商业过度外资商业逐渐突破壁垒进入济南商业市场销售类商业大量出现外资连锁商业/外敷商业地产集团大举进入综合性购物中心开始出现商业壁垒逐步减弱，商业发展更加透明、有序济南百货、大观园、人民商场、济南华联、济南第一百货贵和购物中心、银座商城三联家电、万家隆、大润发等泉城路万达沃尔玛、家乐福、乐购国美电器、苏宁电器恒隆广场万达广场世茂广场商业发展历程——历经多年发展，济南商业目前处于购物中心发展的起步阶段城市商圈分析泉城路商圈大观园商圈洪楼商圈1恒隆广场贵和购物中心北园商圈英雄山路商圈主城商圈西部新城商圈东部新城商圈商业发展格局——目前主城区形成以泉城路商圈为城市核心商圈、大观园、英雄山、洪楼等次级商圈为辅的多商圈格局，未来东部、西部区域将形成新的商圈，北部区域商圈专业市场和物流商贸属性明显市级商圈次级商圈专业市场商圈即将形成的商圈西市场商圈泺口商圈城市商圈分析各商圈的概况——泉城路商圈：泉城路商圈是济南的中心商圈。泉城路商家云集，名店众多，有“十字金街”之称，是一条集购物、休闲、旅游、文化等功能于一身的步行商业街；大观园商圈：大观园商圈是济南最早兴起的商圈，目前以经营中档消费品为主，是济南新老结合的大型综合性商圈。老商业主要指大观园，新商业地带指经四路沿线，成为集餐饮、娱乐、休闲、购物于一体的综合性中心；洪楼商圈：洪楼商圈发展速度较快，逐步成为东部核心商业圈。其交通便捷、四通八达，商业氛围浓厚，商业配套齐全。商圈内小区规模较大，且多是中高档楼盘，目前的商业业态已经较为丰富，较大程度上满足了人们的多种消费需求；英雄山商圈：英雄山路商圈是一个新老结合的商圈，在以文化为主的老商圈携手以体育旅游为主的新商圈，文化氛围没有减退，体育旅游又在成长，完美结合营造多姿商业氛围，新老商业带相得益彰。泺口商圈：泺口商圈是济南市的大型综合性专业化商圈，包括泺口服装市场、金牛建材市场、山东石材新市场、山东信息通讯城等大型市场，拥有深厚商业文化的泺口商圈交通便利，小清河北路、北外环路、济泺路、无影山北路、顺河高架路相互贯穿，四通八达，火车站、长途汽车站近在咫尺，早已形成了大交通的格局；北园商圈：北园商圈涵盖了北园大街沿线，并延伸到以济泺路为轴线的商圈范围，辐射整个济南北部城区，是济南北部最大的商圈，以经营建材、家居、服装、餐饮、娱乐为主的独一无二的商圈。泉城路商圈现有商业商圈总供应量大型商业面积约23万平米步行街总长度1,600米临街中小型店铺约200间现有商业体量约57万平米空置率优质商业物业空置率5%销售价格6-10万/㎡租金商场：18～50元/天/平米（按扣点折算）临街店铺：4～21元/天/平米平均租金水平：20元/天/㎡主要特征济南市的核心商圈，商业分布密集，业态较全，各种档次商品丰富。交通便利，距离火车站和汽车站都很近。基本以百货、购物中心经营形态为主。客户特征作为济南市最古老的商业街，泉城路不仅吸引了庞大的济南消费群体，同时还作为一个大型的旅游文化商业中心接纳了大量的旅游消费者；整体以中青年为主；恒隆、贵和主要以高端消费人群为主，是权贵阶层购物的主要场所；代表项目恒隆广场、百盛、银座商城、贵和购物中心、芙蓉街、泉乐坊等城市商圈分析泉城路商圈——济南最大的综合性零售商业集结地，是济南商业发展最成熟、辐射力最强的商圈；面对的消费群体层次跨度较大，以中青年消费者为主；未来商圈地位仍将加强成熟商业在建商业百盛恒隆广场银座地下购物广场贵和购物中心贵和商厦泰府广场银座商厦泉城新时代开元广场明湖湾泉城旺角泉乐坊红尚坊沃尔玛韩国城芙蓉街泉城路商圈——多商业项目密集分布，商业类型齐全、档次较高、经营状况良好1.购物中心恒隆广场11.开元广场明湖湾2.银座地下购物广场12.泉乐坊3.百货贵和购物中心13.泉城旺角4.贵和商厦14.红尚坊5.银座商厦15.泰府广场6.百盛泉城路商圈目前以百货经营业态为主，未来供应商业以街区为主，商铺售价在6-10万/㎡，租金水平在20元/天/㎡。7.商业街泉城新时代8.芙蓉街9.韩国城10.大卖场沃尔玛城市商圈分析世茂广场泉城路商圈——典型项目城市商圈分析商圈类型项目名称档次定位建筑面积（㎡）开业时间功能布局业态配比租金入住率购物中心恒隆广场高档1700002011.8B1-B2停车场，1F-7F零售餐饮约占30%、零售约占60%、休闲约占10%扣点100%银座地下购物中心中高档300001999.10B1停车场，超市餐饮约占10%、零售约占60%、其他约占30%扣点100%百货商场百盛中高档400002012.4LG-4零售餐饮约占5%、零售约占90%、其他约占5%扣点100%银座商厦中高档600001996.6B2层为停车场，B1为超市和餐饮，1F-6F零售餐饮约占1%、零售约占94%、其他约占5%扣点100%贵和购物中心中高档220001997.1B1超市，1F-5F零售餐饮约占0%、零售约占90%、其他约占10%扣点100%贵和商厦中高档300002002B1超市，1F-6F零售餐饮约占3%、零售约占85%、其他约占12%扣点100%泉城路商圈——典型项目城市商圈分析商圈类型项目名称项目说明购物中心恒隆广场目前济南市区最大的购物中心，恒隆广场地下两层、地上七层，集百货商店、超级市场、专卖店、娱乐场所、电影院、酒店、商务办公、餐饮等为一体，功能十分齐全。银座地下购物中心位于泉城广场地下一层，经营面积3万多平方米，包括大型超市、精品区、餐饮，是目前国内单层商业设施之最。百货商场百盛经营面积4万方，刚开业不久，定位在精致、年轻、时尚的中高端经营上，以百货为主，含少量餐饮。银座商厦项目紧邻泉城广场，地上六层主要经营珠宝、男女服装、运动、办公用品等，地下超市主要经营烟酒、食品饮料、日用百货等，拥有较多国内外著名品牌。贵和购物中心地上五层主要经营珠宝、男女服装、运动、办公用品等，地下超市主要经营烟酒、食品饮料、日用百货等。拥有较多国内外著名品牌。贵和商厦项目紧邻贵和购物中心，地上六层主要经营珠宝、男女服装、运动、办公用品等，地下超市主要经营烟酒、食品饮料、日用百货、数码、肯德基等。与贵和购物中心形成错位经营，优势互补的格局。经四路商圈现有商业商圈总供应量大型商业面积约21万平米商业街总长度2,000米临街小型店铺约500间空置率商业物业空置率10%销售价格2-5万/㎡租金商场：10～25元/天/平米临街店铺：2～5元/天/平米平均租金水平：10元/天/㎡主要特征大观园商圈是济南最传统的商圈，在泉城路商圈兴起之