东方盐湖城7.18

总体规划（汇报稿）2012.7常州市规划设计院主要内容PART1：项目现状调研报告PART2：主题定位PART3：方案调整与优化PART4：规划设计PART5：规划控制方法研究PART6：控制体系规划PART7：生态建设与生态修复项目概况东方盐湖城是由常州龙城旅游控股集团旗下东方盐湖城旅游发展有限公司斥资80亿元倾力打造的多元高端旅游综合体。自2010年10月10日龙城旅游控股集团与金坛市人民政府签订《东方盐湖城投资合作协议》以来，东方盐湖城项目规划实施和前期准备工作有序展开。东方盐湖城一期温泉小镇项目即将于2012年10月份开工，并计划于2014年开业运营。为保护茅山生态旅游资源，规范旅游开发活动，形成统一的旅游开发氛围和品质，促进茅山环境、社会、经济的可持续发展，东方盐湖城旅游发展有限公司协同金坛市政府编制具有契约性质的《东方盐湖城总体规划》。编制背景项目概况长三角半日生活圈核心区域常州西部茅山东麓茅山常州溧阳金坛长荡湖鬲湖太湖长江丹阳东方盐湖城在常州区位东方盐湖城在长三角区位长三角半日生活圈区域位置项目概况项目位于长三角半日生活圈核心区域，至南京1小时车程，上海2.5小时车程，杭州则2.5小时车程。基地位于常州市西部茅山东麓，东南侧紧邻薛埠镇区，东距金坛市区19公里。区域位置东方盐湖城在茅山风景旅游区区位东方盐湖城在金坛区位项目概况总体东方盐湖城(27平方公里)(红线范围）:基地红线范围面积27平方公里。基地范围北以致和公路为界，西北以直茅公路为界，西南临340省道，南临（宁常段）沿江高速，东以薛埠大街延伸线为界。近期开发(10平方公里)（绿线范围）:基地红线范围面积为10.35平方公里。位于27公里红线基地西北方，北端，西北与西南基地边界与27平方公里相同；南边临金沙湾高尔夫地块，东面依靠新浮水库为界。规划范围一期范围上位规划解读茅山风景旅游区总体规划项目解读定义四个功能片区生态农业观光区茅山风景名胜区茅山旅游度假区方山森林公园游赏区引导总体空间利用以保护为主要导向的功能单元以景观建设为导向的功能单元以景观引导为导向的功能单元以开发建设为导向的功能单元主要规划布局用地配置规划生态保育规划交通组织规划旅游服务体系规划108KM248KM227KM2茅山风景旅游区总体规划主题特色：东方盐湖、养生胜地。功能定位：养生度假、运动康体。特色项目：三角山生态旅游度假村、土门生态园、东方盐湖、国际运动休闲度假村地块面积（公顷）用地性质适建内容备注18.47休养度假用地接待、住宿设施茅山度假村8.03管理服务用地服务区管理用房建设高速公路管理区27.02旅游房产用地旅游房产茅山湖西南28.29旅游房产用地旅游房产茅山湖东北41.84旅游房产用地旅游房产临近快乐成长营10.99游娱商贸用地游览、商店等配套设施金沙湖下游22.45旅游房产用地旅游房产金沙湖西南30.75休养度假用地休养度假设施金沙湖上游13.42休养度假用地接待、服务、住宿设施茅山湖上游35.93休养度假用地接待、科研、住宿设施茅山湖上游24.71旅游房产用地旅游房产盐湖上游30.84农村居民点居民安置点致和安置点78.99休养度假用地住宿、养生、餐饮服务设施致和安置点西侧19.21旅游房产用地旅游房产临近矿坑遗址公园19.00旅游房产用地旅游房产张常溧公路南侧6.67旅游房产用地旅游房产金沙湖下游9.23旅游房产用地旅游房产高庄水库上游项目解读上位规划解读PART1：项目现状调研报告主要内容基地基地现状限制要素基础设施生态敏感资源禀赋项目解读154321.基地现状•梳理现状用地性质，并统计现有建设用地量，以作为地区生态平衡的重要依据。2.限制要素•分析基地内部各项限制性要素，划定禁止建设区域或分期实施范围，以满足项目推动的实际需要。3.基础设施•梳理现状交通、市政、防洪泄洪等，以作为项目选址及基础设施完善及实施的依据。4.生态敏感•对基地进行生态敏感性分析以进行三区划分，明确可建设、不可建设及禁止建设区域。5.资源禀赋•挖掘茅山、金坛历史文化源脉，融入设计，彰显地缘文化、延续茅山人文精神。6.市场环境•对上位规划进行解读，并对现有规划拟定项目进行论证，根据地形地貌、水文地质条件及基础设施建设现状进行综合评析。61用地现状11.1用地现状基地内现状基本为自然山体，占建设用地比例较大的为城市建设用地，其次为采矿用地，并散布少量村庄与基础设施用地。用地代码用地性质用地面积(hm2)占城乡用地比例（％）H建设用地173.336.2H1城乡居民点建设用地121.914.4H11城市建设用地84.823.1H14村庄建设用地37.091.3H2区域交通设施用地0.620.02其中H22公路用地0.620.02H5采矿用地50.801.8E非建设用地2602.0793.8其中E1水域及其它用地2576.9292.8E2农林用地25.150.91合计2775.40100用地代码用地性质用地面积(hm2)占城市建设用地比例（％）R2二类居住用地14.6717.3A公共管理与公共服务用地2.252.7其中A1行政办公用地2.252.7B商业服务业设施用地41.2448.6其中B1商业设施用地13.6416.1B2商务设施用地0.530.6B3娱乐康体用地26.5231.3Ba居住区级综合公共服务设施用地0.550.6M工业用地2.142.5其中M3三类工业用地2.142.5S道路广场用地24.228.5其中S1道路用地24.228.5U市政设施用地0.320.4其中U1公共设施用地0.320.4H11城市建设用地84.82100表1：城乡用地汇总表表2：城市建设用地平衡表东方盐湖城办公楼基地现状11.2山体分析——山体分布基地内山脉为西北至东南走向，以茅东、新浮、大塘坝等水库为汇水源，由西至东划分三大山脉。山脊线茅东水库新浮水库基地现状1现状茅山地区为低山丘陵地形，地势大体上呈西高东低，属宁镇山脉东缘的茅山山脉，海拔0–400m。大茅峰和方山海拔在300-400m。基地内山体主要为西北部的三角山，三角山海拔在200m左右，中东部多为缓坡和平地，海拔多在40m以下。1.2山体分析——高程分析北东南西结论：1.根据《金坛茅山风景区总体规划》要求，海拔80m以上的区域现状植被和景观条件较好，不适宜开发建设。同时，地势较高处开发建设耗能较多。因此基地内大面积的平坦地势对开发建设来说条件较好。2.整个基地在茅山风景区内地势较低洼平坦，视野开阔，东北侧的山体形成基地良好的天然景观。3.山脊线的保护有利于天际线视觉敏感性的保护,应以保护为主,避免开发建设,如有少量开发,应充分考虑背景条件,尽可能溶于自然，山脊线的保护有助于生物迁徙廊道的构建。基地现状1基地陆域范围内以缓坡为主，主要集中于基地中东部大部分区域坡度较为平坦,陡坡分散分布在西北部山体处。其中西北角矿区挖掘处坡度最陡，为人为挖掘而成。北南北南东西西东1.2山体分析——坡度分析坡度较大区域结论：陡坡开发带来一系列不利影响：增加建设和维护的经济成本;加重水土流失;增加水域混浊度;易引发山体滑坡;植被不易恢复建议针对陡坡的分布特征优化开发用地空间布置，坡度小于25%的可用于开发建设，其中坡度小于15%的可用于山地运动项目的开发建设。1.3水体分析基地为丘陵地貌，地表径流呈羽状直接从山体汇流进入水库。规划范围内分布有茅东水库和新浮水库及西北-东南走向的新浮水库溢洪河，茅东水库和新浮水库分别为饮用水和农灌水水源。茅东水库新浮水库大塘坝水库杭山水库基地现状1结论茅东水库和新浮水库水面较开阔，为潜在的观光旅游资源。汇水线及其邻近区域对山体泄洪有重要作用，开发建设时应注意保留足够的泄洪道。水库上游的水源涵养区内不应建设污染型项目。水库边界以外100米为水源保护区。水库下游的溃坝区在发生溃坝时存在被洪水淹没的风险，不应作为开发项目的选址。茅东水库新浮水库大塘坝水库杭山水库基地现状11.4土壤分析坡度20度以上的山丘顶部为薄层土壤,厚度30cm以下,成份包括砂岩、香灰土或黄砂土。坡度10-20度的区域土层厚度为30-60cm,分布有砾石土、暗色土和石灰岩土。坡度10度以下的山丘脚下或山凹土层在60cm以上,成份包括砾质土、黄砂土和暗色土。结论：基地原生植被由于开垦破坏严重,地表裸露率高,易受侵蚀风化,在坡度较高处土层厚度较薄,表土层一旦被冲蚀则极易形成的岩石裸露。项目建设过程中应采取土壤侵蚀防治措施。林地金樱子虞美人茶园梨树桔树柿树概况：基地内自然植被覆盖度较高，但同时也存在较大面积裸地、荒草地类型：可分为为人工林、经济果林、马尾松林、茶园、农田以及演替初期的灌草丛主要树种：林地——马尾松、水杉、榆树、杨树、泡桐、杉木、雪松、毛竹、香樟、榉树……果园——柑桔、梨、柿、苹果、西瓜、草莓、葡萄茶园——茶花卉——金樱子、虞美人……药材——茅苍术、灵芝、黄精、白芍、白术、桔梗、射干、丹参、玄参、党参、何首乌⋯⋯结论：植被覆盖程度较高，植被类型相对较丰富区域内高生态价值珍稀类动植物较少基地现状11.5植被绿化1.6视域分析山脉视域：景点资源包括了大茅峰、方山、三角山等山脉。水库水面视域：景点资源包括茅东水库、新浮水库、东进水库。视域败点：包括茅东石灰岩矿和贯穿基地范围的石料传送带。视域分级：视域分析主要是分析基地内几处观景点对于视域景点和视域败点的可见度，对各观景点进一步划分等级，包括四个等级：视域最优：指能见到主要视域景点并避开视域败点的区域，比较适合建设观景设施或星级酒店等顶级物业视域较优：指能见到部分视域景点并避开视域败点的区域，可布置人类活动量的设施视域一般：指能见到部分视域景点无法避开视域败点的区域，可以建设一定的公共服务设施，通过建筑朝向或建设景观绿化规避视域败点视域较差：视域败点可见度较高的区域，不适宜建设人类活动较多的设施，通过建筑朝向或建设景观绿化规避视域败点结论:视觉敏感的山体区域与山脊线应以保护为主，尽量避免开发建设，若需少量开发，也应充分考虑背景条件，使之在视觉效果上溶于自然针对视觉效果的差异，优化开发用地空间布置针对较难回避的视域败点，在开发中考虑优化改造茅山顶宫基地现状1限制要素22.1省级公益林规划区内划定省级公益林面积288.63公顷。主要分布在西部的百羊山、三角山、半边山、乌龟山等区域。百羊山公益林资料来源：甲方提供2.2基本农田规划区内划定基本农田面积303.11公顷。主要分布在东部的村庄周边区域。基本农田用地资料来源：薛埠镇政府2限制要素2.3采矿区规划区内进行过矿石开采的区域面积103.26公顷，主要分布在西北部盘固采石场、毛六采石场等区域，大部分矿区仍在开采，部分早期开采的矿区已经进行过复绿。盘固采石场作业现场资料来源：薛埠镇政府2限制要素2.4已批红线据不完全统计，规划区内共批出用地88.33公顷。主要分布在茅东水库周边景观资源较好的区域。图中淡红色区域229.36公顷，为金沙湾乡村俱乐部用地。茅山服务区资料来源：薛埠镇政府2限制要素金沙湾乡村俱乐部2.5限制建设区域不可调整区域：省级公益林、已批用地需调整土地性质区域：基本农田建设难度较大区域：采矿区2限制要素省级公益林基本农田已批用地采矿区序号项目用地面积（公顷）备注1省级公益林288.63禁止建设用地2已批用地88.33不可调整用地，其中金沙湾实际占地229.36公顷3基本农田303.11远期需调整用地性质4采矿区103.26建设难度较大区域合计783.332.6土地利用规划2限制要素序号项目用地面（公顷）1现状建设243.02新增建设59.93有条件建设105.4合计439.34风景旅游用地476.3现状建设新增建设有条件建设风景旅游用地区域交通规划区现状区域对外交通主要有位于规划区南部的沿江高速公路和省道S340，向西连接句容、南京，向东连接常州、上海等城市；规划区东侧的扬溧高速，向南连接溧阳，向北连接扬州等地；位于规划区西侧的X206线，向南连接S340，向西连接镇江、句容；X205线是区内