楼盘市调情况分析

万瑞·曼哈顿市调情况分析Wanrui·Manhattanmarketresearchsituation市调方：隆坤地产机构时间：2018.7.31嘉兴隆坤房地产营销策划公司项目概况竞品分析项目总结接盘建议宿迁概况目录CONTENTS项目概况Projectoverview竞品分析Competinggoodsanalysis项目总结Projectsummary接盘建议Flangeadvice01.02.03.04.宿迁概况Suqianoverview05.宿迁概况SuqianoverviewPART01PART01宿迁概况—整体及经济概况Suqianoverview宿迁位于淮海经济区中部，属于陇海经济带、沿海经济带、沿江经济带交叉辐射区，是欧亚大陆桥东桥头堡城市群中新兴的中心城市，是江苏、山东、安徽三省之通衢。宿迁生态环境、人居环境非常优势。市区绿化覆盖率达到35.4%，绿地率达23%，人均化共绿地面积达到5.96平方米。宿迁既得东部区位优势之宜，兼得西部政策灵活之利，又有低价位的劳动力，同时背靠淮海经济区苏、鲁、豫、皖4省20个省辖市、18.7万平方公里、1.2亿人口的消费市场，加之城市化进程加快刺激投资需求，群众收入水平提高蕴涵消费潜力，发展空间十分广阔。但由于低子薄，城市地位低，在江苏省还属于较穷的城市，居民收入水平低，消费能力有限。随着以京东为代表电商进驻，加上高铁的开通带来的经济刺激，宿迁经济实力必将实现大的飞跃。经济概况城市概况新一轮城市总体规划期限2003-2020年，近期2008-2020年，远景至2050年。规划期限依托徐州为中心，建立一个环状城市纽带圈，各个市镇发挥各自的优势，产能互补，区域连块，打造新型城市经济群。市域城镇功能分工高等级公路网络——“三纵三横”。航道网主骨架——“三纵”铁路——建设一条从安徽宿州到淮安的东西走向的国家干线铁路。高铁——徐宿淮盐铁路串联苏北徐州、宿迁、淮安、盐城4个省辖市的省级主要通道，国铁I级客运专线。市域交通运输体系规划区面积为2108平方公里，包括宿城区和宿豫区。规划用地面积为276平方公里，东至规划中的宿新高速，西至九支渠，南至船行干渠，北至六塘河。中心城市规划范围PART01宿迁概况—城市规划SuqianoverviewPART01宿迁概况—房地产分析Suqianoverview201020112012201320142015201620177.957.478.28.899.7811.7212.6513.53每年新增贷款数据（单位：万亿）表中显示出了2011—2012年房地产市场需求不振，行业萎缩，库存上升的原因。同时也可以看出自2013年房地产行业逐渐走出库存困境到2017年需求困境的原因所在。201020112012201320142015201620175.25.916.448.147.638.7311.713.530.6610.7920.7860.9160.7810.7450.9270.989房地产每年销售额（单位：万亿第二列为销售额与新增贷款之比）1、本表同样可以揭示，2009年以来中国房地产市场的持续繁荣。2、在2017年两者接近交汇，也即流行的看法是均衡点。但点交汇是瞬间状态，分化是绝对状态。PART01宿迁概况—房地产分析Suqianoverview201020112012201320142015201620175.255.916.448.147.638.7311.713.5310.41111.113.112.112.915.716.950485378580262146306676774527900房地产每年销售量与均价1、本表显示，中国房地产市场一直呈现出向上运动，也即处于行业的上升周期，这个周期从量价关系上看，都特征明显。总结1、房地产市场在经历了2016—2017年加速上涨以后的2018年有两种较大的概率：冲顶回落与顶部震荡。从各方预期来看，顶部震荡概率更高。2、至于房地产市场何时见顶，这个问题的终极答案在于中国贫富分化的容忍程度，通过新增信贷带来的房地产增长，本质是一个杠杆累加过程，但这当中因为利润的分配，会让一部分投资者变成基础投资者，另外一部分人变成纯粹的投机者。市场的难点在于要投机者变成基础投资者，但从中国货币体系来看，投机者承担了基础投资者和自身的全部财务成本，甚至超额财务成本，因此市场风险变得相对不那么可控。市场的临界点就在于投机者承担杠杆的压力临界点。项目概况ProjectoverviewPART02中国致富集团开发商宿迁经济开发区发展大道699号楼盘地址别墅、花园洋房、高层、少量商铺物业类型70年产权年限PART02项目概况—万瑞·曼哈顿Projectoverview毛坯交付装修情况604个车位配置104亩总占地面积13万㎡总建筑面积1.34容积率42%绿化率未知户型面积规划709户户数前期无销售去化情况因开发商资金链问题暂停施工目前情况PART02项目概况—万瑞·曼哈顿Projectoverview竞品分析CompetinggoodsanalysisPART03江苏芬那企业开发。由34栋洋房+14栋高层，少量商业及一个幼儿园组成。容积率1.7，绿化率50%。属于高品质纯低密度院落洋房住区。项目简介首开均已售完，现售为新开二栋多层12#13#洋房，建筑面积约120-160㎡电梯房。去化情况均价7000元/㎡左右。售价PART03竞品分析—世纪·紫薇苑泰和祥府Competinggoodsanalysis宿迁经济开发区管委会主管，江苏嘉丰置业建设。总占地286亩，规划用户2848户。以稀缺多层为主配舒适高层，景观高层共62栋，同时配置综合商业区及双语幼儿园一所，是经济开发区内具规模的大型综合社区。容积率1.7绿化率40%。主力为87㎡二房，98㎡二房，111㎡三方。项目简介由于前2期安置房形式产证办理问题，3期200多套正在销售。去化情况均价5000元/㎡左右。售价世纪·曼哈顿泰和祥府宿迁实信置业公司，项目处于经济开发区人民大道与金鸡湖路交汇处。共有7栋高层住宅（16+1），4栋小高层（8+1），12栋多层（5+1）。住户1066户。主力为95㎡二房，112㎡三房，128㎡三房。项目简介基本售罄。去化情况均价6000元/㎡左右。售价PART03竞品分析—逸品尚居子悦城Competinggoodsanalysis宿迁嘉润房地产开发公司，项目位于开发区人民大道以西，姑苏路以北，占地11万㎡。项目以高层住宅（17栋）为主配以公寓式酒楼（1栋23层）及沿街商铺。计划住户2224户，2553个停车位。主力为86㎡二房，116㎡三房，126㎡三房，136㎡三房。项目简介基本售罄，剩余一栋以及顶楼部分房源。去化情况均价5500元/㎡左右。售价逸品尚居子悦城宿迁金地房地产开发公司，项目位于发展大道666号，总占地9.5万㎡。由多联排庭院，双拼观景别墅及配套商业组成。项目共5期，共210栋别墅，278户双拼15栋30套，面积278㎡。其余联排，面积171-248㎡。容积率0.62，绿化率35%。项目简介基本售罄。去化情况均价6800元/㎡左右。售价PART03竞品分析—瑞景名都祥和名邸Competinggoodsanalysis由15栋多层住宅（6+1）和8栋高层住宅（17+1）组成，配以部分沿街商户及社区幼儿园，其中多层住宅设有底层储藏室。二期由14栋高层及配套商铺组成。设有车位1173个。体量为1148户，容积率2.16，建筑密度24.2%，绿化率38%。项目简介基本售罄。去化情况多层均价6500元/㎡，高层均价6000元/㎡。售价瑞景名都祥和名邸PART03竞品分析—四季华庭新城悦隽皇家景园Competinggoodsanalysis宿迁万厦房地产公司，项目位于开发区1号（果园街南），占地145亩。分二期开发，主要以别墅，多层及小高层为主。体量950户，车位578个。占地面积9.6万㎡。建筑面积9.5万㎡。容积率0.98，绿化率40%。项目简介目前剩余部分高层一楼。去化情况均价5300元/㎡左右。售价宿迁力达置业有限公司，项目位于发展大道与金鸡湖路交互处。建筑面积62万㎡。项目规划19栋高层与19栋多层。2018年4月底开盘，推出425套，高层5300元-5400元/㎡，多层6800元/㎡。项目容积率2.07，绿化率35%项目简介目前开盘化率95%。5，6，7月3次加推，约400套售罄，还有约2600多套未推出。去化情况高层均价6000元/㎡，花园洋房约7000元/㎡。售价江苏华昊集团开发。项目位于北二路与振新路交叉口，占地4万㎡。项目以高层住宅（15栋）为主配以半合围2层沿街商业体。体量726户，688个停车位，2259个非机动车位。项目简介房源以80㎡左右两室为主，目前所剩不多，约70-80套。去化情况均价5000元/㎡左右。售价四季华庭新城悦隽皇家景园PART03竞品分析—数据分析Competinggoodsanalysis64329655244629471136471026258035701051401757.107.117.127.137.177.187.207.237.247.257.267.277.307.31宿迁经开区7月成交套数一览表日期套数PART03竞品分析—数据分析Competinggoodsanalysis5,1005,4435,6605,7005,9005,8865,1255,1305,6336,0005,5006,1505,0176,10005001000150020002500300035004000450050005500600065007.107.117.127.137.177.187.207.237.247.257.267.277.307.31宿迁经开区7月成交均价一览表日期价格项目总结ProjectsummaryPART04从区域市场分析，目前经开区在售楼盘销售情况火热，多个楼盘已经基本售罄，总体市场情况表现优秀。销售去化率高。总结1从市场售价分析：高层均价：5500元/㎡；多层（花园洋房）均价：6500元-7000元/㎡；二手房均价：6500元-7200元/㎡，整体趋势良好。总结2PART04项目总结Projectsummary对于价格的预估，根据宿迁市场行情分析，全宿迁二手别墅成交价：8500元-9000元/㎡、比较区域模块，建议销售价格：8000元-9000元/㎡。总结3接盘建议FlangeadvicePART05不具备品牌优势。优势1优势2劣势1劣势2优势3群众基础差，前期停工等负面消息存在。项目体量充足，可售套数较多。项目产品丰富，具有一定优势。PART05优劣势情况分析Analysisofadvantagesanddisadvantages目前市场购买力强，市场活跃。不过也因为之前项目口碑问题带来的一定影响，所以需要通过一系列的包装、宣传与专业销售团队策划营销来推动整个项目的热销，具体方案待与我公司接洽后提出。对策解决现状分析目前整个宿迁房产市场热度比较高，项目所在区域的购房群体也较集中，该项目体量较大，接下该盘有较高的盈利空间，另外也为开发商进入宿迁市场起到一个带头作用，如果把这个项目做成功，那么在宿迁地区甚至整个江苏地区来说，都会有一定的知名度。PART05现状分析与对策解决Situationanalysisandcountermeasures感谢您的观看Thankyouforwatching市调方：隆坤地产机构时间：2018.7.31嘉兴隆坤房地产营销策划公司项目概况竞品分析项目总结接盘建议宿迁概况