通州商业调研报告-2015

通州商业调研报告通州区位于北京市东南部，京杭大运河北端，地处北京长安街延长线东端，是京杭大运河的北起点、首都北京的东大门。2010年常住人口为129.8万，西临朝阳区、大兴区，北与顺义区接壤，东隔潮白河与河北省三河市、大厂回族自治县、香河县相连，南和天津市武清区、河北省廊坊市交界。紧邻北京中央商务区（CBD），西距国贸中心13公里，北距首都机场15公里。通州概况环渤海经济圈北京天津辽东半岛京津冀地区山东半岛通州是首都北京的东部门户，距离北京中心城区最近的新城，位于长安街轴线与东部发展带的节点之上，环渤海经济的核心枢纽位置，是北京参与环渤海区域合作发展的重要基地；通州向“北京城市副中心”方向发展，成为城市综合服务中心、文化产业基地、滨水宜居新城、参与京津冀经济通州区域优势通州规划—商业区位优势城市副中心通州是北京城市功能战略转移的重要区域，是北京市规划发展的聚焦点。从居住型城市向融合城市功能的产业新成转变，向北京城市副中心发展京津冀一体化通州在京津冀一体化中所处的优势地位明显，商圈发展向好。继之可以辐射到河北三河等周边区域。随着城市配套完善、更多人口的入住、区域商业项目的成熟，通州将导入更多客群。通州规划新城核心区和五大功能区下图所示含总部基地、文化产业集聚区、医疗康体功能区、文化旅游区等五大功能区通州规划近些年通州路网不断升级，京通快速BRT、通朝大街的全线贯通，逐渐构建了与中心城紧密衔接的交通走廊，实现与主城区的无缝对接；•已开通的八通线，连接朝阳区和通州区，沿线共13个站点。•M6线一期已竣工通车，二期延伸至通州新城，预计2015年通车规划的地铁快线R1线也将由北京中心城向东延伸，通州新城-轨道快速交通全程覆盖经过国贸抵达通州；S6线也将连接亦庄和顺义首都机场。7燕郊顺义朝阳大兴未来发展前瞻及相应商业项目发展倾向（2014年，通州仅购物中心的新增供应量就高达三十余万，粗略估算，相当于3个西单大悦城）导致——地区商业竞争压力加大大型商业综合体不断入市纷纷增加儿童主题概念单纯的集聚型方式导致竞争激烈化，单一化。大体量商业成多个楼盘“标配目前通州多个楼盘都有上规模的商业配套。华远铭悦好天地、京通罗斯福、北京ONE国际广场通州万达广场……错位竞争成趋势在多个大体量商业项目推出，通州商业供应过量的压力下，选择差异性、专业性、特色错位竞争已成趋势。通州区域商业背景通州商场分布概况国泰百货BHG华联贵友淘宝城上科华联天天北京ONE京杭广场京通罗斯福通州区目前商业主要集中在以八通线城铁沿线商业带、新华大街商圈以及通州新城商圈，其中现在又以新华大街西段将成为通州区商业核心，随着新城的进一步发展，及入住人口的增加，通州新城商圈发展潜力巨大BHG华联八通线城铁商业带新华大街商圈河东商圈阳光新生活万达广场蓝岛大厦苏荷广场李老商品市场东方玫瑰华远好天地李老公庄地块华业新北京珠江国际城合生滨江帝景5公里3公里通州商圈分布图北苑商圈闸桥商圈九棵树果园商圈梨园商圈新华大街商圈八通城铁商业带区政府万达广场北苑、西门国泰百货以国泰百货为中心，是通州最早的传统商业中心，以购物、休闲为消费主体；万达广场的开设，将通州商业聚焦点再次转移到此区域。闸桥商圈人民商场华联商厦以华联、人民商场为代表，是新华大街核心商圈的延伸段，其中华联是最早进来的百货，在通州具有较高的口碑，是通州原住民的首选地果园商圈苏荷广场苏宁电器以苏荷、苏宁、大中为代表，目前定位是四大商圈中最差的区域，主要是以满足周边新兴居民日常消费为主；由于该区周边大量高档住宅不断兴起，该商圈发展后劲充足，但商业环境需大幅提升。九颗树梨园商圈家乐福贵友商厦以家乐福、贵友、为代表，是通州最新的商圈，周边居住的以新迁居民为主，具有较强消费能力；商圈定位主要以时尚、购物、商务、金融为主体，是目前通州业态档次最好的区域。通州商圈细分国泰百货BHG华联贵友淘宝城京通罗斯福八通线城铁商业带阳光新生活蓝岛大厦苏荷广场李老商品市场东方玫瑰华远好天地李老公庄地块依托八通线，周边社区密集，各商场基本上设立在地铁进出口位置，便捷的交通为商场带来可观的人流，商业多集中于通州北苑站、九棵树站及梨园站，由于商业过于密集，且同质化竞争较为严重，业态较为单一，随着通州交通的进一步便捷，及大型购物中心的兴起，造成此类商场辐射范围逐渐减小八通线商圈整体概况北苑商圈九棵树果园商圈梨园商圈新华大街商圈河东商圈商场概况——通州北苑BHG华联BHG华联建筑面积：3.5万平米商业形态：社区型百货定位：中端百货经营楼层：B1—4F车位：100北苑华联于今年3月份进行商业业态调整，餐饮比例增加至40%，引进汉拿山等知名餐饮品牌，儿童业态比例达到20%，弥补了现阶段周边餐饮及儿童业态匮乏现壮，有效吸引客流进入。由于北苑地铁站遮挡，百货业态销售惨淡，高峰期VERYMODE300平米店面日销售额仅2000---3000元由于地理位置较为闭塞，与国泰相比租金价位较低，维持在3-8元左右名称：北京华联百货业态：综合百货（百货+餐饮）面积：35000平米定位：体验、时尚活力目标客群：白领、中青年家庭停车位：100个租赁模式：扣点+租金BHG华联商场概况——通州北苑BHG华联八通线北苑商圈商场概况——通州北苑BHG华联通州北苑BHG华联购物中心楼层业态规划主要品牌B1品质生活超市、社区服务L1流行精品杰克琼斯、千慧之心、巴贝拉、ONLY、honeys、KFC、巴黎贝甜、老凤祥、DQ、HM、锐炫、iPhone、HTC、VEROMODA、派思丽、亮视点、MECITY、中国电信L2时尚新颖海底捞、黛菲妮、吉野家、卡百利、新石器、伊布都、3时、阿尤、红英、艾莱依、熙然、京城故事、百邦、热火、史努比、金利来、天乙珠宝、爱川秀美、流行美L3快乐休闲爱乐游、天才宝贝、巴布豆、今生宝贝、绣玉手、衣之上，秦门、呷哺、祥兴计、阿迪达斯、天天艺术家、马博士、阿狸、派克兰帝、迪士尼宝宝、安娜爱登、小天才、圆梦方舟、卡雷拉、巧虎、陶之恋、基诺普、迪士尼、L4动感娱乐博纳国际影城、嘉斯猫电玩城、汉拿山、新辣道、柠檬工坊商场概况——苏荷时代苏荷时代苏荷时代为典型的社区型配套百货，整体商业面积仅能够满租周边居民日常需求。面积本身不大，苏宁与大中处于两侧，自营面积较小。苏宁电器名称：苏荷时代商业广场业态：传统百货面积：15000平米定位：休闲、运动主题百货目标客群：普通上班族、周边家庭停车位：300个租赁模式：纯租日均客流：1.5万/次开业日：2005年01月商场概况——苏荷时代苏荷时代九棵树果园商圈苏荷时代商业广场楼层业态规划主要品牌B1婴童馆丽家宝贝（游泳、运动、摄影、早教、童服、用品）L1休闲馆休闲纽巴伦、真维斯、森马、圣玛田、花花公子、运动ADIDAS、NIKE、李宁、卡柏、特步、金莱克、361、乔丹配套苏宁电器、大中电器、京客隆便利店、电玩城、审美美容美发L2精品馆女装艾格、阿依莲、麦考琳、柏多仙格、千百莉、好人缘、柯罗巴、协奏曲、衣典、紫藤、靓诺、思姿、依布、好日子、娇典鞋类皮具迪士妮、达芙妮、奥康、红蜻蜓、杉杉皮鞋、卡帝乐鳄鱼、保罗盖帝男装袋鼠、花花公子、美丽人生、祁氏、SLIOT、CARDKAI、RICHINI、ZIEYAGM、胜龙、NOVELI、侨狄、兰诺、海螺、平路依夫、吉普L3健身馆健身器材浩沙健身会所商场概况——苏荷时代商场概况——新生活广场及家乐福新生活广场家乐福占用二层和三层，约2.7万平米，一层为百货，约1.5万平米，多为潮流品牌及一部分餐饮，典型社区型商业，由于体量不大，主要以家乐福超市消费为主建筑面积：4.2万平米商业形态：超市及配套定位：中端经营楼层：1F—3F开发商瑞景房地产开发有限公司将商业体全部租赁给家乐福进行经营，自己只进行写字楼租赁与管理名称：阳光新生活广场（家乐福）业态：购物中心面积：42000平米定位：社区型购物中心目标客群：白领、中青年家庭停车位：500个租赁模式：纯租日均客流：3万/次开业日：2006年10月商场概况——新生活广场及家乐福新生活广场九棵树果园商圈阳光新生活广场楼层业态规划主要品牌L1名店街珠宝配饰周大生、海船王、田园风情、新光饰品化妆配套屈臣氏、玉兰油、欧莱雅、爱丽、兰瑟、HUGOBOSS餐饮好利来面包、米斯特披萨、麦当劳、更香茗茶名品区尤卡空间（ADIDAS、NIKE、李宁、卡柏、361、酷、安踏、美特斯绑威、佐丹始、赛马骑士、尔萨道路、罗宾汉、双星、探路者、阿童木、花汛、A88-SPIRIT）LEVIES、ONLY、VEARMODA、TATA、JACKJONES、中复电讯、彪马、以纯、堡狮龙、THE-CARNABY、EBASE、百丽L2主力店主力店家乐福外租区巴黎三城、CITYLIFE、味千拉面、柯达、艾格L3主力店主力店家乐福外租区达夫妮、佐丹奴、争鲜寿司、真苏夫、爱锅涮涮锅、吉野家、沙龙88L4配套服务国美电器、儿童购物广场（水孩儿、小猪班纳、童乐城堡、爱妈妈婴用店、派克兰蒂、卡拉贝熊）、创世纪电玩、汉拿山、晶生晶世、大食档商场概况——新生活广场及家乐福商场概况——京通罗斯福罗斯福广场建筑面积：6.7万平米商业形态：主题shoppingmaii定位：时尚潮流中端经营楼层：B1—5F车位：800租金：5元—16元罗斯福广场于2014年10月18日部分开业，大量引进餐饮娱乐及其他体验业态，占项目整体70%，物业方为ARA资产管理有限公司，是通州首家全业态时尚潮流购物中心名称：京通罗斯福广场业态：综合百货（百货+餐饮）面积：67000平米定位：中高档时尚主题百货目标客群：白领、中高收入阶层的中青年群体租赁模式：租金开业日：2014年10月18日商场概况——京通罗斯福京通罗斯福广场九棵树果园商圈京通罗斯福广场楼层业态规划主要品牌B1食尚广场麦当劳、和合谷、姑姑宴、第七街、东方宫、港品元素茶餐厅。诺缘米线、金诺郎、美食芭莎、蛋爱饭、阿三生煎L1国际名品杰克琼斯、必胜客、蒂娜朵拉、ONLY、林生堂药房、赛百味、汉堡王、中国银行、亮视点、品真阁、中国珠宝、周大生、老凤祥、HM、CA、VEROMODA、斯莱德、卡西欧、木九十、L2潮流前线HOTWIND、花舍、屈臣氏、BABYMARY、紫涵、乐町、熙然、百武西、TOPFEELING、新晶派、布莱曼、洁忆、蕾珂美、靓配、L3童趣世界俏江南、老港记、格林童趣、爱心灰姑娘、纽约国际儿童俱乐部、童泰婴童生活馆、好孩子、空中天使、李宁KIDS、欧卡星，悠游堂、丽家宝贝、大树优教、大嘴猴童装、骆驼户外青少年装备、乐创教育、新辣道、妮可宝贝、卡雷拉、泥点点、爱学习、逗号饮品L4生活风尚将太无二、麻里麻里、箩箩酸汤鱼、东来顺、便宜坊、生态家、欧迪芬、诗曼芬、起跑线运动城、以纯、碧斯美疗生活馆、黄记煌、动亦健、糖汇甜品L5潮流享乐江边城外、饭前饭后、太元甫石锅、宝乐迪KTV、乐天影城商场概况——京通罗斯福李老商品城李老商品市场李老商品城总面积15000平米，其中餐饮及超市等配套业态占用约6000，剩余9000平米左右用于小商品市场经营，但由于运营方经营不善，造成现在场内大量商户退租建筑面积：1.5万平米商业形态：小商品市场定位：低端经营楼层：1F—5F1F超市、珠宝2F电子产品、饰品3F服装服饰4F儿童早教及培训甲方信息：李老新村二房东运营年限：2011年，共签约20年李老公庄地块示意图项目位置商场概况——贵友百货贵友百货建筑面积：3.5万平米商业形态：百货定位：中高端经营楼层：B1—5F车位：80贵友百货为通州区域老牌商场依托于周边便利交通及周边密集社区，拥有很大一部分忠实消费群体。贵友百货以传统中高端服装服饰类为主要经营方向物业方为九洲远景投资管理有限公司，据了解贵友大厦前期建筑为临建，截止现在为止手续并不齐全名称：贵友大厦业态：综合百货（超市+百货+餐饮）面积：35000平米定位：中高档时尚主题百货目标客群：白领、中高收入阶层的中青年群体租赁模式：纯扣日均客流：2.3万/次年销售：2.5亿开业日：2008年7月商场概况——贵友百货贵友大厦梨园商圈贵友大厦楼层业态规划主要品牌B1超市生活馆物美超