项目开发全过程作业指导书

项目开发手册**置业有限公司目录1一、前言――――――――――――――――――――――01二、项目开发基本进程计划――――――――――――――02三、土地购买――――――――――――――――――――03四、市场调查与产品定位―――――――――――――――05五、成本分析与监控―――――――――――――――――12六、项目设计――――――――――――――――――――17七、地质勘探与文物钻探―――――――――――――――19八、土地交付、管理―――――――――――――――――20九、三通一平――――――――――――――――――――21十、前期手续办理――――――――――――――――――22十一、施工单位的确定――――――――――――――――26十二、施工许可证办理――――――――――――――――29十三、施工―――――――――――――――――――――30十四、检测―――――――――――――――――――――33十五、材料、设备采购与认价―――――――――――――34十六、竣工验收―――――――――――――――――――36十七、交付、入住――――――――――――――――――37十八、项目销售―――――――――――――――――――38十九、项目财务管理―――――――――――――――――39二十、专门组织―――――――――――――――――――41二十一、专门表格――――――――――――――――――42一前言2在总结公司以往项目开发的经验和教训的基础上，公司企管部牵头编制了本《项目开发手册》。编制手册的目的在于以下几个方面：一、把项目开发过程中大部分工作内容固化下来；二、把项目开发的流程和工序进行有效的整合；三、把各业务部门的工作内容和标准更加清晰地定位；四、各业务流程中的配合、协调工作更加标准化；五、让大家明白，自己和本部门在开展工作的同时，别人和别的部门正在不同的工序上努力。我们大家的工作都需要来自于同事们的支持和帮助，自己重要，别人也重要，甚至别人更重要。《项目开发手册》不可能把项目开发过程中所有的工作全部列完，只总结了一些原则上的内容。《项目开发手册》更不是教条，我们鼓励和提倡在符合原则基础上的创新和突破，我们希望通过大家的努力，大大提高项目开发的效率和效果，真正从项目开发中体现我们鑫苑公司的团队战斗力，体现我们公司的管理水平。home三土地购买3土地购买工作由地产部负责一、土地购买工作流程二、各工序主要工作1、收集土地信息1.1主要内容：主要是研究当地的地产市场，了解拟投资区域的地产资源，分布状况及每宗土地资源的详细资料（包括地形、地貌、地价、使用性质、地面附着物分布等）。根据信息精略估算项目投资成本、开发周期及经营风险、构思项目开发的框架。1.2信息来源1.2.1政府发布的土地批租信息1.2.2市场信息中剥离出来的土地转让信息1.2.3城市规划部门提供的城市规划信息1.2.4其他信息渠道的信息1.3工作成果：筛选有价值信息2、初步可行性研究2.1工作描述在项目意向确定以后，对项目的初步估计，以确定项目建设的必要性，完成时间、财务上的可行性等。2.2主要分析内容2.2.1市场和生产能力，预测市场需求，根据市场预测做出初步生产规划2.2.2物料投入分析，包括从建设到经营的所有物业投入分析2.2.3项目设计规划2.2.4项目开发进度安排2.2.5项目投资与成本估算，包括投资估算、成本估算、筹措资金的渠道及初步筹集方案。收集土地信息初步可行性研究特定机会研究详细可行性研究项目评估转让协议、摘牌付款、办土地证42.3工作成果：《初步可行性研究报告》3、特定机会研究3.1工作描述针对具体宗地，对建设投资的地域和物业进行具体项目的投资机会分析与研究。3.2主要工作内容3.2.1地产市场研究3.2.2投资估算、收入估算、经营风险分析3.2.3初步拟定项目的投资规模、经营模式、竞争策略3.2.4SWOT分析：对选定项目领域或投资方向进行优劣势、机会和威胁进行分析3.3工作成果：《项目投资机会研究报告》4、详细可行性研究4.1工作描述在项目决算前对项目有关工程、技术、经济等各方面条件和情况进行详尽；系统、全面的调查、研究分析。对各种可能的建设方案和技术方案进行评细的比较论证，并对项目建成后的经济效益、社会效益、环境效益进行预测和评价，是项目进行评估和决算的依据。4.2主要分析内容4.2.1住宅市场分析与营销战略4.2.2项目选址与建设条件4.2.3建设规模与功能标准4.2.4建设方案包括建设场地环境、总体规划布局、建筑方案设计、结构设计、公用设计方案、消防、环境保护等。4.2.5项目设施进度安排4.2.6投资估算与资金筹措4.2.7经济效益分析包括住宅销售价格、销售进度与付款计划，税费率盈利能力分析、偿能力分析、资金平衡分析和资产负债分析、敏感性分析、临界点分析、主要经济指标分析。54.2.8风险分析及对策主要包括：市场风险分析、经营管理风险分析、金融财务风险分析4.2.9工作结果：《详细可行性研究报告》5、项目评估5.1工作描述在项目可行性研究的基础上，由第三方（国家、银行或有关机构）对项目进行综合评价、分析和论证；进而判断其是否可行，并对项目的投资规划、投资方案、投资时机等内容进行最终决策。5.2主要工作内容项目与企业投资评估，项目建设的必要性评估；项目建设规模评估；资源、原材料及公用设施条件评估；工艺、技术和设备方案评估；建筑工程标准评估；实施进度评估；项目组织、劳动定员和人员培训计划评估；投资估算和资金筹措；财务效益评估；国民经济效益评估；社会效益评估；项目风险评估。5.3工作结果：《项目评估报告》6、土地竞标、转让土地购买方式有两种：协议出让、拍卖竞标6.1协议转让：由买卖双方经过谈判而签约成交。6.2竞标：土地由土地交易中心挂牌拍卖，经过竞标摘牌而成交。6.3经过竞标转让协议后成交的土地，依据协议条款，按规定支付土地款后，办理土地证。home四市场调查与产品定位6一、市场部负责项目的市场调查和产品定位，在项目确定后十天之内作出产品定位的初步分析，并召集主持产品定位分析会，总经理、总经理助理、总师办、财务部参与分析讨论，在此基础上进行调整。项目确定后十五天之内，做出产品定位的最终结论，并得到总经理的审核批准。二、市场调查和产品定位分析报告具体内容与要求1、市场调查数据收集1）根据公司的品牌要求，按照市场创新的原则，确定市场与产品的定义。2）设计问卷调查、访谈，选择合适人员进行调查和访谈，确保数据的真实、完整、有效。3）收集相关统计资料，确保数据充分完整。4）通过相关途径，搜集竞争楼盘资料。5）基本的数据要求如下:项目用地周边环境现状及其趋势1）项目土地性质调查.地理位置.地质地貌状况.土地面积及红线图.土地规划使用性质.七通一平现状2）项目用地周边环境调查.地块周边的建筑物.绿化景观.自然景观.历史人文景观.环境污染状况3）地块交通条件调查.地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划.项目的水、路、空交通状况.地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状74）周边市政配套设施调查.购物场所.文化教育.医疗卫生.金融服务.邮政服务.娱乐、餐饮、运动.生活服务.娱乐休息设施.历史人文区位影响.周边可能存在的对项目不利的干扰因素区域市场现状及其趋势判断1）宏观经济运行状况.国内生产总值.第一产业数量.第二产业数量.第三产业数量.房地产所占比例及数量.房地产开发景气指数.国家宏观金融政策：.货币政策.利率.房地产按揭政策.固定资产投资总额：全国及项目所在地其中房地产开发比重.社会消费品零售总额.居民消费价格指数.商品住宅价格指数.中国城市房地产协作网络信息资源利用82）项目所在区域市场（初步认定的市场范围）社会调查.治安状况.人口相关信息（总量、教育程度、年龄分段、在岗等）.家庭构成情况（人员、收入、消费支出等）.区域内企事业单位构成.非常住人口（限定为非本地户口、非本区域户口的常驻人员）基本情况.生活方式的演变趋势.房地产消费心理期望3）项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规.项目所在地的居民住宅形态及比重.政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规.政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规.中短期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划.项目所在地房地产市场总体供求现状类比竞争楼盘调研1）项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异2）项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现3）商品住宅客户构成及购买实态.各种档次商品住宅客户情况.商品住宅客户购买行为情况4）类比竞争楼盘基本资料.项目户型结构详析.项目规划设计及销售资料.项目的基本定位.购房客户的基本情况大客户群体调查.根据公司的品牌定位和可能的户型设计方案等，选择具有明显特征的社会群体.收集相关消费意向92、市场调查数据分析1）数据分析要求逻辑清晰和严密，确保样本与总体的呼应，数据之间能够相互印证；对于宏观经济的统计数据要给予适当的保险系数，项目的竞争楼盘的户型是市场的选择还是开发商的选择，确认竞争楼盘是新开发楼盘还是现有的存量房产等等。2）数据分析的主要内容1、土地SWOT（深层次）分析1）项目地块的优势2）项目地块的劣势3）项目地块的机会点4）项目地块的威胁及困难点2、消费心理/动机分析1）住房的消费动机和目标（小区整体、户型、总价等）2）投资房的消费动机和投资方向3）国内和当地成功楼盘分析4）可能的客户群体分析3、区域内竞争楼盘评价1）定位分析2）销售进展分析3）定价分析4）总体评价，并与问卷调查结果进行对比分析4、项目定位的经济分析1）商品住宅项目价值分析.商品住宅价值分析法（类比可实现价值分析法）：选择可类比项目确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重分析可类比项目价值实现的各要素之特征对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价.类比可实现价值决定因素：类比土地价值10A市政交通及直入交通的便利性的差异B项目周边环境的差异：自然和绿化景观的差异教育和人文景观的差异各种污染程度的差异社区素质的差异C周边市政配套便利性的差异项目可提升价值判断A建筑风格和立面的设计、材质B单体户型设计C建筑空间布局和环艺设计D小区配套和物业管理E形象包装和营销策划F发展商品牌和实力价值实现的经济因素A经济因素B政策因素2）项目可实现价值分析.类比楼盘分析与评价.项目价值类比分析：价值提升和实现要素对比分析项目类比价值计算3）项目定价模拟均价的确定.住宅项目均价确定的主要方法：类比价值算术平均法有效需求成本加价法A分析有效市场价格范围B确保合理利润率，追加有效需求价格运用以上两种方法综合分析确定均价项目中具体单位的定价模拟.商品住宅定价法：11差异性价格系数定价法（日照采光系数、景观朝向系数、户型系数、楼层系数、随机系数）.各种差异性价格系数的确定：确定基础均价确定系数确定幅度.具体单位定价模拟4）项目投入产出分析a、项目经济技术指标模拟.项目总体经济技术指标.首期经济技术指标b、项目首期成本模拟.成本模拟表及其说明c、项目收益部分模拟.销售收入模拟：销售均价假设销售收入模拟表.利润模拟及说明：模拟说明利润模拟表.敏感性分析：可变成本变动时对利润的影响销售价格变动时对利润的影响5、开发节奏分析1）影响项目开发节奏的基本因素.政策法规因素.地块状况因素.发展商操作水平因素.资金投放量及资金回收要求12.销售策略、销售政策及价格控制因素.市场供求因素.上市时间要求2）项目开发节奏及结果预测.项目开发步骤.项目投入产出评估.结论三、产品定位结论1、项目确定系列市场目标，即卖给谁，卖什么，怎么卖？参与定位分析会的分析人员需要重新审视分析的过程或逻辑，是否由现有的数据必然的得到现在的结论，数据之间能否相互印证，所依据的判断和选择的标准是否有偏颇或主观，有多大程度是经验和感觉的结果，有多少是基于对公司运作能力的考虑，等等。2、以范本的形式进行表述，最终的产品定位将会描述以下内容：户型、面积、户型的比例、园林配套、容积率、卖点等。