绿城工程管理

111工程前期管理汇总整理：丁国军参编人：李善俊郑加苌张鸽周文斌丁国军审核：批准：2013年8月30日绿城佳园公司工程系统课件21.掌握项目工程前期管理知识要点；2.熟悉项目工程前期管理工作要求、流程；3.熟悉温州地区项目前期报建相关手续办理条件要求、流程。课程目标一、前言二、项目开发建设手续办理流程图三、项目开工前期管理四、项目施工中的前期五、项目销售前期工作六、项目交付前期工作七、感悟目录一、前言二、项目开发建设手续办理流程图三、项目开工前期管理四、项目施工中的前期五、项目销售前期工作六、项目交付前期工作七、感悟目录5一、前言工程前期是贯彻项目开发建设的各个阶段，是与政府各个行政审批部门沟通的桥梁，前期的工作成效，直接决定着一个项目的经济利益得失（房产开发项目、商业代建项目）和推进进度，直接决定了一个项目的成败。工程前期的审批部门相当繁多，从取得土地、项目立项、规划审批到工程报建，涉及的政府部门将近20个。从方案扩初到施工图设计，每个部门的审批环节也不止一个。因此，负责前期管理人6员应该对整个前期审批流程做到心中有数，对每一环节报送的相关资料也应了如指掌。这样可以合理利用各个部门审批之间的穿插时间，可以避免因资料不全而被退回。确保节奏紧凑，缩短审批间隙，在最短的时间里取得需要的审批文件。因此，重视项目的前期审批工作，充分整合利用资源，尽可能在最短的时间内取得行政许可文件，缩减项目总的建设周期，这是我们前期工作人员不断的努力目标。一、前言二、项目开发建设手续办理流程图三、项目开工前期管理四、项目施工中的前期五、项目销售前期工作六、项目交付前期工作七、感悟目录项目立项建设用地规划许可证项目开发关键节点流程图方案设计初步设计批复国有土地使用证施工图设计交通、消防、卫生、人防、施工图纸审查单位图纸审查建设工程规划许可证施工、监理招标施工许可证办理工程质监、安监手续开工建设竣工验收（各职能部门手续办理）土地复核验收房产证初始登记9建设单位提出书面申请规划选址意见书规划分局用地预审国土资源局上报市规划局选址联审具体项目供地国土资源局项目受理发改局联合现场踏勘、联审审查办规划选址初步意见规划局水土保持方案批复水利局涉及文物保护、林地、水利、公路等需前置审批事项初步意见各职能部门地质灾害调查及防治方案批复国土资源局环境影响评价文件批复环保局可行性研究报告批复发改局涉及文物保护、林地、水利、公路等需前置审批事项初步意见各职能部门设计、勘察招投标备案建设局设计条件规划分局建设用地规划许可证规划分局逐级上报市、省政府农转用、征用国土资源局具体项目供地国土资源局监理招标备案建设局施工图设计审查结果备案建设局市政园林局初步设计审查批复发改局总平建筑方案批复规划分局放样规划分局土地批文国土资源局下达年度投资计划发改局工程招投标备案建设局人防审核人防办规划工程许可证规划分局消防审核消防大队房产权证房管局竣工验收各职能部门验线规划分局消防备案消防大队施工许可证建设局市政园林局二、项目开发建设手续办理流程图一、前言二、项目开发建设手续办理流程图三、项目开工前期管理四、项目施工中的前期五、项目销售前期工作六、项目交付前期工作七、感悟目录3.1、项目开工前期简介3.2、建设用地规划许可证办理3.3、国有土地使用权证办理3.4、建设工程规划许可证办理3.5、施工许可证办理3.6、施工用水、用电办理三、项目开工前期管理123.1、项目开工前期简介开工前阶段的前期工作主要目的是取得《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》以及各建设管理职能部门对项目建设的批准文件，以确保项目合法开工建设。涉及建设管理职能部门：发改委、规划、国土、建委、人防、环保、卫生防疫、市政、消防、交警、招标办等。三、项目开工前期管理3.1、项目开工前期简介3.2、建设用地规划许可证办理3.3、国有土地使用权证办理3.4、建设工程规划许可证办理3.5、施工许可证办理3.6、施工用水、用电办理三、项目开工前期管理141、编制项目建议书兼可研报告具有资质的中介机构，根据区政府会议纪要或抄告单等有关文件要求，编制项目建议书兼可行性研究报告。2、审管办组织相关部门现场踏勘⑴审批中心发改窗口收件：项目建议书兼可研报告文本；要求批复项目建议书兼可行性研究报告文本的书面申请报告；⑵受理单位送至审管办业务科；⑶审管办业务科在3个工作日内，组织各相关单位进行现场联合踏勘召开联合审查会议。三、项目开工前期管理153、联合踏勘、联合审查主审单位发改部门，于联合踏勘当日出具会议纪要。三、项目开工前期管理164、规划部门出具规划红线、选址意见及设计条件（5个工作日）⑴书面申请报告；⑵发改部门联系单或联审纪要；⑶1:500地形图一份及电子版本（光盘）；⑷项目拟选用地位置范围；⑸申请表及申请人身份证明，法人代表及机构代码证；⑹政府会议纪要或其他申请事项有关的政府文件。三、项目开工前期管理17三、项目开工前期管理18三、项目开工前期管理195、地质灾害调查及防治方案批复⑴委托中介机构编写地质灾害危险性评估报告；⑵地质灾害危险性评估报告备案登记表；⑶温州市地质灾害防治单位资质和备案登记表。三、项目开工前期管理20三、项目开工前期管理216、征地公告一、征地公告二三、项目开工前期管理22⑴征地公告二公示批复后，需要缴纳：征地补偿费用；社保费（保证拆迁户土地被征用后的保障）12万元/亩，温州农房改造项目有个特殊政策可以申请缓缴手续但需要缴利息；缓缴手续需区长签字再报市国土局、市社保局、市财政局领导签字办理。⑵以上手续办理后，获温州市人民政府关于征地补偿方案的批准文件。三、项目开工前期管理237、国土部门出具土地预审意见（5个工作日）⑴预审申请表；⑵发改委备案通知书；⑶人民政府征地批复或征地资料（公告一、公二)；⑷地籍图（原件）；⑸80坐标（光盘）。三、项目开工前期管理24三、项目开工前期管理258、发改部门项目建议书兼可研报告批复(5个工作日）⑴组织代码证或法人代表身份证明复印件；⑵有相应资质的中介机构编制的可行性研究报告兼项目建议书文本修改稿；⑶规划部门出具的选址意见书设计条件红线；⑷国土资源部门出具的项目用地预审意见；⑸环保部门出具的环境影响评价初步审批意见；⑹资金来源依据（抄告单、年度计划、财政部门意见等）。三、项目开工前期管理26三、项目开工前期管理279、开发建设项目水土保持方案审批（20个工作日）⑴申请书；⑵立项文件；⑶项目规划总平面图；⑷水土保持方案报告书（委托中介单位制）；⑸召开水土保持方案评审会。三、项目开工前期管理28水保评审会三、项目开工前期管理29三、项目开工前期管理30⑴建设单位申请报告；⑵有资质单位编制的《环评影响报告文件》；⑶土地预审意见。10、建设项目环境影响评价文件审批（5个工作日）备注：登记表（总建筑面积20000m2以下，包括地上与地下）、报告表（总建筑面积20000m2（含）～100000m2（含），包括地上与地下）,环评报告书（总建筑面积100000m2以上，包括地上与地下）①初步设计；提供初步设计必须与可研批复相符，否则多次改动将使环评编制工作浪费较大。②红线图。文本初稿装订需要提供的最基本附件:①土地预审文件；②可行（建议书）批复文件（必须与作为环评文本编制依据的初步设计指标相符）。③水保批复。三、项目开工前期管理31环评评审会三、项目开工前期管理32三、项目开工前期管理33三、项目开工前期管理3411、规划部门核发用地许可证⑴建设用地规划许可审请表；⑵项目建议书兼可研报告批复；⑶规划红线、规划选址意见书；⑷地籍图计算书及电子版光盘；⑸属征收并划拨土地的建设项目，要提供温州市人民政府关于征地补偿方案的批准文件；使用集体所有土地要提供村民委员会签署的书面同意；⑹土地预审审意见。公示10天，审批3个工作日。三、项目开工前期管理35三、项目开工前期管理3.1、项目开工前期简介3.2、建设用地规划许可证办理3.3、国有土地使用权证办理3.4、建设工程规划许可证办理3.5、施工许可证办理3.6、施工用水、用电办理三、项目开工前期管理371、建设项目供地审核⑴建设用地申请表；⑵用地预审意见；⑶区发改局备案通知书（项目立项文件（原件）；⑷规划部门用地红线图和设计条件（或许可意见）；⑸水利、环保部门文件，涉及河道的需提交河岸线调整文件或河岸线确认意见；⑹市政府补偿安置批复；⑺征地补偿安置费到位证明（村里证明、缴费凭证（复印件）；三、项目开工前期管理38⑻建设用地规划许可证；⑼公示（可以延后）；⑽营业执照副本、组织机构代码证、法人代表身份证（复印件）；⑾地质灾害危险性评估报告备案登记表；⑿土地供应勘测定界技术报告书（5本）。一般需要45-60天，国土局内部审核通，在报纸、省网公布分别7天、10天，还需区长办公会议审核（一般半个月开一次，还需看区长工作安排）。三、项目开工前期管理39三、项目开工前期管理402、国有土地使用权证⑴国有划拨决定书（原件）；⑵建设用地批准书（复印件）；⑶土地勘测定界报告图（原件及复印件）；⑷一书方案（原件及复印件）；⑸机构代码证、营业执照（原件及复印件）；⑹法人代表身份证（原件及复印件）⑺建设用地规划许可证（原件及复印件）；⑻总平面图（原件及复印件）；⑼征地文件（复印件）；⑽单位公章。一般需要30-60天左右。三、项目开工前期管理41三、项目开工前期管理3.1、项目开工前期简介3.2、建设用地规划许可证办理3.3、国有土地使用权证办理3.4、建设工程规划许可证办理3.5、施工许可证办理3.6、施工用水、用电办理三、项目开工前期管理办理国有土地使用权登记组织初步设计会审委托施工图设计及专业设计办理建设工程规划许可证相关部门对施工图进行预审具备资质的施工图审查单位进行审查施工审查合格备案办理建设工程规划许可证流程图三、项目开工前期管理441、发改委部门前牵头组织初步设计联合审查⑴业主要求初步设计批复的书面申请报告；⑵初步设计文件；⑶可行性研究报告兼项目建议批复文件；⑷用地红线图及坐标、规划设计条件；⑸地质勘察资料；⑹勘察、设计合同或提供中标通知书（勘察、设计需招标）；⑺涉及海域、河道、岸线等使用的，还要提供相应的审批意见；⑻发改部门牵头组织初步设计联合审查会议、有关单位提出意见。三、项目开工前期管理45初步设计评审会三、项目开工前期管理46三、项目开工前期管理472、发改部门初步设计批复（5个工作日）⑴初步设计会议纪要；⑵初步设计文本和项目概算文本（修改稿）。三、项目开工前期管理48三、项目开工前期管理493、雷击风险评估（天气晴朗10个工作日）⑴初步设计文本全套一份；⑵每幢建筑物最多可容纳人数清单；⑶需做雷击风险评估的函，提供建筑造价（以发改委文件为准）；⑷立项文件复印件一份；⑸雷击评估费减免文件（复印件）；⑹签订雷击评估合同；⑺缴纳雷击评估费。三、项目开工前期管理50避雷评估现场踏勘三、项目开工前期管理51三、项目开工前期管理52⑴节能审查申请书；⑵节能评估文件或节能登记表；⑶建设工程设计方案；⑷建设单位法人证明；⑸需要提供的其他材料（施工图审查合同、初步设计批复）。4、民用建筑项目节能审查办理（10个工作日）三、项目开工前期管理53节能评审会三、项目开工前期管理54三、项目开工前期管理555、人防异地建设（10个工作日）⑴发改委和建设局初步设计审查意见与批复；⑵经规划部门批准确认的在平面图；⑶施工图纸（建施部分，包括项目设计说明）；⑷施工图纸审查合格证书；⑸《瓯海区人防工程异地建设审批表》。三、项目开工前期管理56三、项目开工前期管理576、防雷施工图审查（5个工作日）⑴建筑总平面图、给排水总平面图各一份；⑵施工图一套；⑶电子版施工图、建筑总平面图、给排水总平面图光盘一份。三、项目开工前期管理587、中介机构施工图审查时需要提供以下资料⑴项目立项文件批文；⑵规划部门批准的总平面图；⑶初步设计批复文件、会审纪要；⑷节能审查意见；（报告书、报告表、登记表）；⑸节能评估合同；⑹工程勘察合同；⑺工程勘察（详勘）文件及所