朝阳大悦城考察报告

商业地产项目考察报告--朝阳大悦城二零一一年八月商业经营篇工程营造篇规划设计篇地理位置项目概况目录项目概况目录项目名称朝阳大悦城项目类型城市综合体区位选址朝阳北路与青年路交叉口的东北角开业时间2010.05.01（试营业）项目规模总建筑面积40万㎡，其商业23万㎡，高档公寓7万平方米，地下建筑面积10万㎡。开发商中粮置业建筑设计MarkLandInternationalLtd.(威置国际有限公司)车位数量2000多个地上车位，500多个空中车位商业业态主力店（AEON百货及超市、蓝天城职业体验馆、金逸国际影城、冠军空中滑冰场、歌友汇KTV），超过70家餐饮店铺和200余家时尚名品店。基本概况地理位置目录东四环东五环朝阳北路地理位置交通情况公交–朝阳路—382、364、419、640、846、306、342、38–姚家园路—350、608、406、906、63–青年路—运通111、494、468、499、126(原120支)、306、991、675、75–朝阳北路—740内环、740外环、840外环、840内环、989–十里堡路—608、611、712、859地铁–地铁6号线（建设中）青年路站自驾车–线路一：东四环路红领巾桥向东2公里，到达朝阳北路与青年路交叉口，即朝阳大悦城所在地；–线路二：东五环路平房桥向西至沿姚家园路至朝阳体育中心路口左拐，沿黄杉木店路南行至朝阳北路右拐，沿朝阳北路前行500米到达朝阳大悦城；规划设计篇目录设计方案平面图设计方案平面图设计方案立（剖）面图工程营造篇目录灯光设计标志标识系统商业经营篇目录业态楼层分布１１Ｆ１０Ｆ９Ｆ８Ｆ７Ｆ６Ｆ５Ｆ４Ｆ３Ｆ２Ｆ平面１ＦＰＰＰＢ２Ｂ３ＰＰＰSSM男装、童装、娱乐百货专门店Ｂ１ＰＰＰ首饰化妆品钟表百货专门店快餐、服装专卖运动品牌KidsWorld冰场、商务正餐高档公寓(29F)KTV、健身儿童培训、美容餐厅、书店、电玩电影院、大排挡家居、特売、餐饮女装、服饰百货专门店JUSCOMALL商家罗列—总数及业态配比66,47%69,50%4,3%餐饮购物休闲娱乐业态配比（个数）商家罗列—主力店精心设计的职业体验乐园是朝阳大悦城的亮点项目，模拟的70多个职业涵盖了真实社会生活的方方面面，街道、医院、超市、学校、机场等设施无所不包，俨然一座小型的现实社会。大悦城冠军溜冰场地处北京朝阳大悦城购物中心7F，是目前国内最高级别的溜冰场，同时也是国内外商业项目中少有的奥林匹克标准的溜冰场馆。采用目前国际上最先进、环保的制冷系统及ZAMBONI清冰设备，制造出完美的冰面。完善的配套设施、一流水准的灯光、音响系统，中空的建筑设计，四季都沐浴在明媚的阳光里。1800平方米的国际标准冰面面积，能够进行花样滑冰、冰球、短道速滑等多种冰上项目的开展。商家罗列—主力店占地5000平米，位于北京市东四环朝阳北路大悦城11层影院采用8~9层跨层设计，面积达4500平方米，拥有8个豪华电影厅，总座位数超过1000多商家罗列商家罗列商家罗列商家罗列商家罗列商家罗列商家罗列商家罗列商家罗列商家罗列商家罗列商家罗列商家罗列商家罗列商家罗列商家罗列商家罗列商家罗列商家罗列商家罗列商家罗列商家罗列楼层分布1/F欣赏CoffeetreeHilfigerdenimmarellaJimthompsonDKNYMaxmaraaccessoriClubmonacosephoraelleMarcianoBluefrogPaulcoffeeyamazakiAgnesbM&mcafeibluesAnnekleinNewyorkveri装饰店2-3/F时尚水吧Papajohns和民JuicycoutureOn&onJoan&davidzaramoussycostaH&MOchirlyOn&onmangoLato/bGAPJ-hcneyViscapUnitedcolorsofbenettonTopshopYOGA+服饰sjsjOlivedesolivezaraMassimoduttiTopshopMangoLuckyBrandjeansGAPCoffeebeanGenkisushi(元气寿司）水吧OchirlyH&M4/F自在CamelactiveJennilousOldnavyhuntprichSobasicscofiedMademoiselleintermezzo1.2.3exit\selected\tdk\onlyuniqloMasfer.suEpisodeWeekendworkshopimaroon鹿港小镇5/F愿望chamateAllaOstraca意大利餐厅港丽shesThefaceshop唐宫LittlemermaidDanryans欢乐区Hallmark,lazususanHellokitty,lalique水晶店Thepalace,express美丽区DHC,redearth,H2O,佰草集，FANCL甜甜圈优雅区Justgold,artiniEnzo,mabal优雅区SwarovskiFollifollie装饰区TAGTISSOTSWATCH6/F活力Malonebalelarolls车迷店izod55DSLME&CITYTIMBERLANDTexwoodlafumakappaconverse7/F笑声Hola精品店Hola精品店千草花寻寻蝶蝶鹦鹉餐厅（越南）Orya牛排狠牛干锅居水吧茶艺百度烤肉静轩书苑FrankProvost8/F亲昵大家乐KEC卫星店意粉屋一品三笑汉堡王吉野家DQ水吧呷哺卡拉热狗水吧动漫啄、动漫大道、玩具叔叔、奇特屋、POPOBE熊味千元绿豆捞坊9/F新知花家怡园动漫啄、动漫大道、玩具叔叔、奇特屋、POPOBE熊唐卡吧索郎吉美的店雨辰手绘Okashiland真味屋GGLGGLIT'SA1KUBRICK书店10/F关爱儿童乐园儿童零售：pencilclub,pawinpaw,barbie,丽婴房儿童摄影：阿拉丁，丽佳摄影儿童亲子：TOYRUS妇幼培训KTV新一代11/F分享KTV新一代运营情况2006年时，矗立在青年路口的这个商业项目名称还是“银帆西雅图”，由北京弘泰基业房地产有限公司开发。就在这一年，中粮看中了这块地，公司高层认为，与周边大量的住宅相比，朝青板块商业配套还相对匮乏，有了收购之意。2007年8月29日，中粮置业成功收购“银帆西雅图”，并更名为“朝阳大悦城”。（中粮当时收购时，项目已经在运作了，规划占地面积84610平方米，由一座商业综合体、一座公寓式办公楼及地下室部分组成。）公寓由租转售是中粮集团和中粮置业接受项目后一个非常重要的战略举措。主要考虑到朝阳大悦城所在地域具备浓郁的居住氛围，对于办公类物业短期内不能达到满意的支撑力度。若商业和办公的运营都靠租金收益来支撑，需要一段较长的时间才能实现良性循环。在这种情况下，中粮置业将办公立项改为公寓销售，通过销售回款来培育商业，加速朝阳大悦城实现优质经营的时间。购物中心部分，朝阳大悦城的主题定位也经历了从“超级家庭娱乐中心”到“品质时尚生活中心”的转换。随着朝青区域居住氛围越来越浓，以星河湾为代表的朝青板块各大楼盘所居住的人口多为富裕阶层，对此，朝阳大悦城也增加了高端品牌比重。最终形成了以时尚生活为主题，以舒适、优雅的购物环境为城市精英提供一个高品质国际生活城的定位。朝阳大悦城需要从项目立项开始，历时3年多，是中粮从前期的市场研判、项目收购到后期的建设招商及运营，独立完成的项目。中粮大悦城品牌首个开业的是西单大悦城，但是朝阳大悦城却是中粮自主开发完成的首个项目。LOGO