养老院项目可行性分析报告

天颐国际生态养生文化村可行性分析报告2011年2月•前言•养生养老项目案例•社会老龄化现状•成都市老龄化现状•养生养老项目基本模式•养生养老房产项目swot分析•养生养老房产项目定位•养生养老房产项目赢利模式•养生养老房产项目营销模式•天颐国际生态养生文化村立项分析“老吾老以及人之老，幼吾幼以及人之幼”“在赡养孝敬自己的长辈时不应忘记其他与自己没有亲缘关系的老人。在抚养教育自己的小辈时不应忘记其他与自己没有血缘关系的小孩。”国家“十二五”规划提出“积极应对人口老龄化，注重发挥家庭和社区功能，优先发展社会养老服务，培育壮大老龄服务事业和产业”近些年，房产市场风起云涌，竞相攻城略地大显身手，真金白银赚得盆满钵满；但任何事都不可能一直兴盛，如今调控政策接二连三的出台，也让市场充满寒意，特别是各地“限购令”相继出台，更是让市场仿佛渐入冬天的前夜……然市场如何发展？？？商业地产旅游地产城市综合体老年地产养生养老地产……市场前景？模式优劣？运营管理?……异常困惑！！！占先机者，得优势顺时势者，得发展先机时势我国老龄化社会，城市老龄化已很严峻，急需民间资本进入养生养老产业发展从中央到各级地方政府均出台若干政策法规，鼓励民营企业进入养生养老市场因此，作为目前欲跨行业拓展的地产企业，是绝佳的机会进军养生养老房产项目他们，已在养生养老房产行业中崭露头角！台湾长庚北京太申祥和山庄云南金曦卧云仙居北京银龄国际公寓浙江城仙居三亚老年休闲中心台湾长庚养生文化村是社区，又像医院；是医院，又像社区，这就是台湾最新推出的房地产概念——养生文化村。这个集养老、医疗、生活、娱乐等功能于一体的养生文化村是台湾“经营之神”、台塑集团董事长王永庆的创意。它以长庚医院雄厚的医疗资源为后盾，延伸出“银发族”养生服务，据介绍，该文化村占地34公顷，内有养老住宅3600多户。村内的养生休闲生活也多姿多彩，包括运动养生）、娱乐交谊、艺文技艺、民俗活动、宗教活动。村内绿地广阔，甚至还可提供种菜的菜地。村里还拥有完整的社区功能。养生文化村的入住资格是：年满60岁、配偶年满50岁且接受长庚医院身体检查证明健康状况合格者云南卧云仙居云南金曦（国际）老年俱乐部有限公司斥资1.68亿元，在西山区谷律乡建设占地703亩的养老俱乐部卧云仙居，以其独特的分时度假式养老，成为全国首创的养老模式。据介绍，卧云仙居按五星级宾馆的标准建设，是集老年公寓、别墅、宾馆、会所为一体的综合性老年俱乐部。北京太申祥和山庄太申祥和山庄采用中国传统古典园林建筑，辅以苏州园林式山水，是集养老、康体、娱乐、餐饮、住宿、医疗为一体的大型综合性服务机构，是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院，会员老人可享受优惠价位及为其提供的各项服务。专为老年人设计的养老会籍有：祥和会籍、太申养老会籍、太申尊老会籍、太申至尊尊老会籍共计四种。祥和会籍和太申养老会籍会员在山庄居住，可享受会员房价；太申尊老会籍会员可享受免费专属标准房间的居住权；太申至尊尊老会籍会员可享受我院提供的免费专属一居室套房的居住权。北京银龄国际养老公寓银龄（SilverAge）是首批进入大陆新兴养老院产业的公司之一，它计划在北京市中心西北40多公里的小汤山建立拥有525幢房屋的养老住宅区，被命名为自在人家老年公寓（敬老院，养老机构）。作为项目的一部分，该公司还将为需要不断接受治疗的老年人建立一所疗养院，并为来访者建一所拥有20个房间的宾馆。首批300幢房屋将于2008年4月完工。由于政府的减税措施和该项目低廉的土地成本，预计，4年内股东们将得到37%的回报率。该公司总投资估计达到2300万美元。北京金港家苑金港家苑是由中国老年学学会北京东方阳光国际老年颐养中心、北京绚丽阳光老年服务有限公司承办的老年综合性服务机构。它实施以北京为中心，把对老人的服务模式推向全国，在经济较发达的沿海城市，风景优美的旅游胜地，如上海、海口、衡山、成都、桂林等地设立分部，届时入住老人可在全国各分部异地居住，旅游休闲，度假养老。金港家苑建立的是一套高标准的服务模式，力求切实符合人心发展和需求的具有高品位、真情感、开拓新视野、集保健、养生、康复、护理、健身、娱乐、文化、送终为一体的养老幸福家园。浙江城仙居农家乐公寓“城仙居”，是浙江联众乡村资源开发有限公司在浙江临安兴建的新型养老模式。公司在生态良好、风景优美的村落，与村民签订协议，由公司出资，按统一标准对他们的住房进行改建装修。改建后的“城仙居”，房间按宾馆标准间建造，房子的产权仍归农民所有，农民可任选两间居住，一楼的餐厅也由农民经营。其余房间30年的使用权和经营权则归联众公司所有，期满后归还村民。我国老龄市场现状分析实际上中国在2001年就已开始进入了老龄化社会通常，65岁以上的人口比率超过总人口的7%，就被称为“老龄化社会”，而超过了14%就被称为“老龄社会”。民政部发布的《2008年民政事业发展统计报告》显示，截至2008年底，全国65岁及以上人口10956万人，占全国总人口的8.3%，比上年上升了0.2个百分点。60岁及以上人口15989万人，约占全国总人口的12%，比上年上升了0.4个百分点。报告说，我国面临严重的人口老龄化趋势我国已进入人口老龄化据民政部发布的《2008年民政事业发展统计报告》显示60岁以上老年人口已达1.59亿，占全国总人口12%其中65岁以上的老年人口近1.1亿，占总人口8.3%到21世纪中叶，中国老年人口将到达4亿人我国已进入人口严重老龄化阶段BECDA我国已进入人口老龄化目前我国老龄人市场的年需求缺口约5千亿老龄人消费潜力巨大老年保健及旅游缺乏专业的综合配套服务机构现有养老机构远远低于市场需求，且缺乏中高端配套养生项目行业前景养生项目行业前景极佳据全国老龄工作委员会提供的数据我国老龄人市场的年需求为6千亿元2010将达到一万亿目前我国每年为老年人提供的产品不足一千亿元供需之间存在巨大商机目前我国老龄人市场的年需求缺口约5千亿老龄市场需求缺口巨大老龄人消费潜力巨大中国老龄科学研究中心的一项调查城市老年人口中，有42.8%的人拥有储蓄存款退休金一项到2010年，就将增加到8383亿元退休金到2020年为28145亿元退休金到2030年，为73219亿元老年人收入不断提高,老年产业发展空间广阔老龄人群消费潜力巨大老年保健及旅游缺乏专业的综合配套服务机构老年人活动仍处于公园健身、免费保健讲座等初级阶段老年保健服务市场待开发05年老年旅游份额约占旅游市场的25%05年老年旅游收入达到1000亿人民币左右老年保健养生缺乏专业中高端配套机构现有养老机构远远低于市场需求，且缺乏中高端配套中高端养生养老机构严重不足缺乏服务意识、成本意识、缺乏竞争意识、风险意识、法制意识运营成本过高，服务内容还显得单一和不规范养老服务队伍人才十分短缺、专业化水平较低养老机构普通收住的是高龄段（70岁以上）的孤寡老人、病困老人成都市老龄市场现状分析十九个区（市）县和高新区中，老年人口数排在前三位的是双流县、彭州市和金牛区，分别为153724人、134573人和132093人。老年人口占该区（市）县总人口比例排在前三位的是成华区、崇州市和金牛区，分别为20.04%、19.60%和18.90%。（市老龄办）全市户籍人口11396260人，60岁及以上老年人口1968292人，占总人口的17.27%。老年人口中，60—64岁老年人口585088人；65—69岁老年人口467905人；70—74岁老年人口348543人；75—79岁老年人口266434人；80—89岁老年人口253860人；90岁及以上老年人口46462人。成都市2009年老年人口信息和老龄事业发展状况报告显示，截止期为2009年12月31日数据表明，成都市已是严重的人口老龄化城市2009年末，全市共有养老服务机构（含敬老院、福利院）206所，床位数31917张，其中，国办养老服务机构7所，床位数2252张。民办养老服务机构33所，床位数7605张。农村敬老院166所，床位数22060张。（市民政局）现在民办养老机构的发展水平已经有了很大提高，无论硬件和软件都和国办福利机构不相上下。但受市民传统观念影响和经济条件限制，市民还是更倾向于将老人送到国办福利机构政府办公厅下发《关于加快我市老龄服务社会化产业化发展的意见》，将把老龄服务业纳入现代服务业发展体系，并明确了养老机构应按50％收取基础设施配套费。市、区（市）县所属国有担保机构和金融机构要支持老龄产业项目融资工作对养老机构生活服务项目应给予价格优惠，其开展老龄服务产生的水、电、气、有线电视、电话通信等费用，有关单位应按规定给予优惠或提出支持发展的意见，无优惠规定的在营业初期也应给予一定扶持。养老服务机构进行管网等生活设施铺设、改造时，有关部门和单位也应按规定给予优惠或给予一定扶持青羊区(2家)锦江区(2家)金牛区(1家)武侯区(6家)成华区(4家)龙泉驿区(4家)青白江区(1家)新都区(1家)温江区(1家)都江堰市(1家)彭州市(0家)邛崃市(0家)崇州市(3家)金堂县(1家)郫县(5家)新津县(0家)双流县(2家)蒲江县(0家)大邑县(1家)成都现有备案养老院成都现有备案养老机构35家（数据来源养老网）龙泉驿区成都第二社会福利院红星老人公寓城东疗养康复托老院阳光康托苑温江区温江社会福利院都江堰都江堰社会福利院大邑县社会福利院崇州区华西康福园老年公寓祥鹤园颐养中心南苑老年公寓金堂区金堂社会福利院郫县颐园生态休闲养老院晚霞敬老院天顺老年修养院颐家怡老年公寓晚霞生态村成都市现有备案养老机构名录青羊区稻春园老年休闲中心荷塘花屯老年养生中心锦江区锦江区福利院海地通敬老院金牛区颐乐春养老院武侯区和信老人康复中心通联老人颐养中心金福园养老中心八哥老年休闲公寓榕树林老年公寓成华区成华区老年康疗院第一社会福利院遐龄居颐养老人休闲中心园缘老年公寓青白江区青白江区老年中心大丰荣德颐养院成都现有养老机构状况普遍规模较小，一般只有几十到数百个床位，远远不能缓解养老床位的需求;档次普遍偏低，缺乏高端配套设施，其主要设施与公立敬老院相当而已;服务水平较低，缺乏专业高质量服务人才，不能满足高端群体的需求;服务项目单一或流于形式，缺乏真正综合性、个性化服务能力;缺乏高品质，高标准，物业、景观、基础设施配套完善，服务项目相对齐全、针对中高端的大型养生养老国际型机构;成都市60岁及以上老年人口1968292人，按15%有养老床位需求计算，床位需求为295243张，床位缺口263326张，缺口占比89.1%.养生养老项目基本模式现阶段养生养老基本模式养生养老文化社区集养老、医疗、生活、娱乐等功能于一体大型社区会员制高档敬老院一般是将俱乐部与敬老院相结合。异地养生养老模式异地养老又可称之为移民养老、移居养老涵盖异地购房养老、候鸟式养老、季节性养老、华侨回国养老度假基地连锁度假养老基地连锁模式是一种将养老和度假旅游完美结合的一项全新产品分时度假养老模式是借鉴分时度假旅游模式的养老新模式，是一种将房地产业、酒店业、旅游业、养老业结合在一起的一种商业新概念以房养老“以房养老”通常也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”，作为一种新型的养老模式其它模式如养老连锁超市等养生养老房产项目swot分析优势劣势威胁机会政策支持优势；地方政府大力扶持优势；地产企业本身的资本优势；地产企业土地资源利用及整合优势地产企业对物业的管理运营优势部分政策的空白缺失劣势；行业模式不够成熟的劣势；有效消费观念缺乏引导的劣势行业经验不足的威胁；缺乏行业高端人才的风险行业处于发展初期，有机会成为行业的领跑者；有机会成为政府扶持的试点示范项目有机会成为行业标准制定者养生房产项目swot优劣势分析养生养老房产项目定位房地产企业自身在资本整合、土地资源综合开利用能力、物业的建设运营管理经验等方面的具有明显优势大型养生养老综合文化社区模式，可充分发挥和利用地产企业原有的各项优势，使赢利能力最大化，发展风险最小化本模式在各种物业形态准确定位的基础