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当前位置:首页 > 商业/管理/HR > 企业财务 > 房地产行业:经济转型中的盈利模式
一、经济转型下房地产的发展趋势行业加速洗牌调控制度化、常态经济增长方式转变化中国经济增长模式的改变将减少对房地产的依赖度,行业增长趋势放缓一、经济转型下房地产的发展趋势调控常态化政策支持行业加速洗牌优胜劣汰支持刚需消费加大中小套型普通住政策支持布局均衡、开发普通商品房优胜劣汰加大中小套型普通住宅供给(契税优惠)开发贷“定向宽松”发普通商品房的公司实力雄厚的龙(50强房企及五证齐全项目)实力雄厚的龙头公司调控调控常态化常态化行业加速行业加速洗牌洗牌强者愈强强者愈强集中度集中度提升提升一、经济转型下房地产的发展趋势万科保利地产招商地产合计龙头公司市场占有率呈提升趋势调控下行业集中度呈提升趋势43%4.4%5.2%4%5%6%万科保利地产招商地产合计22.8%20%22%24%全国销售Top27占有率18%2.8%3.5%3.2%4.3%2%3%4%17.2%16.7%14%16%18%20%1.8%0%1%2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012E13.6%10%12%14%2009年2010年2011年2012年H资料来源:中投证券研究所、公司公告、国家统计局2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012E2009年2010年2011年2012年H“高周转”模式“高周转”模式受益调控常态化调控常态化行业集中度提升行业集中度提升“地产“地产++产业”盈利模式产业”盈利模式“地产“地产++产业”盈利模式产业”盈利模式二、“高周转”的盈利模式,“多快好省”“高周转”—快速开发销售回笼资金,“赚快钱”提高赚钱效率不同周转率下的盈利情景分析不同周转率下的盈利对比“高周转”行业平均多08“高周转”行业平均水平亿元假设存货(亿元)11周转率42%27%毛利率40%40%多0.700.450.50.60.70.8设毛利率40%40%营业税金占比11%11%三费占比10%10%0.100060.20.30.4资料来源:中投证券研究所000.0600.1收入净利润二、“高周转”的盈利模式,“多快好省”“高周转”:存货周转率=销售成本/(平均存货-已售未结成本)69.0%80%2011年存货周转率60.1%48.0%690%40%50%60%70%14.8%14.5%9.2%10%20%30%40%31%资料来源:中投证券研究所、Wind0%10%万科A保利地产荣盛发展亿城股份苏宁环球中华企业选取营业收入前66家开发类公司,近三年平均营业收入排名前三分之一的公司计算这1/3的公司存货周转率,选取11年周转最高、最低的三家公司进行比较8计算这1/3的公司存货周转率,选取11年周转最高、最低的三家公司进行比较二、“高周转”的盈利模式,“多快好省”2008-2011年销售收入年均复合增速2008-2011年净利润年均复合增速59.7%75.2%60%70%80%60.4%60%70%快36.7%25.3%30%40%50%60%30%33.6%42.9%30%40%50%30%10.6%4.2%0%10%20%10.1%14.8%17.6%0%10%20%资料来源:中投证券研究所、公司公告万科A保利地产荣盛发展亿城股份苏宁环球中华企业万科保利地产荣盛发展亿城股份苏宁环球中华企业“高周转”公司盈利能力表现突出,即使在行业调控下也能保持30%以上的复合增长。9增长。二、“高周转”的盈利模式,“多快好省”(混业公司)“高周转”存货周转率=预售成本/(开发类存货-已售未结成本)2011年存货周转率100%120%140%160%0%20%40%60%80%资料来源:中投证券研究所、Wind0%华夏幸福中南建设金科股份阳光城混业经营公司,测算11年华夏幸福、中南建设、金科股份、阳光城等的周转情况,华夏幸福、中南建设、金科股份的开发类业务周转率超过60%,极具潜力11,华夏幸福、中南建设、金科股份的开发类业务周转率超过60%,极具潜力二、“高周转”的盈利模式,“多快好省”实现“高周转”=迅速开发+迅速回笼资金快速开工快速开工标准标准快速建设快速建设周期短周期短快速销售快速销售政策支持政策支持•标准标准化、化、可复可复制制•周期短周期短•政策支持政策支持产品系列化产品系列化开发周期开发周期普通住宅类型普通住宅类型12二、“高周转”的盈利模式,“多快好省”产品系列开发周期产品类型万科A“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等7-10个月普通住宅为主保利地产“康居”、“珍品”、“山水”、“尊享”等7-11个月普通住宅为主荣盛发展“郦舍”、“荣府”、“阿尔卡迪亚”等7个月普通住宅为主亿城股份“华府”品牌13-24个月中高端住宅为主苏宁环球18-20个月普通住宅为主中华企业22-26个月中高端住宅为主产品标准化:“高周转”公司形成了完整的产品系列,可快速复制资料来源:中投证券研究所、公司网站产品标准化:“高周转”公司形成了完整的产品系列,可快速复制开发周期短:“高周转”公司开发周期为7-11个月,周期短产品畅销型:“高周转”公司开发的产品主要为144平米以下的普通住宅13产品畅销型:“高周转”公司开发的产品主要为144平米以下的普通住宅保利地产—高周转高杠杆,坚持成长保利地产:年度盈利情况140%9001000销售收入(亿元)销售收入同比增长净利润同比增长亿元80%100%120%50060070080020%40%60%80%200300400500资料来源公司公告中投证券研究所0%20%01002009201020112012E资料来源:公司公告、中投证券研究所预计公司12年销售950亿元(+30%),12、13年业绩锁定万科—高周转龙头,强者恒强销售收入亿元销售收入同比增长净利润同比增长万科:年度盈利情况70%80%12001400销售收入(亿元)销售收入同比增长净利润同比增长40%50%60%8001000120010%20%30%40%200400600资料来源:公司公告中投证券研究所0%10%02002009201020112012E资料来源:公司公告、中投证券研究所预计公司12年销售约1300亿元(同比增长7%),12、13年业绩锁定二、“高周转”的盈利模式,“多快好省”近三年周转一直在上升的是:万通、金地、世茂、招地值得关注的是:招地、世茂关注有资源可能“周转”提速的:环球、泛海建设等混合业务的开发类公司:中南建设、华夏幸福、金科等值得关注16三、“地产+产业”盈利模式国房景气指数10511011585909510010585J-96J-98J-00J-02J-04J-06J-08J-10J-12战略判断力战略判断力“地产“地产++产业”模式产业”模式难度大逆周期持续稳定穿越周期踩准节奏,逆周期拿地踩准节奏,逆周期拿地与地方政府利益互补与地方政府利益互补定期拿地优势:低成本、好地段拿地优势:低成本、好地段P17竞争优势:高利润、快周转竞争优势:高利润、快周转招商地产:集团与公司“产业协同”模式集团三大产业集团三大产业与地方政府全面战略合作交运交运金融金融房地产房地产政企合作拓展优势政企合作拓展优势显著显著区域区域大体量大体量综合开发合作综合开发合作集团为实力雄厚的大型综合央企,将地产业务作为未来十年战略发展重心集团为实力雄厚的大型综合央企,将地产业务作为未来十年战略发展重心招商地产:集团与公司“产业协同”模式产业协同发展项目规划建面(万平米)楼面地价项目情况(元/平米)位于“三山江”核心镇江北固湾项目55补贴后0地价位于“三山一江”核心“定向招拍挂”,须获“联合国人居署奖项”武汉墨水湖项目1103100位于武汉新区重点发展片区居住用地核心贵州毕节市项目72456位于当地市政府边11年来获取的大体量项目,所在城市都与集团有战略合作,地段好、成本低资料来源:公司公告、中投证券研究所11年来获取的大体量项目,所在城市都与集团有战略合作,地段好、成本低中南建设:“打包拿地”模式““级联动级联动””开发模式开发模式““地产地产++政府政府公建”公建”占60%““一二级联动一二级联动””开发模式开发模式地产地产++政府政府公建公建打包拿地模式打包拿地模式装饰装修装饰装修市政工程市政工程轨道交通轨道交通(集团)(集团)房地产开发房地产开发(公司)(公司)建筑工程施工建筑工程施工(公司(公司))装饰装修装饰装修幕墙工程幕墙工程(集团)(集团)集团与公司的产业链凭借集团与公司全产业链经营优势,创立独特的“打包拿地”模式
本文标题:房地产行业:经济转型中的盈利模式
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